กฎหมายที่ดินเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้

เรื่องที่เจ้าของที่ดินมือใหม่ต้องรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน ทั้งการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเรื่องของการออกโฉนดที่ดิน เพื่อที่จะได้เป็นเจ้าของทรัพย์โดยสมบูรณ์และไม่ทำผิดกฎหมายที่เกี่ยวกับที่ดินทีหลัง จนถึงขั้นอาจถูกลงโทษ

“ที่ดิน” ถือเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะนำไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ได้แล้ว มูลค่าในตัวของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา การมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในครอบครองจึงเป็นเรื่องที่ใครหลายคนใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหน้าใหม่หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็ตาม

แต่ทั้งนี้เองเหนือสิ่งอื่นสิ่งใดก่อนที่ใครสักคนจะได้ที่ดินสักผืนมาอยู่ในมือก็ไม่ใช่ว่าทำการซื้อขายที่ดินหรือเข้าไปปักหมุดใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าแล้วก็จบไป เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้ด้วยว่าเมื่อมีที่ดินอยู่ในครอบครองแล้วเบื้องต้นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิทธิครอบครองที่ดินของตนเองอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน

ดังนั้น ใครที่มีที่ดินในครอบครองไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อขาย หรือครอบครองที่ดินจากการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้คือการยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือภาษาชาวบ้านเรียกกันว่า “โฉนดที่ดิน”

กระทรวงมหาดไทย กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2568 ในพื้นที่ 69 จังหวัด ได้แก่ กระบี่, กาญจนบุรี, กาฬสินธุ์, กำแพงเพชร, ขอนแก่น, จันทบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ชัยนาท, ชัยภูมิ, ชุมพร, เชียงราย, เชียงใหม่, ตรัง, ตราด, ตาก, นครนายก, นครปฐม, นครพนม, นครราชสีมา, นครศรีธรรมราช, นครสวรรค์, นราธิวาส

น่าน, บึงกาฬ, บุรีรัมย์, ประจวบคีรีขันธ์, ปราจีนบุรี, ปัตตานี, อยุธยา, พะเยา, พังงา, พัทลุง, พิจิตร, พิษณุโลก, เพชรบุรี, เพชรบูรณ์, แพร่, มหาสารคาม, มุกดาหาร, ยโสธร, ยะลา, ร้อยเอ็ด, ระนอง

ระยอง, ราชบุรี, ลพบุรี, ลำปาง, ลำพูน, เลย, ศรีสะเกษ, สกลนคร, สงขลา, สตูล, สระแก้ว, สระบุรี, สิงห์บุรี, สุโขทัย, สุพรรณบุรี, สุราษฎร์ธานี, สุรินทร์, หนองคาย, หนองบัวลำภู, อ่างทอง, อำนาจเจริญ, อุดรธานี, อุตรดิตถ์, อุทัยธานี และจังหวัดอุบลราชธานี

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินสำหรับคนที่มีที่ดินไว้ในครอบครองจะแบ่งออกเป็น 2 ข้อที่จำเป็นต้องรู้ก็คือ

ทั้งนี้กฎหมายที่ดินได้วางหลักเกณฑ์ให้ประชาชนที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สามารถไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ได้ และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้องก็จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือโฉนดที่ดินให้บุคคลที่ขอที่ดินนั้นต่อไป สำหรับข้อกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เข้ามาครอบครองและอยู่อาศัยที่ดินนั้นเป็นเวลานานแต่ไม่ได้ไปขอโฉนดที่ดิน โดยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นสามารถแบ่งแยกออกเป็น 2 ประเภท คือ

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น โดยหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น คือ โฉนดที่ดินซึ่งมีอยู่ 6 แบบ คือ น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ. รวมไปถึง โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ เท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองว่า บุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด เอกสารที่กล่าวมาคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

ทั้งนี้ หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ อาจจะสับสนเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแบบต่าง ๆ ซึ่งสามารถทำความรู้จักกับ เอกสารสิทธิที่ดิน หรือโฉนดรูปแบบต่าง ๆ ได้ที่นี่

ใครที่กำลังมองหาที่ดิน และมีเงินทุน อยากได้ซื้อที่ดินนั้น ๆ มาครอบครอง ก็จำเป็นต้องรู้เรื่องของกฎหมายที่ดินการซื้อ-ขายที่ดิน รวมไปถึงการออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อใหม่ ซึ่งโฉนดที่ดิน ที่สามารถทำการขายทอดตลาดได้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนปัจจุบัน

นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ รวมไปถึงการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย

ดังนั้นเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หรือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ

หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะซึ่งใครที่ไม่ทราบข้อกฎหมายที่ดินนี้อาจจะทำการซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดที่เป็นชื่อของเจ้าของเดิมมา และถูกเจ้าของเดิมแจ้งออกโฉนดใหม่จากการบอกว่าโฉนดหาย และในที่สุดเกิดการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ซื้อที่ดินก็จะตกอยู่ในที่นั่งลำบากและแพ้คดีจนต้องเสียค่าที่ดินไปฟรี ๆ

ผู้ที่ครอบครองโฉนดไม่ว่าจะเป็นแบบ นส. 3 หรือ นส. 4 สามารถถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ได้จากการเข้ายึดถือครอบครอง โดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนายึดถือเป็นเจ้าของครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยครอบครองปรปักษ์ จำเป็นต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน 1 ปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิครอบครอง

โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารสำคัญมากและใครที่กำลังสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนวที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีความรู้ในข้อกฎหมายที่ดินเพื่อที่จะได้สิทธิการครอบครองที่ดินอย่างเต็มที่และถูกต้องตามกฎหมาย

หากใครที่อาศัยอยู่ที่ดินนั้นเป็นเวลานาน แสดงการครอบครองที่ดินโดยการใช้ประโยชน์มาตลอด แต่ไม่ได้ยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทางกฎหมายก็จะถือว่าที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง และต้องไปแจ้งการครอบครองต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นภายใน 30 วัน นับตั้งแต่มีการประกาศจะเดินสำรวจพื้นที่ หรือถ้ามีเจ้าหน้าที่มาการตรวจสอบ

หากที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินของรัฐที่ครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต ที่ดินนั้น ๆ ก็จะกลายเป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย ซึ่งถือว่าความผิดทางกฎหมายและมีบทลงโทษ

ด้วยเหตุนี้ ใครที่ครอบครองที่ดินอยู่แต่ยังไม่มีโฉนด ต้องเช็กได้แล้วว่าแท้จริงที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้น เราสามารถไปยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ โฉนดที่เราถืออยู่เป็นชื่อของเราและสามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือเปล่า ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ก็ต้องตรวจเช็กเรื่องของโฉนดให้ดี