ผู้บริหาร AREA ชี้แม้ราคาประเมินที่ดินทางการจะปรับเพิ่ม แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน ย้ำราคาประเมินราชการไม่ใช่ราคาที่แท้จริงของตลาด
หลังจากที่มีข่าวออกมาว่ากรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่ ซึ่งจะประกาศใช้ในปี 2559-2562 โดยมีผู้ตั้งข้อสังเกตว่าที่ดินทั่วประเทศมีการปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 15% นั้น ล่าสุด ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ออกโรงแสดงความเห็นว่า ราคาประเมินของทางราชการที่กำลังจะออกมานั้น ในความเป็นจริง มักจะต่ำกว่าราคาตลาดมาก และแม้จะมีการปรับเพิ่มขึ้นก็ยังไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านแต่อย่างใด
“ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา นั่นเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 9 แสนบาทต่อตารางวา แต่ AREA ประเมินไว้ที่ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111%” ดร.โสภณ กล่าว
ประธาน AREA กล่าวต่อว่า สาเหตุที่ราคาตลาดที่ทาง AREA ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมเนื่องจากเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และที่สำคัญมีอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก
อัตราค่าเช่าสำนักงานที่สีลมปัจจุบันอยู่ที่ 700 – 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 – 5,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
“แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ที่สูงกว่า ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม” ดร.โสภณ กล่าวเสริม
ทั้งนี้ แม้ราคาประเมินของทางราชการจะปรับเพิ่มขึ้นสูงกว่าในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก แต่อัตราการเพิ่มขึ้นต่อปีก็ยังต่ำกว่าอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดอยู่มาก
“สังเกตได้ว่าในย่านใจกลางเมือง แม้จะไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เนื่องจากการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น”
“ต่างจากราคาที่ดินในบริเวณนอกเมือง เช่น ย่านหนองจอก ลำลูกกา คลอง 13-15 ราคาที่ดินกลับตกลง หยุดนิ่ง หรือแทบจะไม่ได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปี เนื่องจากอยู่ห่างไกล ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ ดึงดูดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น และบางส่วนก็เป็นเพราะผังเมืองกำหนดไม่ให้สามารถก่อสร้างอาคารที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้ ราคาที่ดินจึงทรุดลงหรือทรงตัว”
ดร.โสภณ ยังย้ำอีกว่าราคาประเมินทางราชการมีไว้เพื่อการเสียภาษีในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ จึงไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา
“ขนาดรายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระยังต้องให้มีการทบทวนใหม่ทุกรอบ 6 เดือน แต่ราคาทางราชการใช้ในรอบ 4 ปี และสำรวจและจัดทำล่วงหน้า 1-2 ปี จึงยิ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง”
สำหรับความคืบหน้าของการจัดทำราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่ (2559-2562) นั้น ขณะนี้ทางกรมธนารักษ์ได้จัดทำราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เสร็จเรียบร้อยแล้ว ในขณะที่ต่างจังหวัดยังคงสรุปได้เพียง 10 จังหวัดเท่านั้น แต่หากการประเมินเสร็จสิ้น ทางกรมธนารักษ์จะนำรายงานสรุปเสนอต่อคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โดยมีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธานพิจารณา และส่งต่อไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดในแต่ละจังหวัด ก่อนที่จะประกาศใช้ราคาประเมินฉบับใหม่พร้อมกันทั่วประเทศวันที่ 1 มกราคม 2559
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
