เรื่องที่เจ้าของที่ดินมือใหม่ต้องรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน ทั้งการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเรื่องของการออกโฉนดที่ดิน เพื่อที่จะได้เป็นเจ้าของทรัพย์โดยสมบูรณ์และไม่ทำผิดกฎหมายที่เกี่ยวกับที่ดินทีหลัง จนถึงขั้นอาจถูกลงโทษ
HIGHLIGHTS:
-
การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะมอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ ไม่งั้นอาจผิดกฎหมายที่ดิน
-
หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะ
“ที่ดิน” ถือเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะนำไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ได้แล้ว มูลค่าในตัวของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา การมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในครอบครองจึงเป็นเรื่องที่ใครหลายคนใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหน้าใหม่หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็ตาม
แต่ทั้งนี้เองเหนือสิ่งอื่นสิ่งใดก่อนที่ใครสักคนจะได้ที่ดินสักผืนมาอยู่ในมือก็ไม่ใช่ว่าทำการซื้อขายที่ดินหรือเข้าไปปักหมุดใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าแล้วก็จบไป เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้ด้วยว่าเมื่อมีที่ดินอยู่ในครอบครองแล้วเบื้องต้นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิทธิครอบครองที่ดินของตนเองอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน
ดังนั้นใครที่มีที่ดินในครอบครองไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อขาย หรือครอบครองที่ดินจากการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้คือการยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือภาษาชาวบ้านเรียกกันว่า “โฉนดที่ดิน”
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
สำรวจออกโฉนดที่ดิน 70 จังหวัด เริ่ม 1 ต.ค.นี้
กระทรวงมหาดไทย ได้มีการลงนามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน ปีงบประมาณ พ.ศ. 2565 อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดิน และที่แก้ไขเพิ่มเติม รวมทั้งระเบียบที่เกี่ยวข้อง
สำรวจออกโฉนดที่ดิน คือ การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58, 58 ทวิ และ 69 เป็นการออกโฉนดที่ดินที่กรมที่ดินส่งเจ้าหน้าที่จากกองหนังสือสำคัญ กรมที่ดิน ไปทำการเดินสำรวจเป็นหมู่บ้านหรือตำบล โดยประชาชนไม่ต้องมายื่นคำขอ
เจ้าของที่ดินหรือตัวแทนจะต้องนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดและปักหลักเขตเจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนสิทธิในที่ดิน พร้อมทั้งให้ลงชื่อในเอกสารการสอบสวน และลงชื่อรับรองเขตที่ดินข้างเคียง
ประเภทการสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต
การสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต มี 2 ประเภท
1. การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินโดยการสร้างระวางแผนที่ หรือ “การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินภาคพื้นดิน” จะดำเนินการในพื้นที่หมู่บ้าน หรือพื้นที่ที่มีสิ่งปกคลุม เช่น ที่สวน ที่ไร่ ซึ่งไม่เห็นรายละเอียดในระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศ
2. การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินโดยใช้ระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศ เป็นการออกโฉนดที่ดินที่คล้ายกับข้อ 1 แต่ไม่ได้สร้างระวางแผนที่ โดยเจ้าหน้าที่จะนำระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศไปทำการหมายหลักเขตและตำแหน่งที่ดินไว้ในระวางแผนที่ซึ่งจะดำเนินการในพื้นที่โล่ง เช่น ที่นา
ขั้นตอนการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต
1. เจ้าหน้าที่จะไปประชุมนัดหมายการรังวัดและสอบสวนสิทธิ
2. เจ้าของที่ดินไม่ต้องมายื่นคำขอ แต่ต้องเตรียมการ ดังนี้
- นำหลักเขตไปปักตามมุมเขตที่ดินของตน
- นำเจ้าหน้าที่เดินสำรวจฯ เพื่อทำการรังวัด
- เตรียมเอกสารมอบให้เจ้าหน้าที่ เช่น หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.) สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
- ให้ถ้อยคำต่อเจ้าหน้าที่ และลงชื่อในแบบสอบถามการออกโฉนดที่ดิน
3. เจ้าหน้าที่จะดำเนินการเป็นกลุ่มหมู่บ้านและตำบล และประกาศแจกโฉนดที่ดิน 30 วัน
