กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ–แปลงสิทธิในทรัพย์สินให้เป็นหลักประกัน

ผมเชื่อว่าผู้อ่านคงเคยได้ยินเรื่องกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิกันมาบ้าง แต่ด้วยชื่อเรียกอาจจะทำให้เข้าใจยาก และไม่น่าทำความเข้าใจเอาเสียด้วย ในบทความฉบับนี้ ผมจึงขออนุญาตอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธินี้ในแบบที่ไม่ซับซ้อนเข้าใจง่ายครับ

ก่อนจะพูดถึงทรัพย์อิงสิทธิ-ทำความเข้าใจกันก่อนว่า “ทรัพย์” คืออะไร คำว่า “ทรัพย์” ถูกให้ความหมายไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 137 ว่า “ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง”

ส่วนอีกคำหนึ่งที่เรามักพบกันบ่อยคือ “ทรัพยสิทธิ” ซึ่งคำคำนี้มิได้มีกฎหมายกำหนดให้ความหมายไว้โดยตรง เพียงแต่ถูกกล่าวถึงไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ว่า “ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น”

กล่าวโดยทั่วไป ทรัพยสิทธิ หมายถึง สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์ คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์ เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิจำนอง สิทธิจำนำ ฯลฯ ซึ่งสิทธิเหล่านี้จะติดไปกับตัวทรัพย์ และเจ้าของสิทธิสามารถใช้สิทธินี้อ้างได้กับบุคคลทั่วไป

ต่างกับสิทธิอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า “บุคคลสิทธิ” ที่เป็นสิทธิที่สามารถใช้อ้างได้กับคู่สัญญาเท่านั้น เช่น สิทธิการเช่า ที่ผู้เช่าอาจยกขึ้นอ้างได้กับผู้ให้เช่าเท่านั้น แต่จำนอง ผู้รับจำนองสามารถอ้างสิทธิจำนองได้ต่อบุคคลทุกคนที่รับโอนทรัพย์ติดจำนองไปได้ เป็นต้น

จากความหมายตามกฎหมายข้างต้น ทรัพย์จึงหมายถึงสิ่งที่มีรูปร่างเท่านั้น (ถึงแม้จะมีคำพิพากษาศาลฎีกาบางฉบับที่ตีความคำว่าทรัพย์ให้หมายถึงสิ่งที่ไม่มีรูปร่างเช่นกระแสไฟฟ้าด้วย แต่นั่นก็เป็นเรื่องการตีความในความผิดฐานลักทรัพย์ที่เป็นคดีอาญาที่ศาลตีความขยายขอบเขตของคำว่าทรัพย์ออกไปเพื่อลงโทษผู้ลักกระแสไฟฟ้าให้สมตามเจตนารมย์ของกฎหมายเท่านั้น) ดังนั้น ทรัพยสิทธิจึงเป็นสิทธิที่มีได้เฉพาะเหนือสิ่งที่มีรูปร่างเท่านั้น

เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ตามกฎหมายฉบับนี้ ได้กำหนดทรัพย์ชนิดใหม่ขึ้นมา ซึ่งไม่ใช่วัตถุที่มีรูปร่างตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คำนิยามไว้ โดยตามมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ความหมายทรัพย์อิงสิทธิไว้ว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้”

เนื้อหาหลักของพระราชบัญญัติฉบับนี้ ได้กำหนดให้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นทรัพย์ขึ้นมา มีเนื้อหาหลัก ๆ ดังนี้

– ทรัพย์อิงสิทธิต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี การทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน

– ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอน ตกทอดเป็นมรดก หรือ จดทะเบียนจำนองได้

– เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะก่อตั้งทรัพยสิทธิใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

– ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมือนเจ้าของ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

โดยหลักแล้ว กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิตราขึ้นมาเพื่อให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถูกใช้ประโยชน์ได้ในฐานะที่เป็นทรัพย์ชนิดหนึ่ง สามารถกำหนดมูลค่า และใช้เป็นหลักประกันได้ โอนเปลี่ยนมือกันได้อย่างอสังหาริมทรัพย์

จากกฎหมายฉบับนี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมีทางเลือกในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเพื่อนำออกหาประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้ มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ และสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการแก้ไขข้อจำกัดของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ สามารถใช้อ้างได้ต่อคู่สัญญาเช่านั้น