กฎหมายที่ดินเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้

DDproperty Editorial Team
กฎหมายที่ดินเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้
เรื่องที่เจ้าของที่ดินมือใหม่ต้องรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน ทั้งการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเรื่องของการออกโฉนดที่ดิน เพื่อที่จะได้เป็นเจ้าของทรัพย์โดยสมบูรณ์และไม่ทำผิดกฎหมายที่เกี่ยวกับที่ดินทีหลัง จนถึงขั้นอาจถูกลงโทษ
“ที่ดิน” ถือเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะนำไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ได้แล้ว มูลค่าในตัวของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา การมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในครอบครองจึงเป็นเรื่องที่ใครหลายคนใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหน้าใหม่หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็ตาม
แต่ทั้งนี้เองเหนือสิ่งอื่นสิ่งใดก่อนที่ใครสักคนจะได้ที่ดินสักผืนมาอยู่ในมือก็ไม่ใช่ว่าทำการซื้อขายที่ดินหรือเข้าไปปักหมุดใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าแล้วก็จบไป เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้ด้วยว่าเมื่อมีที่ดินอยู่ในครอบครองแล้วเบื้องต้นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิทธิครอบครองที่ดินของตนเองอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน
ดังนั้น ใครที่มีที่ดินในครอบครองไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อขาย หรือครอบครองที่ดินจากการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้คือการยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือภาษาชาวบ้านเรียกกันว่า “โฉนดที่ดิน”
รวมประกาศขายโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

สำรวจออกโฉนดที่ดิน 68 จังหวัด

กรมที่ดินได้ดำเนินการโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2528 จนถึงปัจจุบัน ดำเนินการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วประเทศไปแล้ว มากกว่า 14 ล้านแปลง เนื้อที่มากกว่า 70 ล้านไร่
นอกจากนี้ กรมที่ดินได้ตอบสนองยุทธศาสตร์ชาติและนโยบายของรัฐบาล ด้วยการนำข้อมูลที่ประชาชนแจ้งตำแหน่งที่ดินตามโครงการบอกดิน, บอกดิน 2 และบอกดิน 3 ที่ได้ตรวจสอบเบื้องต้นแล้วมาจัดทำแผนงานโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ปีงบประมาณ พ.ศ. 2567 ในพื้นที่ 68 จังหวัด ทั่วประเทศ จำนวน 34,100 แปลง จำนวน 2 โครงการ ดังนี้
1. โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินและรังวัดรูปแปลงโฉนดที่ดินให้เป็นมาตรฐานเดียวกันให้ครอบคลุมทั่วประเทศ ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2567 ในพื้นที่รวม 65 จังหวัด (ยกเว้นกรุงเทพฯ, กาฬสินธุ์, ปทุมธานี, แม่ฮ่องสอน, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, สมุทรสงคราม, ภูเก็ต และหนองบัวลำภู) รวมเป้าหมายทั้งสิ้นจำนวน 25,100 แปลง แบ่งเป็น
ดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ จำนวน 6 ศูนย์ 60 สายสำรวจ ในพื้นที่ 28 จังหวัด เป้าหมาย 23,220 แปลง ได้แก่
  • กระบี่
  • กาญจนบุรี
  • ขอนแก่น
  • ชัยภูมิ
  • ชุมพร
  • ตรัง
  • นครพนม
  • นครศรีธรรมราช
  • น่าน
  • บึงกาฬ
  • พังงา
  • พัทลุง
  • เพชรบูรณ์
  • แพร่
  • ยโสธร
  • ร้อยเอ็ด
  • ระนอง
  • ลำปาง
  • ลำพูน
  • ศรีสะเกษ
  • สกลนคร
  • สงขลา
  • สตูล
  • สุราษฎร์ธานี
  • หนองคาย
  • อุดรธานี
  • อุบลราชธานี
  • อำนาจเจริญ
ดำเนินการโดยสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/ส่วนแยก ในพื้นที่ 38 จังหวัด เป้าหมายจำนวน 1,880 แปลง ได้แก่
  • กาญจนบุรี
  • กำแพงเพชร
  • จันทบุรี
  • ฉะเชิงเทรา
  • ชลบุรี
  • ชัยนาท
  • เชียงราย
  • เชียงใหม่
  • ตราด
  • ตาก
  • นครนายก
  • นครปฐม
  • นครราชสีมา
  • นครสวรรค์
  • นนทบุรี
  • บุรีรัมย์
  • ประจวบคีรีขันธ์
  • ปราจีนบุรี
  • พระนครศรีอยุธยา
  • พิจิตร
  • พิษณุโลก
  • เพชรบุรี
  • พะเยา
  • มหาสารคาม
  • มุกดาหาร
  • ระยอง
  • ราชบุรี
  • ลพบุรี
  • เลย
  • สระแก้ว
  • สระบุรี
  • สิงห์บุรี
  • สุโขทัย
  • สุพรรณบุรี
  • สุรินทร์
  • อ่างทอง
  • อุทัยธานี
  • อุตรดิตถ์
2. โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินเพื่อเสริมสร้างความมั่นคงในพื้นที่จังหวัดชายแดนภาคใต้ ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2567 จำนวน 3 ศูนย์ 30 สายสำรวจ เป้าหมายจำนวน 9,000 แปลง ดำเนินการในพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ จังหวัดปัตตานี, ยะลา, นราธิวาส และอำเภอจะนะ, เทพา, นาทวี, สะบ้าย้อย จังหวัดสงขลา

