กฎหมาย EIA สำคัญอย่างไรต่อการซื้อ-ขาย อสังหาฯ

บทความก่อนหน้านี้ผมเขียนถึงเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับมุมผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ ในบทความฉบับนี้ ผมจึงขออนุญาตเขียนถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในมุมของผู้ขายบ้าง และเรื่องที่กำลังเป็นประเด็นร้อนในขณะนี้คือ กฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม (ที่ท่านผู้อ่านอาจได้เห็นข่าวคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองถูกศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับใช้ EIA ไว้ชั่วคราวในช่วงนี้)

กฎหมายสิ่งแวดล้อมหลักที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นที่มาของการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ ที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment นั่นเอง

– อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้หรือในอุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นบริเวณที่อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

– อาคารที่ใช้ในการประกอบธุรกิจค้าปลีกหรือค้าส่ง ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

– อาคารที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการของเอกชน ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

– โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

– การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

– อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

อันดับแรก ผู้พัฒนาโครงการจะต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้เป็นผู้รับอนุญาตทำ EIA

เนื้อหาของ EIA จะต้องศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ

1. ด้านทรัพยากรกายภาย เช่น ดิน น้ำ อากาศ

2. ทรัพยากรชีวภาพ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต ซึ่งรวมไปถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อชุมชน ระบบเศรษฐกิจ ฯลฯ

ในขั้นตอนการจัดทำ EIA จะต้องมีการรับฟังความเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเป็นการให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งขอบเขตของการศึกษา และครั้งที่สองเพื่อสร้างความมั่นใจในรายงานและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ

สำหรับโครงการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA นั้น พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ กำหนดให้ต้องเสนอ EIA ไปพร้อมกับคำขอใบอนุญาตก่อสร้างด้วย และเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจากจากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมเสียก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้

กรณีปัญหาที่มีข่าวอยู่ขณะนี้ เป็นเรื่องที่คอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งติดรถไฟฟ้าใจกลางสาทร และมีลูกบ้านในคอนโดมิเนียมที่ติดกันไปร้องเรียน และฟ้องคดีต่อศาลปกครอง โดยพบว่า EIA มีการใช้ข้อมูลเท็จ มีจัดการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนภายหลังจากที่ EIA ได้รับการอนุมัติไปแล้ว และศาลปกครองมีคำพิพากษาระงับใช้ EIA ฉบับนี้ไว้ชั่วคราวจนกว่าจะมีคำพิพากษา ซึ่งมีผลทำให้ต้องหยุดการก่อสร้างไป เนื่องจากเมื่อไม่มี EIA ก็เท่ากับว่าไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างไปด้วยนั่นเอง