เมื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องใช้เงินเป็นล้านบาทก็สามารถเป็นเจ้าของโรงแรม รีสอร์ท อาคารสำนักงาน คลังสินค้า ศูนย์การค้า หรือแม้แต่สนามบินในเมืองท่องเที่ยว ไม่จำกัดเฉพาะในประเทศแต่ยังสามารถช้อปปิ้งอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วโลก ด้วยจำนวนเงินเริ่มต้นเพียงไม่กี่หมื่นบาท
ในปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการลงทุนยังเปิดกว้างยิ่งขึ้น ด้วยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งไม่ได้มีสถานะเป็นนิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท พร้อมถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งมีอำนาจดูแลและ บริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์ รวมถึงดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หากเปรียบเทียบกับกองอสังหาริมทรัพย์แล้ว กอง REIT มีความน่าสนใจกว่าตรงที่โอกาสการลงทุนเปิดกว้างทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ไม่จำกัดเฉพาะการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งยังได้รับการบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้จัดการกองทุน ซึ่งมีความรู้เฉพาะด้านการเงินเป็นผู้บริหาร รวมถึงโอกาสการขยายธุรกิจของ REIT ที่สามารถกู้เงินลงทุนได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์ทั้งหมด และยังสามารถกู้ได้ถึง 60% หากได้รับการจัดอันดับคุณภาพระดับ Investment Grade ขึ้นไป เมื่อเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถกู้ได้เพียง 10% เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม REIT ยังคงมีความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่องเช่นเดียวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะนักลงทุนส่วนใหญ่มักจะเน้นการลงทุนในระยะยาว เพราะผลตอบแทนหรือเงินปันผลที่ได้รับค่อนข้างสม่ำเสมอและพอฟัดพอเหวี่ยงกับอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาประมาณ 6-8% ซึ่งมากกว่าการฝากเงินในธนาคาร
GVREIT รับทรัพย์ยาว
หลังจากสำรวจตัวเองจนมั่นใจว่า สามารถแบ่งเงินลงทุนในระยะยาว และสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง เพียงแต่ขาดทุนทรัพย์ที่มีจำนวนเงินไม่มากพอ และไม่พร้อมลงแรงหาผู้เช่า เพื่อสร้างรายได้ด้วยตัวเอง คุณสามารถแบ่งเงินลงทุนใน REIT ที่มีให้เลือกหลากหลายกองทุนในปัจจุบัน ได้แก่ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า ศูนย์การค้า โรงแรม บ้าน และคอนโดมิเนียม ซึ่งแบ่งการถือครองเป็น 3 ประเภท คือ กองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) กองทุนได้สิทธิการเช่าหรือสิทธิการได้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ หรือ (Leasehold) และกองทุนที่มีทั้ง Freehold และ Leasehold ในกองเดียวกัน
สำหรับกองทุนที่เข้าตาในช่วงนี้เป็นกองทุนที่เพิ่งเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อเดือนที่ผ่านมา ได้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ หรือ Golden Ventures REIT (GVREIT) ซึ่งลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์(ไม่รวมพื้นที่โรงแรมดิ โอกุระฯ) ระยะเวลา 25 ปี สิ้นสุดเดือนกันยายน 2584 และสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารของอาคารสำนักงานสาทร สแควร์ ระยะเวลา 24 ปี สิ้นสุดเดือนตุลาคม 2583 ซึ่งทั้ง 2 อาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวมกันประมาณ 99,500 ตารางเมตร
นอกเหนือจากจุดเด่นด้านสถาปัตยกรรมที่ได้รับการออกแบบให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและลดการใช้พลังงานภายในอาคาร (Eco-Friendly) โดยโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ได้รับรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของสภาอาคารเขียว สหรัฐอเมริกา (U.S. Green Building Council : USGBC) ระดับ Platinum และโครงการสาทร สแควร์ได้รับรางวัลระดับ Gold ทั้งสองโครงการยังมีจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองที่มีโอกาสเติบโตได้ในอนาคต
ส่วนของทำเลที่ตั้งโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ บนหัวมุมถนนเพลินจิต-วิทยุและเชื่อมต่อบีทีเอสสถานีเพลินจิต นับเป็นแหล่งธุรกิจที่สำคัญใจกลางกรุงเทพและใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนซึ่งเอื้อต่อความสะดวกในการเดินทาง เช่นเดียวกับอาคารสำนักงาน สาทร สแควร์ ที่ตั้งอยู่บนทำเลสาทร-นราธิวาสราชนครินทร์ ศูนย์กลางธุรกิจด้านการเงินระดับประเทศ โดยตัวอาคารเชื่อมต่อกับบีทีเอส สถานีช่องนนทรีและใกล้ทางด่วนสาทร ส่งผลให้บริษัทชั้นนำทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงร้านค้า ร้านอาหารให้ความสนใจเข้าเช่าพื้นที่ภายในอาคารเป็นจำนวนมาก ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่ของทั้งสองอาคารอยู่ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทย โดยสร้างความมั่นคงทางรายได้จากอัตราค่าเช่าพื้นที่ที่มีโอกาสเติบโตได้ดีในอนาคต
ทั้งนี้ ข้อมูล ณ สิ้นเดือนกันยายน 2558 อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงาน ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ อยู่ที่ 99% โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 907 บาทต่อตารางเมตร ส่วนอาคารสำนักงาน สาทรสแควร์ มีอัตราการเช่าพื้นที่ 96% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 745 บาทต่อตารางเมตร จึงถือเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงของรายได้และยังมีแนวโน้มเติบโตที่ดี ซึ่งช่วยสร้างความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนที่ร่วมเป็นเจ้าของ Golden Ventures REIT ทุกราย
ขณะที่ กองทุน GVREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยหลัง IPO ผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ของ GVREIT 3 ลำดับแรก ได้แก่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือหน่วยทรัสต์ 25.10% บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) ถือหน่วยทรัสต์ 8.28% และ บริษัท กรุงเทพประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) ถือหน่วยทรัสต์ 7.98%
อย่างไรก็ตาม การลงทุนยังคงเปรียบเหมือนเหรียญสองด้านที่มีทั้งกำไรและขาดทุน รวมถึงความเสี่ยงในการลงทุนที่จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุนทุกครั้ง
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