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินที่ควรรู้

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินสำหรับคนที่มีที่ดินไว้ในครอบครองจะแบ่งออกเป็น 2 ข้อที่จำเป็นต้องรู้ก็คือ

1. การขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน

ประเภทของเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือโฉนดที่ดิน
ทั้งนี้กฎหมายที่ดินได้วางหลักเกณฑ์ให้ประชาชนที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สามารถไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ได้ และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้องก็จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือโฉนดที่ดินให้บุคคลที่ขอที่ดินนั้นต่อไป สำหรับข้อกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เข้ามาครอบครองและอยู่อาศัยที่ดินนั้นเป็นเวลานานแต่ไม่ได้ไปขอโฉนดที่ดิน โดยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นสามารถแบ่งแยกออกเป็น 2 ประเภท คือ

– หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น โดยหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น คือ โฉนดที่ดินซึ่งมีอยู่ 6 แบบ คือ น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ. รวมไปถึง โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

– หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ เท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองว่า บุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด เอกสารที่กล่าวมาคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน
ทั้งนี้ หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ อาจจะสับสนเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแบบต่าง ๆ ซึ่งสามารถทำความรู้จักกับ เอกสารสิทธิที่ดิน หรือโฉนดรูปแบบต่าง ๆ ได้ที่นี่

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อรับรองว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ
น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ., โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก., หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

2. การขอออกโฉนดที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน

การขอออกโฉนดที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน
ใครที่กำลังมองหาที่ดิน และมีเงินทุน อยากได้ซื้อที่ดินนั้น ๆ มาครอบครอง ก็จำเป็นต้องรู้เรื่องของกฎหมายที่ดินการซื้อ-ขายที่ดิน รวมไปถึงการออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อใหม่ ซึ่งโฉนดที่ดิน ที่สามารถทำการขายทอดตลาดได้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนปัจจุบัน
นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ รวมไปถึงการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย
ดังนั้นเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หรือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ
หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะซึ่งใครที่ไม่ทราบข้อกฎหมายที่ดินนี้อาจจะทำการซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดที่เป็นชื่อของเจ้าของเดิมมา และถูกเจ้าของเดิมแจ้งออกโฉนดใหม่จากการบอกว่าโฉนดหาย และในที่สุดเกิดการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ซื้อที่ดินก็จะตกอยู่ในที่นั่งลำบากและแพ้คดีจนต้องเสียค่าที่ดินไปฟรี ๆ
ผู้ที่ครอบครองโฉนดไม่ว่าจะเป็นแบบ นส. 3 หรือ นส. 4 สามารถถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ได้จากการเข้ายึดถือครอบครอง โดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนายึดถือเป็นเจ้าของครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยครอบครองปรปักษ์ จำเป็นต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน 1 ปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิครอบครอง
โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารสำคัญมากและใครที่กำลังสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนวที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีความรู้ในข้อกฎหมายที่ดินเพื่อที่จะได้สิทธิการครอบครองที่ดินอย่างเต็มที่และถูกต้องตามกฎหมาย
หากใครที่อาศัยอยู่ที่ดินนั้นเป็นเวลานาน แสดงการครอบครองที่ดินโดยการใช้ประโยชน์มาตลอด แต่ไม่ได้ยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทางกฎหมายก็จะถือว่าที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง และต้องไปแจ้งการครอบครองต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นภายใน 30 วัน นับตั้งแต่มีการประกาศจะเดินสำรวจพื้นที่ หรือถ้ามีเจ้าหน้าที่มาการตรวจสอบ
หากที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินของรัฐที่ครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต ที่ดินนั้น ๆ ก็จะกลายเป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย ซึ่งถือว่าความผิดทางกฎหมายและมีบทลงโทษ
ด้วยเหตุนี้ ใครที่ครอบครองที่ดินอยู่แต่ยังไม่มีโฉนด ต้องเช็กได้แล้วว่าแท้จริงที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้น เราสามารถไปยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ โฉนดที่เราถืออยู่เป็นชื่อของเราและสามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือเปล่า ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ก็ต้องตรวจเช็กเรื่องของโฉนดให้ดี
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

คำถามยอดนิยม

โฉนดที่ดิน แบ่งออกเป็น น.ส.4 (ตราครุฑแดง), น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) ซื้อขายและโอนได้ ส่วน น.ส.3, น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ) ซื้อ ขาย โอนไม่ได้