แม้ว่าเมื่อต้นปีที่ผ่านมา ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่โดยภาพรวม เศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังยังไม่ฟื้นตัวเท่าใดนัก สืบเนื่องจากการระมัดระวังในการใช้จ่ายของภาคครัวเรือน
เป็นที่ทราบกันดีว่าสภาพเศรษฐกิจนั้นมีผลกระทบต่อความคึกคักของตลาดอสังหาฯ อยู่ไม่น้อย เมื่อความท้าทายของผู้ประกอบการในปัจจุบันคือจะทำอย่างไรให้ผู้ซื้อกล้าที่จะจ่ายในภาวะเช่นนี้ สิ่งที่เราจะได้เห็นในช่วงนี้ก็คือ การที่เหล่าดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายงัดแคมเปญทางการตลาดออกมากระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ โปรโมชั่นยิ่งแรงมากก็น่าจะสร้างความหวือหวาและเรียกความสนใจได้เยอะ
REIC ชี้เศรษฐกิจชะลอตัว ดึงอสังหาฯ ลงด้วย
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หรือ REIC เปิดเผยว่า ถึงแม้ว่าภาพรวมของตลาดในปีนี้จะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และดึงตลาดอสังหาฯ ลงไปด้วยนั้น ก็ยังสามารถมองเห็นการเติบโตของการปล่อยสินเชื่อสำหรับบ้านใหม่มากขึ้น ทั้งนี้การปล่อยสินเชื่อดังกล่าวมาจากการขายคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ที่เริ่มจะทยอยโอนในปีนี้ แม้ว่าธนาคารจะเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ภาพรวมก็ยังเพิ่มขึ้นอยู่ดี อย่างไรก็ตามช่วงนี้เราอาจจะเห็นผู้พัฒนาโครงการเลื่อนกำหนดการเปิดตัวออกไปเพื่อรอดูสภาวะเศรษฐกิจว่าจะดีขึ้นหรือไม่และจะเห็นการเปิดโครงการขนาดใหญ่น้อยลง หรือการหั่นเฟสของการเปิดตัวของตัวโครงการใหม่มากขึ้น
AREA ฉายภาพรวมปีนี้อาจดูประหลาดกว่าทุกปี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอาจจะมีภาพที่ค่อนข้างแปลกประหลาด คือมีทั้งขึ้นและลงในเวลาเดียวกัน กลุ่มบ้านราคา 1-5 ล้านบาทภาพรวมทรุดลง 5% เนื่องจากกำลังซื้อที่น้อยลงตามสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็นสัดส่วนถึง 2 ใน 3 ของตลาด ในทางกลับกันเป็นที่น่าแปลกใจคือ บ้านและคอนโดฯ ในช่วงราคา 5 – 20 ล้าน กลับมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าคนรวยไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเลยแม้แต่น้อย ในขณะที่บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทที่เป็นสินค้าสำหรับกลุ่มชาวบ้านรายได้น้อยที่ควรจะลดลงตามสภาพเศรษฐกิจ กลับขยายตัวหลายเท่า เนื่องจากมีกลุ่มนักเก็งกำไรจำนวนมากเข้ามาอยู่ในตลาดนี้ จึงเป็นที่กังวลว่าอาจเกิดเป็นภาวะฟองสบู่ในบ้านกลุ่มตลาดล่างได้ สำหรับภาวะครึ่งปีหลังคาดว่าอาจจะชะลอตัวกว่าครึ่งปีแรก แต่ภาพรวมจะเติบโตกว่าปีที่แล้วแน่นอน
คนการเงินมองครึ่งปีหลังมีทั้งจุดที่ดีและจุดที่ต้องระวัง
หากมองในมุมมองของคนด้านการเงิน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีรธรรม ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บล.เอเซียพลัส (ASP) ให้สัมภาษณ์กับสื่อว่า ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดอสังหาฯ ยังคงมีจุดที่ดีคือ เรื่องของการโอนน่าจะเห็นตัวเลขที่ดูดีมาก จากสินค้ารอโอน (Backlog) ของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาด 15 ราย กำลังจะถึงกำหนดที่จะโอนในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ น่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนตลาดในภาพรวมได้เป็นอย่างดี จึงทำให้ตัวเลขครึ่งปีหลังดูดีกว่าครึ่งปีแรกแน่นอน
