สถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางการคมนาคมและระบบขนส่งทางราง และศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ของประเทศและกรุงเทพมหานคร ขณะที่ตลาดการพัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านเตาปูน ซึ่งครอบคลุมพื้นที่โดยรอบสถานีบางซื่อ มีแนวโน้มเติบโต ทั้งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และราคาขาย
สถานีกลางบางซื่อ ทำเลทอง “ฮับ” ของกรุงเทพฯ
สถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางการเปลี่ยนถ่ายการคมนาคมทางรางที่ใหญ่ที่สุดของภูมิภาค เพราะเป็นสถานีปลายทางของเครือข่ายรถไฟและรถไฟฟ้าจากทั่วทุกแห่งของประเทศไทย
สถานีกลางบางซื่อ มีรถไฟฟ้าผ่านถึง 3 สาย ได้แก่ สายสีแดงชานเมือง สานสีแดงอ่อน สายสีน้ำเงิน แถมยังใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีม่วงในระยะห่างเพียงแค่ 1 สถานี ที่สำคัญสถานีกลางบางซื่อยังเชื่อมกับสนามบินนานาชาติทั้งสองแห่งของกรุงเทพฯ ทำให้สถานีกลางบางซื่อ ไม่ใช่เพียงแค่เป็นศูนย์รวมการคมนาคมระดับชาติ แต่ยังเป็นประตูสู่โลกแห่งใหม่ให้กับกรุงเทพฯ และประเทศไทยด้วย
และวันนี้ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้เปิดพื้นที่บนทำเลกลางบางซื่อแห่งใหม่ขึ้นมาพัฒนา “พื้นที่บริเวณนิคมกม.11” ย่านพหลโยธินของรฟท. ซึ่งตามแผนพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่และย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่นั้น ปัจจุบันสถานีกลางบางซื่ออยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมเปิดบริการในปี 2562
ดังนั้นเพื่อให้การพัฒนาพื้นที่โดยรอบโครงการ สามารถดำเนินการพัฒนาอย่างสอดคล้องกันจึงเร่งผลศึกษาการพัฒนาพื้นที่กม.11 ควบคู่กันไปเนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพทางธุรกิจเหมาะอย่างยิ่งในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การค้า และแหล่งที่อยู่อาศัยให้สามารถรองรับการเปิดโครงการสถานีกลางบางซื่อและย่านพหลโยธินได้อย่างสอดคล้องกัน ซึ่งตามผลศึกษาของศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนาบริหารศาสตร์ (นิด้า) ในฐานะที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณนิคมกม.11 ซึ่งพื้นที่รวมประมาณ 279 ไร่ ได้แบ่งพื้นที่ออกเป็น 5 โซน คือ
1.โซนอาคารสำนักงาน บริเวณถนนหลัของโครงการ ที่เชื่อมถนนวิภาวดี เข้ากับถนนกำแพงเพชร 2 พื้นที่ขนาด 64 ไร่ คิดเป็นพื้นที่พัฒนาได้สูงสุดกว่า 800,000 ตร.ม. 2. โซนศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติที่ใหญ่ที่สุด ด้วยพื้นที่ก่อสร้างขนาดประมาณ 540,000 ตร,ม 3.โซนโรงพยาบาลนานาชาติแห่งใหม่ พื้นที่ประมาณ 24 ไร่ รองรับลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ 4.โซนที่อยู่อาศัยแนวสูงริมสวน และ 5.โซนพื้นที่พนักงานรฟท.-ที่ทำการส่วนราชการ ซึ่งคาดว่ามูลค่ารวมของการลงทุนในครั้งนี้ จะอยู่ราวๆหลักแสนล้านบาทเลยทีเดียว
ขณะนี้อยู่ระหว่างเร่งรัดให้ที่ปรึกษาศึกษารูปแบบการร่วมลงทุน หรือ PPP โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ใน 3 แปลง 3 ทำเล มูลค่า 96,783 ล้านบาท ตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี 2556 ให้แล้วเสร็จโดยเร็ว เพื่อนำเสนอคณะกรรมการ PPP ภายในเดือนมีนาคม-เมษายนนี้ และเปิดประมูลได้ภายในปีนี้ เนื่องจากเป็นนโยบายเร่งด่วนของกระทรวงคมนาคมมอบหมายให้การรถไฟเร่งนำโครงการพัฒนาสร้างรายได้ เพื่อแก้ปัญหาภาระหนี้ที่มีอยู่ประมาณ 1.1 แสนล้านบาท
โดยแปลงแรกเป็นที่ดินสถานีกลางบางซื่อ พื้นที่ 218 ไร่ มูลค่าลงทุน 6.8 หมื่นล้านบาท พัฒนาเป็นฮับธุรกิจและที่อยู่อาศัยแห่งใหม่รองรับรถไฟชานเมืองสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ขณะนี้บริษัทที่ปรึกษาได้ศึกษารูปแบบการลงทุนแล้ว คาดว่าเริ่มดำเนินการได้ประมาณปี 2559
ทั้งโครงการใช้เวลาพัฒนา 15 ปี แบ่ง 3 ช่วง ระยะสั้น 5 ปีแรก เริ่มโซน A 35 ไร่ ห่างสถานี 50-100 เมตร พัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร อาคารสำนักงานและธุรกิจบริการ เช่น โรงแรม 3-4 ดาว ศูนย์อาหารลงทุน 1 หมื่นล้านบาท, แผนระยะกลาง 10 ปี เป็นโซน B 78 ไร่ อยู่ด้านตะวันออกของสถานี ห่างตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร พัฒนาเป็นย่านพาณิชยกรรม ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า ลงทุน 2.4 หมื่นล้านบาท
ส่วนแผนระยะยาว 15 ปี เป็นโซน C 105 ไร่ อยู่บริเวณสถานีขนส่งหมอชิต 2 และสวนสาธารณะ 3 แห่ง เหมาะพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือเมืองใหม่ มีทั้งโรงพยาบาล โรงเรียน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ลงทุน 3.4 หมื่นล้านบาท และโซน D 87.5 ไร่ เป็นพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการเดินทาง เช่น ที่จอดรถ และทางเดินเชื่อม
สำหรับแปลงที่ 2 เป็นที่ดินสถานีแม่น้ำ 277 ไร่ มูลค่า 10,413 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบการร่วมลงทุนเช่นกัน รูปแบบการพัฒนาโครงการจะเป็นแบบมิกซ์ยูส และจะทำให้เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ เนื่องจากแปลงที่ดินอยู่ในทำเลมีศักยภาพและติดแม่น้ำ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
