หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะคงหนักใจไม่ใช่น้อย เพราะจะขายทิ้งก็คงได้ราคาไม่ดี หรือจะสร้างบ้านเองก็ต้องเจอกับปัญหาที่ตามมาจากที่ดินที่ไม่มีทางเชื่อมต่อไปสู่ทางสาธารณะ
ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังเจอปัญหานี้ ในอดีตหากที่ดินที่เราครอบครองเป็นที่ดินตาบอดก็มักมีการพูดคุยกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อขอทำถนนออกไปสู่ทางสาธารณะได้ เนื่องจากคนยุคเก่าอยู่อาศัยกันแบบน้ำพึ่งเรือเสือพึ่งป่าถ้อยทีถ้อยอาศัยกัน
แต่ในปัจจุบันที่ดินที่ไม่มีทางออก และจะใช้วิธีแก้ปัญหาโดยการเข้าไปพูดคุยขออนุญาตทำทางออกแบบโต้ง ๆ เหมือนสมัยก่อนคงไม่ได้แล้ว การอ้างอิงเรื่องกฎหมายและสิทธิจึงเป็นเรื่องจำเป็นมากที่จะต้องรู้ไว้ โดยเฉพาะในเรื่องของกฎหมายที่ดินตาบอด หรือ การขอ “ทางจำเป็น” เพื่อให้ที่ดินตาบอดสามารถมีทางออกไปสู่ถนนสาธารณะได้
รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้
รวมบทความกฎหมายอสังหาฯ ที่คุณควรรู้ก่อนซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่า บ้าน คอนโด หรือที่ดิน รวมถึงปัญหาเพื่อนบ้าน และปัญหาอื่น ๆ
ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349 ว่า
ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
วิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
จากบทบัญญัติมาตราดังกล่าว สามารถสรุปสั้น ๆ ให้เข้าใจง่าย ๆ ได้ว่า
- ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้มเอาไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ สามารถทำทางผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะ
- การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่น นอกจากทางสาธารณะ ไม่สามารถทำได้ ตามกฎหมายจะใช้ทางผ่านออกไปสู่สาธารณะ โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้มีความเสียหายน้อยที่สุด
- หากที่ดินตาบอดมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่เส้นทางนั้นเป็นสระ บ่อ บึง คลอง ทะเล หรือ ทางชั้น สามารถขอทางจำเป็นเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้
ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดเอาไว้ เนื่องจากเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกควรได้ตามกฎหมายที่ดินตาบอด
แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องมีค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วยจากการที่เจ้าของที่ดินตาบอดจำเป็นต้องสร้างทางผ่านและก่อให้เกิดความเสียหายบนที่ดินของผู้อื่น
โดยค่าทดแทนจะอยู่ที่การประเมินของเจ้าหน้าที่พนักงานหรือตามตกลงของเจ้าของที่ทั้ง 2 ซึ่งจะจ่ายเป็นเงินค่าเช่ารายเดือน รายปี หรือจะเป็นเงินก้อนก็ได้แล้วแต่ตกลง
ภาระจำยอมกับทางจำเป็นคืออะไร 2 อย่างนี้แตกต่างกันอย่างไร
ภาระจำยอมและทางจำเป็นแตกต่างกันอย่างไร ลองมาศึกษาสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทนี้กัน
แต่ถึงอย่างไรก็ตามการได้มาซึ่งสิทธิทางจำเป็นนั้น ทางกฎหมายได้มีการกำหนดวิธีการทำทางผ่านให้มีขนาดเพียงพอต่อความจำเป็นของผู้ผ่านเท่านั้น
นอกจากนั้นทางจำเป็นในแง่ของกฎหมายก็ไม่ได้จำกัดเฉพาะทางจำเป็นบนบกเท่านั้น หากเจ้าของที่ดินตาบอดไม่มีความจำเป็นต้องเดินเท้า หรือ ขับรถยนต์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่ต้องใช้ยานพาหนะทางน้ำก็สามารถใช้สิทธิทางจำเป็นขุดคูเพื่อให้เรือสามารถออกไปสู่ทางสาธารณะที่เป็นคลองหรือแม่น้ำได้
แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องเลือกทางออกสาธารณะไปยังทางใดทางหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ว่าจะขอทางจำเป็นออกไปสู่ทางสาธารณะทั้งทางน้ำและทางบกพร้อม ๆ กัน
สุดท้ายนี้สำหรับใครที่มีที่ดินตาบอดแล้วสามารถขอสิทธิทางจำเป็นให้มีถนนผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้แล้ว เกิดในอนาคตอยากแบ่งที่ดินออกเป็นส่วน ๆ เพื่อขาย
ขอให้คำนึงไว้ว่าที่ดินที่แบ่งออกมาขายหากเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในและไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อขายไปแล้วเจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อนั้นมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้ขายไปสู่ทางสาะรณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนใด ๆ เลยตามกฎหมาย
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินตาบอดจากกรมที่ดินได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า