สิ่งที่ต้องระวังคือการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ กองอยู่ที่ครึ่งปีหลังจำนวนมาก ซึ่งหากเกิดการกระจุกตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นนี้ขณะที่ดีมานด์ยังไม่มากพอ ก็จะเกิดการแข่งขันอย่างรุนแรงเป็นโอกาสของผู้ซื้ออย่างแท้จริง อีกปัจจัยที่ต้องจับตามองคืออัตตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารอาจจะเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่น่าจะได้เปรียบในช่วงนี้คือบริษัทที่มีสินค้าครบทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด และกลุ่มที่มีการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ เช่นสถาบันทางการเงิน และวัสดุก่อสร้าง สำหรับภาวะฟองสบู่หากมองเรื่องโครงสร้างการเงินขณะนี้ เชื่อว่ายังคงห่างไกล ไม่เกิดขึ้นเร็วๆ นี้แน่นอน
ตลาดซบเซา ระเบิดซ้ำ ผู้ซื้อชะลอตัว’
จากสถาการณ์ในปัจจุบัน นายเสฏฐวุฒิ มัชฌิมารัตน์ รองประธานฝ่ายการตลาด บมจ.เจ้าพระยานคร ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จริงๆแล้วซบเซามาพักหนึ่งแล้ว แต่เมื่อมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างระเบิดเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ จึงทำให้ผู้ซื้อเกิดความลังเล สำหรับตัวบริษัทเองเป้าหมายของทั้งปีขณะนี้ทำไปได้เพียง 50% เท่านั้น โดยส่วนตัวเชื่อว่าบ้านยังคงเป็นสิ่งที่คนจำเป็นต้องซื้ออยู่ เพียงแต่ช่วงนี้อาจจะชะลอการซื้อออกไปบ้างเพียงเท่านั้น
ยักษ์ใหญ่คอนโดฯ ตลาดแมสชี้ไม่ได้รับผลกระทบ
ในขณะเดียวกัน นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ระบุว่ายอดขายของบริษัทไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวมากนัก เนื่องจากทาง แอล.พี.เอ็น.ยังคงจับกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่างที่เป็นเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง อย่างไรก็ตามบรรยากาศของการเปิดตัวของโครงการอาจจะดูไม่หวือหวาเหมือนที่ผ่านมา จำเป็นต้องใช้เคมเปญทางการตลาดเข้าไปกระตุ้นจึงจะทำให้ภาพดูดีขึ้นได้ ขณะเดียวกันทาง แอล.พี.เอ็น ยังคงยืนยันที่จะดำเนินแผนการเปิดโครงการอีก 5 โครงการตามเดิม แต่อาจจะปรับเป็นการเปิดแบบเป็นเฟสมากขึ้น และพยายามอัดกิจกรรมทางการตลาดเข้าช่วยด้วย
CEO พฤกษาย้ำไม่สนับสนุนนักเก็งกำไรเสี่ยงฟองสบู่
เมื่อกลับไปมองอีกมุมหนึ่งของผู้พัฒนาโครงการที่มีครบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดฯ นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ว่าในปี 2558 นี้ตลาดอสังหาฯ ไทยอาจจะเติบโตได้กว่าปีที่แล้ว 13% สืบเนื่องมาจากในปีนี้ไม่มีปัจจัยทางการเมืองและผู้บริโภคยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง สำหรับปัญหาหนี้ครัวเรือนน่าจะไม่ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ มากนัก เนื่องจากกลุ่มที่มีปัญหาดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีรายได้ต่อครัวเรือนค่อนข้างน้อยและยังไม่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้แม้ว่าภาพรวมอาจจะดูดีแต่ก็ยอมรับว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงมาก ทางบริษัทอาจสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้เพียง 2-3 โครงการเท่านั้นในช่วงครึ่งปีหลัง จากแผนทั้งหมด 8-10 โครงการ
ส่วนความกังวลต่อความต้องการเทียม ทางพฤกษาฯ ย้ำว่าไม่มีนโยบายส่งเสริมการเก็งกำไรเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่ แต่ก็ยอมรับว่าในตลาดต่างจังหวัดอาจจะมีบ้าง ขณะกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นความต้องการจริงของตลาด อย่างไรก็ตามพฤกษาจะดำเนินธุรกิจเพื่อตอบความต้องการตลาดอย่างแท้จริง และหากดำเนินการเช่นนี้เชื่อว่าจะสามารถอยู่รอดได้ในทุกภาวะตลาดแน่นอน
