อาคารสำนักงานถือเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่ในปัจจุบันเรียกได้ว่าเป็นสินค้าขาดแคลนโดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ส่วนหนึ่งมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก ทำให้คำตอบของการพัฒนาโครงการให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าจึงไปตกอยู่ที่โครงการคอนโดมิเนียมเป็นส่วนใหญ่ ส่งผลให้ดีมานด์ของอาคารสำนักงานยังคงมีอย่างต่อเนื่องสวนทางกับจำนวนซัพพลายที่มีอยู่อย่างจำกัด เป็นที่หมายปองทั้งบริษัทไทย และบริษัทข้ามชาติ
ตลาดอาคาร สนง. ไทย โตยาวถึงปี 63
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน ระดับเกรด A-C ยังมีทิศทางขยายตัวได้ดีจนถึงปี 2563 โดยส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากตลาดยังมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับซัพพลายของอาคารสำนักงานโครงการใหม่ๆ ที่ยังเติบโตไม่หวือหวา ซึ่งความต้องการอาคารสำนักงานมาจากทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติที่เข้าตั้งสำนักงานในไทย
พื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นมีเพียง 2.25 แสนตารางเมตร ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2560 และอีก 1.67 แสนตารางเมตร ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2561 โดยมีอัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 2530 ไปจนแตะที่ระดับต่ำกว่า 10% ในปี 2556 โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานชั้นดีที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) และมีทางเชื่อมตรงสู่ระบบขนส่งมวลชน
สถานการณ์ที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานมีจำกัดจะต่อเนื่องไปจนถึงปี 2561-2562 แต่สถานการณ์หลังจากปี 2563 เป็นต้นไป จะขึ้นอยู่กับว่ามีผู้พัฒนาโครงการกี่รายที่จะเริ่มการก่อสร้างโครงการสำนักงานใหม่ในปีนี้ นอกจากนี้หากภาพรวมเศรษฐกิจประเทศเติบโตดี ก็มีโอกาสจะทำให้ความต้องการสำนักงานดังกล่าวปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก แต่หากภาพรวมเศรษฐกิจไม่เติบโต ตลาดอาคารสำนักงานก็มีโอกาสเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้ในปี 2564
ค่าเช่าอาคาร สนง. ไทย ถูกกว่าเพื่อนบ้าน
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เผยว่า อัตราค่าเช่าสำนักงานในไทย ระดับอาคารเกรด A ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 900-1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน และบางแห่งสูงถึง 1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่เมื่อเทียบกับสิงคโปร์แล้วยังถือว่าอัตราค่าเช่าต่ำกว่ามาก ส่วนอัตราค่าเช่าในเมียนมาและเวียดนามยังคงอยู่ในระดับที่สูง เนื่องจากซัพพลายในตลาดยังมีจำนวนน้อย
สอดคล้องกับผลสำรวจของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่พบว่า อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรด A ย่าน CBD อาทิ โซนเพลินจิต อยู่ที่ 1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน และโซนอโศก อยู่ที่ 1,100 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในอนาคตเชื่อว่าหากมีโครงการสำนักงานใหม่ ๆ เกิดขึ้น อัตราค่าเช่ามีโอกาสปรับขึ้นไปได้สูงถึง 2,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน จากศักยภาพของการขยายตัวของไทยที่จะมีทุนไทยและต่างชาติดำเนินธุรกิจมากขึ้น
อาคาร สนง. กรุงเทพฯ ราคาเติบโตสูงสุดในเอเชียแปซิฟิก
จากผลสำรวจของไนท์แฟรงค์ พบว่า อัตราค่าเช่าสำนักงานระดับไพร์มในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ประจำไตรมาส 1 ปี 2560 จำนวน 20 แห่ง มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่มีอัตราการเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยเติบโตจากไตรมาสก่อน 3.1% และเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 9.6% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมามากกว่า 2 ปีแล้ว และคาดว่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อไป เนื่องจากดีมานด์ยังคงมีมากสวนทางกับซัพพลายที่มีอยู่อย่างจำกัด
อันดับที่ 2 คือ โซล ประเทศเกาหลีใต้ มีอัตราเติบโตในย่าน CBD, Gangnam Business District (GBD) และ Yeouido Business District (YBD) 2.9% จากไตรมาสก่อน
อันดับที่ 3 คือ ฮ่องกง เติบโตจากไตรมาสก่อน 2.5% ลูกค้าหลักยังคงเป็นบริษัทในจีนที่ครอบครองพื้นที่ช่วงกลางของเกาะฮ่องกง เนื่องจากผู้ให้เช่ามีความมั่นใจด้านปริมาณอุปทานที่มีจำกัด
สำหรับกรุงโตเกียวและกรุงมะนิลามีอัตราค่าเช่าเติบโตต่ำที่สุด ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 1.1% โดยในกรุงโตเกียว อัตราว่างของสำนักงานระดับไพร์มยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากตลาดได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว ส่วนในกรุงมะนิลาแม้จะมีอัตราเติบโตลดลง แต่การครอบครองพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงมะนิลายังคงแข็งแรงท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น 15 ไตรมาสติดต่อกัน
โดยคาดการณ์ว่าช่วง 12 เดือนข้างหน้า อัตราค่าเช่าในตลาด 10 แห่ง จาก 20 แห่ง จะเพิ่มขึ้นจากเดิม อาทิ กรุงเทพฯ โซล ฮ่องกง กว่างโจว ซิดนีย์ และเมลเบิร์น เนื่องจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เพิ่มขึ้นในระดับปานกลางบวกกับอัตราความเชื่อมั่นที่ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดสำนักงานระดับไพร์มในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในช่วงที่เหลือของปีนี้
โครงการมิกซ์ยูส ป่วนตลาด ดันราคาขึ้น 10%
ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2560-2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการทยอยสร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ย่าน CBD จะเกิดขึ้นไม่น้อยกว่า 600,000 ตารางเมตร ดังนั้นในช่วง 6-7 ปีต่อจากนี้ กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี
ทั้งนี้ อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจจะเข้ามาดึงดูดลูกค้าจากอาคารสำนักงานในปัจจุบัน เนื่องจากอาคารสำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ แม้จะไม่แตกต่างจากอาคารสำนักงานที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน แต่รูปแบบโครงการโดดเด่นกว่า เพราะนอกจากอาคารสำนักงาน ยังมีโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่ภายในโครงการเดียวกัน
นอกจากนี้ บริษัทที่คำนึงถึงภาพลักษณ์องค์กรหรือต้องการพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในโครงการระดับโลกก็อาจจะมีการย้ายเข้าสู่โครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต รวมทั้งยังอาจจะมีผลต่ออัตราค่าเช่าเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ ในอนาคต โดยคาดว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ในโครงการรูปแบบนี้จะสูงกว่าอาคารสำนักงานระดับเดียวกันในทำเลนั้นๆ ไม่น้อยกว่า 10%
ถือเป็นอีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าสนใจสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างอาคารสำนักงานที่ยังคงเนื้อหอม ต่อจากนี้คงต้องมาเฝ้าดูกันว่าจะมีผู้ประกอบการแห่ลงทุนทางด้านนี้มากขึ้นแค่ไหน เพื่อตอบรับความต้องการทั้งจากคนไทยและต่างชาติ
ขอบคุณภาพประกอบ : pixabay
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
