HIGHLIGHTS
- การโปรโมตส่วนกลางตามสื่อต่าง ๆ ถือว่าเป็นโฆษณาและเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย
- โครงการผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี
หลาย ๆ ครั้งที่เรามักได้ยินปัญหาเรื่องทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่เป็นไปตามที่โครงการโฆษณาไว้ ไม่ว่าจะเป็นก่อสร้างไม่ตรงตามที่โฆษณา หรือที่ร้ายกว่านั้นคือไม่ก่อสร้าง และนำพื้นที่ไปสร้างเป็นอย่างอื่นที่สามารถสร้างกำไรให้แก่ผู้พัฒนาโครงการได้มากกว่า ในวันนี้ ผมขออนุญาตนำท่านผู้อ่านไปศึกษากฎหมายที่คุ้มครองผู้ซื้อในเรื่องทรัพย์ส่วนกลางด้วยกันครับ
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง
เมื่อก่อนประเทศไทยของเราไม่มีกฎหมายที่พูดถึงเรื่องทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมกรณีที่สร้างไม่ตรงตามแบบที่โฆษณาไว้โดยตรง จึงกลายเป็นหน้าที่ของผู้บริโภคที่พึงระวังเก็บรักษาบรรดาสื่อโฆษณาโครงการไว้เพื่อตรวจสอบว่าโครงการที่ตัวเองซื้อมีทรัพย์ส่วนกลางตรงกับที่โฆษณาไว้หรือไม่ หรือที่เรียกว่า ผู้ซื้อต้องระวัง (caveat emptor–buyer caveat)
แต่เนื่องจากหลักผู้ซื้อต้องระวังนี้ ไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงที่ผู้พัฒนาโครงการมีอำนาจทางเศรษฐกิจ และมีเครื่องไม้เครื่องมือมากมายขึ้นเรื่อย ๆ ต่างกับผู้ซื้อที่ไม่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะ การผลักภาระให้ผู้ซื้อต้องระวังทุกอย่างจึงเป็นเรื่องที่ไม่เป็นธรรม และบางกรณีก็เป็นไปไม่ได้
ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อวางเงินจองซื้อห้องไว้เป็นจำนวนมากแล้วก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ แต่ในภายหลังจากที่สร้างเสร็จแล้วกลับพบว่าไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ แต่สื่อโฆษณานั้นก็หายไปแล้ว

ด้วยเหตุนี้นานาประเทศจึงมีการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้มาโดยตลอด ซึ่งในประเทศไทยเอง เริ่มในปี 2551 ที่มีการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) โดยให้เพิ่มมาตรา 6/1 โครงการจะต้องสร้างทรัพย์ส่วนกลางตามที่โฆษณา เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีหลักการที่สำคัญ คือ
- ผู้พัฒนาโครงการต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารให้นิติบุคคลเก็บไว้หนึ่งชุด
- ผู้พัฒนาโครงการต้องยื่นบรรดาเอกสารโฆษณาเหล่านั้นไปพร้อมกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และโฆษณาเหล่านั้นต้องตรงกับรายละเอียดที่ยื่นคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจน
- ให้ถือว่าบรรดาโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วย กรณีที่ภาพหรือข้อความใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้ซื้อ
เน้นคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง
ผลของกฎหมายฉบับนี้ทำให้ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่ต้องเก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ เพื่อเป็นหลักฐานในภายหลังกรณีที่มีผู้ซื้อเรียกร้องว่าก่อสร้างไม่ตรงตามโฆษณา จากแต่เดิมที่ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องระมัดระวังกันเอาเอง หากไม่เก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ก็จะต้องเสียสิทธิไปเอง
โดยกฎหมายนี้ยังรับรองว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาอย่างชัดเจนด้วย ทำให้ศาลไม่ต้องไปปรับใช้หลักกฎหมายทั่วไปอื่นในกรณีที่มีการพิพาทกันเรื่องการก่อสร้างอาคารชุดไม่ตรงตามโฆษณาอีก
ถ้าผู้พัฒนาโครงการฝ่าฝืนไม่เก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ หรือไม่ยื่นโฆษณาแนบไปกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจะมีโทษปรับ 50,000-100,000 บาท ตามมาตรา 63 และ 64 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด
แต่สำหรับกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการสร้างโครงการออกมาแล้วเสร็จไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้นั้น กฎหมายข้างต้นให้ถือว่าสื่อโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมด้วย กรณีแบบนี้จึงต้องถือว่าผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่สร้างไม่ตรงตามที่โฆษณา เพราะโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่รับเงินไว้ได้

กรณีศึกษา
ศาลฎีกามีคำพิพากษาไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 5093/2541 วางหลักการไว้ว่ากรณีที่จำเลย (ผู้พัฒนาโครงการ) ก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางไม่ตรงตามโฆษณา โจทก์ (ผู้ซื้อ) ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิได้ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา และเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยดำเนินการก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางให้แล้วเสร็จแล้วแต่จำเลยไม่ดำเนินการให้แล้วเสร็จในเวลาอันสมควรโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ยได้
น่าสังเกตว่าคดีนี้ศาลฎีกามีคำพิพากษาบังคับว่าโฆษณาถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาในปี 2541 ซึ่งเป็นเวลาก่อนที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 4 ซึ่งเพิ่มมาตรา 6/1 ที่ผมกล่าวไว้ข้างบนจะบังคับใช้ในปี 2551 นั่นก็หมายความว่า ศาลไทยยอมรับ และบังคับตามหลักการของพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่แก้ไขนี้ไว้ก่อนที่กฎหมายจะมาบัญญัติไว้เป็นลายลักษณ์อักษรเสียอีก
อีกกรณีหนึ่ง โครงการคอนโดมิเนียมย่านพญาไท ผู้พัฒนาโครงการก่อสร้างที่จอดรถไม่ครบตามจำนวนที่โฆษณาไว้ ลูกบ้านและนิติบุคคล (ซึ่งจัดตั้งขึ้นมาหลังจากที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว) จึงรวมตัวกันฟ้องผู้พัฒนาโครงการ และศาลฎีกามีคำพิพากษาให้ผู้พัฒนาโครงการต้องชำระค่าเสียหายแก่นิติบุคคล (ซึ่งเป็นโจทก์ในคดี) ด้วย
ผู้ซื้อต้องทำอย่างไร เมื่อส่วนกลางไม่ตรงตามที่โฆษณา
- อันดับแรก ผู้ซื้อต้องระมัดระวัง เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องตรวจสอบทรัพย์ส่วนกลางว่าตรงตามที่โฆษณาไว้หรือไม่
- อันดับต่อมา ผู้ซื้อต้องตรวจสอบการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วยว่า บรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่โฆษณา และได้ตรวจสอบด้วยตาแล้วว่ามีอยู่จริง ถูกระบุไว้ในทะเบียนของนิติบุคคลว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ถ้าไม่เป็น หรือก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางไม่ครบถ้วน ผู้ซื้อจะต้องบอกกล่าวให้ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการจัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ภายในระยะเวลาที่เหมาะสม
- หากผู้พัฒนาโครงการไม่ทำ หรือทำไม่ได้ ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่จ่ายไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ย
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