4. ประกาศแจกที่ดินให้ปิดในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินท้องที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่และในบริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกหนึ่งฉบับ
5. เจ้าหน้าที่นัดหมายการแจกโฉนดที่ดิน
ระยะเวลาดำเนินการสำรวจออกโฉนดที่ดิน
การสำรวจออกโฉนดที่ดินจะดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ แบ่งออกเป็น 2 ระยะ ดังนี้
1. ดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ
ระยะเตรียมการ
- วันที่ 1 ตุลาคม-14 ธันวาคม 2564 เจ้าหน้าที่จะปฏิบัติหน้าที่ทางส่วนกลาง เพื่อเตรียมข้อมูลและวางแผนการปฏิบัติงานภาคสนาม
- วันที่ 15 ธันวาคม-31 ธันวาคม 2564 เจ้าหน้าที่เตรียมการในภาคสนาม
ระยะเวลาปฏิบัติงานภาคสนาม
- วันที่ 1 มกราคม 2565-31 กรกฎาคม 2565 เจ้าหน้าที่เดินสำรวจรังวัดออกโฉนดที่ดินและสอบเขตที่ดิน สอบสวนสิทธิในที่ดิน
- วันที่ 15 มกราคม 2565-15 สิงหาคม 2565 รังวัดโยงยึดหลักเขตที่ดิน
- วันที่ 16 สิงหาคม 2556-30 กันยายน 2565 ระยะเวลาตรวจสอบเอกสาร ระวางแผนที่ และส่งมอบงานให้แก่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง
- วันที่ 1 ตุลาคม 2565 เจ้าหน้าที่เดินทางกลับกรมที่ดิน
- วันที่ 1 ตุลาคม 2565-30 กันยายน 2565 ระยะเวลาเช่าที่สถานที่ตั้งศูนย์อำนวยการสำรวจฯ
2. ดำเนินการโดยสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/ส่วนแยก
ระยะเตรียมการ
- วันที่ 1 ตุลาคม 2564-วันที่ 31 ธันวาคม 2564
ระยะเวลาปฏิบัติงานภาคสนาม
- วันที่ 1 มกราคม 2565-วันที่ 31 สิงหาคม 2565
ระยะเวลาสรุปผลงานและส่งมอบงาน
- วันที่ 1 กันยายน 2565-วันที่ 30 กันยายน 2565
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต มีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมออกโฉนดที่ดิน เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท (เนื้อที่เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกิน ไร่ละ 2 บาท โดยเศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่)
- ค่าหลักเขตเหมาจ่าย แปลงละ 60 บาท (ไม่ว่าจะใช้หลักเขตกี่หลักก็ตาม)
- ค่ามอบอำนาจ (หากมี) จะต้องเสียค่ามอบอำนาจเพิ่มเรื่องละ 20 บาท
- อากรปิดในหนังสือมอบอำนาจเรื่องละ 30 บาท
สำรวจออกโฉนดที่ดินจังหวัดอะไรบ้าง
โดยจะทำการสำรวจรังวัดในพื้นที่ 70 จังหวัดครอบคลุมทุกภูมิภาค ประกอบด้วย จังหวัดกระบี่, กาญจนบุรี, กาฬสินธุ์, กำแพงเพชร, ขอนแก่น, จันทบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ชัยนาท, ชัยภูมิ, ชุมพร, เชียงราย, เชียงใหม่, ตรัง, ตราด, ตาก, นครนายก, นครปฐม, นครพนม, นครราชสีมา, นครศรีธรรมราช, นครสวรรค์,
นราธิวาส, น่าน, บึงกาฬ, บุรีรัมย์, ประจวบคีรีขันธ์, ปราจีนบุรี, ปัตตานี, พระนครศรีอยุธยา, พังงา, พัทลุง, พิจิตร, พิษณุโลก, เพชรบุรี, เพชรบูรณ์, แพร่, พะเยา, มหาสารคาม, มุกดาหาร, แม่ฮ่องสอน, ยะลา, ยโสธร, ร้อยเอ็ด, ระนอง, ระยอง, ราชบุรี, ลพบุรี, ลำปาง, ลำพูน, เลย, ศรีสะเกษ, สกลนคร, สงขลา, สตูล,
สระแก้ว, สระบุรี, สิงห์บุรี, สุโขทัย, สุพรรณบุรี, สุราษฎร์ธานี, สุรินทร์, หนองคาย, หนองบัวลำภู, อ่างทอง, อุดรธานี, อุทัยธานี, อุตรดิตถ์, อุบลราชธานี, และอำนาจเจริญ
ประกาศดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้และเริ่มเดินสำรวจในวันที่ 1 ตุลาคม 2564
ขอบคุณข้อมูลจาก ประชาชาติธุรกิจ
กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินที่ควรรู้
กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินสำหรับคนที่มีที่ดินไว้ในครอบครองจะแบ่งออกเป็น 2 ข้อที่จำเป็นต้องรู้ก็คือ
1. การขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน
ทั้งนี้กฎหมายที่ดินได้วางหลักเกณฑ์ให้ประชาชนที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สามารถไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ได้ และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้องก็จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือโฉนดที่ดินให้บุคคลที่ขอที่ดินนั้นต่อไป สำหรับข้อกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เข้ามาครอบครองและอยู่อาศัยที่ดินนั้นเป็นเวลานานแต่ไม่ได้ไปขอโฉนดที่ดิน โดยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นสามารถแบ่งแยกออกเป็น 2 ประเภท คือ
– หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น โดยหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น คือ โฉนดที่ดินซึ่งมีอยู่ 6 แบบ คือ น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ. รวมไปถึง โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
– หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ เท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองว่า บุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด เอกสารที่กล่าวมาคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน
ทั้งนี้ หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ อาจจะสับสนเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแบบต่าง ๆ ซึ่งสามารถทำความรู้จักกับ เอกสารสิทธิที่ดิน หรือโฉนดรูปแบบต่าง ๆ ได้ที่นี่
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
|
หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
|
หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
|
|
เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของที่ดิน
|
เพื่อรับรองว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ
|
|
น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ., โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
|
น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก., หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน
|
2. การขอออกโฉนดที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน
ใครที่กำลังมองหาที่ดิน และมีเงินทุน อยากได้ซื้อที่ดินนั้น ๆ มาครอบครอง ก็จำเป็นต้องรู้เรื่องของกฎหมายที่ดินการซื้อ-ขายที่ดิน รวมไปถึงการออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อใหม่ ซึ่งโฉนดที่ดิน ที่สามารถทำการขายทอดตลาดได้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนปัจจุบัน นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ รวมไปถึงการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย
ดังนั้นเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หรือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ
หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะซึ่งใครที่ไม่ทราบข้อกฎหมายที่ดินนี้อาจจะทำการซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดที่เป็นชื่อของเจ้าของเดิมมา และถูกเจ้าของเดิมแจ้งออกโฉนดใหม่จากการบอกว่าโฉนดหาย และในที่สุดเกิดการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ซื้อที่ดินก็จะตกอยู่ในที่นั่งลำบากและแพ้คดีจนต้องเสียค่าที่ดินไปฟรี ๆ
ผู้ที่ครอบครองโฉนดไม่ว่าจะเป็นแบบ นส. 3 หรือ นส. 4 สามารถถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ได้จากการเข้ายึดถือครอบครอง โดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนายึดถือเป็นเจ้าของครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยครอบครองปรปักษ์ จำเป็นต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน 1 ปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิครอบครอง
โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารสำคัญมากและใครที่กำลังสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนวที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีความรู้ในข้อกฎหมายที่ดินเพื่อที่จะได้สิทธิการครอบครองที่ดินอย่างเต็มที่และถูกต้องตามกฎหมาย
หากใครที่อาศัยอยู่ที่ดินนั้นเป็นเวลานาน แสดงการครอบครองที่ดินโดยการใช้ประโยชน์มาตลอด แต่ไม่ได้ยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทางกฎหมายก็จะถือว่าที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง และต้องไปแจ้งการครอบครองต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นภายใน 30 วัน นับตั้งแต่มีการประกาศจะเดินสำรวจพื้นที่ หรือถ้ามีเจ้าหน้าที่มาการตรวจสอบและที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินของรัฐที่ครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต ที่ดินนั้น ๆ ก็จะกลายเป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย ซึ่งถือว่าความผิดทางกฎหมายและมีบทลงโทษ
ด้วยเหตุนี้ ใครที่ครอบครองที่ดินอยู่แต่ยังไม่มีโฉนด ต้องเช็กได้แล้วว่าแท้จริงที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้น เราสามารถไปยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ โฉนดที่เราถืออยู่เป็นชื่อของเราและสามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือเปล่า ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ก็ต้องตรวจเช็กเรื่องของโฉนดให้ดี
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า