ดร.ยุ้ย-เกษรา ระบุภาพรวมครึ่งปีหลังยังคงเป็นขาบวก
ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และอาจารย์พิเศษด้านการเงิน มองตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังนี้ทิศทางยังคงเป็นขาบวก เนื่องจาก GDP รวมของประเทศน่าจะสูงขึ้น สืบเนื่องจากเศรษฐกิจปีที่ผ่านมาค่อนข้างแย่ เมื่อเข้าสู่ปี 2558 ฐานก่อนเข้าปีจึงค่อนข้างต่ำ ภาพรวมจึงยังคงเป็นบวกแน่นอน นอกจากนั้นแล้วการลดลงของอัตราดอกเบี้ยที่เป็นต้นทุนของคนซื้อบ้าน อาจจะช่วยดึงดูดให้เกิดการซื้อมากขึ้นได้ แต่สิ่งหนึ่งที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด คือมีผู้เล่นอยู่ในตลาดเพิ่มขึ้นมาก จึงอยากจะขอฝากไปถึงผู้ซื้อว่า จะต้องพิจารณาสิ่งที่ตนเองต้องการอย่างรอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ
ออริจิ้นฯ เชื่อบริษัทที่เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์เท่านั้นที่จะอยู่รอด
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ทางบริษัทเน้นพัฒนาโครงการใกล้แนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสถานีใหม่ๆ ที่มีดีมานด์สูงแต่ซัพพลายยังคงมีไม่มาก เน้นกลยุทธ์เก็บเงินดาวน์และทำสัญญาค่อนข้างมาก จึงทำให้ผู้ซื้อโครงการเป็นผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และเป็น Backlog ที่ปลอดภัย ส่วนตัวยังคงมั่นใจว่าดีมานด์ของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านยังคงมีเพิ่มขึ้นทุกปี สำหรับช่วงปลายปีนี้ ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อ เนื่องจากคาดว่าจะได้เห็นผู้ประกอบการเปิดตัวแคมเปญส่งเสริมการขายมากขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขายตามมา
บ้านระดับกลางยังคงไม่ได้รับผลกระทบ
นายวรยุทธ กิตติอุดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า กลุ่มบ้านแนวราบระดับกลางยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเท่าไหร่นัก ยอดขายคงยังสามารถโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ปัญหาที่เจอบ้างคือเกี่ยวกับการปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยสำหรับลูกค้า ส่วนตัวมองว่าตลาดบ้านเดี่ยว ยังคงเป็นปัจจัยที่คนเราต้องการ แค่อาจจะชะลอการซื้อออกไปเพียงเท่านั้น สำหรับอัตราการปฎิเสธสินเชื่อปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 25% จากปีก่อนอยู่ที่ 20% ผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องปรับกลยุทธ์ลดการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่ลงไปบ้าง
เป็นที่ชัดเจนว่าหากเรามองในแง่ของตัวเลขโดยภาพรวม อาจจะใช้คำว่า “ฟื้นตัว”ได้เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่หากมองเฉพาะปีนี้ปัจจัยที่ทำให้ตลาดเดินหน้าต่อได้คือเรียลดีมานด์ที่ขยายตัวและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลที่ดูชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงคงไม่มีปัญหาอะไรมากนัก เพียงแต่ควรพิจารณากำลังซื้อและความต้องการของตนเองอย่างรอบคอบ รวมถึงมองไปถึงการขยายครอบครัวในอนาคตด้วย สำหรับนักลงทุนในสถาการณ์เช่นนี้ ปัจจัยเดียวที่จะอยู่รอดได้คือการมองตลาดที่มีเรียลดีมานด์ให้ขาด อย่าหลงเชื่อกับคำโฆษณาของเจ้าของโครงการที่ปรับราคาขึ้นลงตามใจชอบให้นักลงทุนหลงดีใจจนกลายเป็นหนี้เสียในที่สุด
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย พิสิฐชาติ เลี้ยงนาค Digital Marketing Executive ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ pisittachat@ddproperty.com
