AREA เชื่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังคงห่างไกลฟองสบู่ เหตุผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ตามดีมานด์และกำลังซื้อที่หดตัว
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลการเปิดตัวโครการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2558 นั้น พบว่ามีโครการใหม่เกิดขึ้นน้อยลง แต่มูลค่าสูงขึ้น ในขณะที่เป็นที่คาดการณ์ได้ว่าในปีนี้จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 107,821 ยูนิต น้อยกว่าปี 2557 ที่ผ่านมาซึ่งมีการเปิดตัวใหม่ถึง 114,094 ยูนิต หรือลดลงประมาณ 5% แต่ที่น่าสังเกตคือ มูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่ในปีนี้เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าจาก 344,549 ล้านบาทเป็น 418,006 ล้านบาท หรือราว 21% เลยทีเดียว
“ที่เป็นเช่นนี้ เนื่องจากสินค้าที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุด จะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาอยู่ 25% สินค้าราคาถูก มักเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อไว้เก็งกำไรมากที่สุดกลุ่มหนึ่ง ส่วนสินค้าที่มีราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และโดยเฉพาะราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้นเปิดตัวเป็นจำนวนมาก เช่น บ้านเดี่ยวและห้องชุดที่มีราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ปีที่แล้ว เปิดตัวเพียง 449 ยูนิต รวมมูลค่า 12,539 ล้านบาท แต่ในปี 2558 นี้ คาดว่าจะเกิด 2,166 ยูนิต หรือเป็น 4 เท่า ในขณะที่มูลค่าจะเกิดถึง 71,807 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเป็น 5 เท่าของปีที่แล้ว” ดร.โสภณ กล่าว
อย่างไรก็ดี สินค้าที่อยู่อาศัยที่มีราคา 1-5 ล้านบาทนั้น ในปี 2558 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 75,404 ยูนิตหรือลดลงจากปีก่อนหน้า 16% สะท้อนให้เห็นว่าผู้มีรายได้ปานกลางจนถึงปานกลางค่อนข้างน้อยมีฐานะทางเศรษฐกิจที่แย่ลง กำลังซื้อจึงน้อยลงตาม
“ถ้าไม่นับรวมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่าจำนวนหน่วยลดทอนลงไปจากปีที่แล้วถึง 8% เลยทีเดียว กรณีข้างต้นชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่นั้นเน้นระดับราคาสูงที่ผู้มีรายได้สูงยังไมได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง บ้านเดี่ยวราคา 40 ล้านบาทที่เปิดโดยบริษัทมหาชนใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถขายได้หมดภายใน 1 เดือน โดยการปรับตัวของผู้ประกอบการในขณะนี้ก็คือ การเปิดตัวจำนวนน้อยลง ยกเว้นสินค้าราคาสูงเพื่อป้องกันความเสี่ยง ดังนั้นเมื่อเปิดตัวน้อยลง ฟองสบู่จึงไม่เกิดขึ้นโดยปริยาย” ดร.โสภณ กล่าวเสริม
ทั้งนี้ จากการสำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 AREA พบว่า มีคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 ยูนิตที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6 – 35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ซึ่งไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย
ในจำนวนนี้พบ่วา มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 ยูนิตหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงให้เห็นว่ามีการเก็งกำไรน้อย โดยมียูนิตที่ยังว่างอยู่ 32,603 ยูนิต หรือราว 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่มีอยู่ประมาณ 65,590 ยูนิต หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 ยูนิตเป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากนักเพียงหนึ่งในห้าเช่นนี้แสดงว่า การเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก
ในด้านอัตราผลตอบแทนจะพบว่า ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นปีละ 5.8% ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านี้เป็นการลงทุนที่ดี
“การที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ในแง่หนึ่งจะไม่ได้ผลเพราะเศรษฐกิจไม่ดี คนไม่ได้ลงทุน ส่วนพวกที่พยายามจะโอนให้ได้ในเวลาที่กำหนด แม้บ้านไม่เสร็จจริงก็จะโอนให้ได้ จะยิ่งเป็นการเร่งให้เกิดภาวะฟองสบู่ โดยสิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการคือการพัฒนาสาธารณูปโภคใหม่ๆ เพื่อเป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว” ดร.โสภณ กล่าวสรุป
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
