การขายทอดตลาด คือการที่บ้านหรือคอนโดถูกนำไปขาย เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนส่งธนาคารได้ตามกำหนด แต่เจ้าของเดิมยังสามารถดำเนินการคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่ได้เช่นกัน ลองมาดูว่าการขายทอดตลาดคืออะไร และมีขั้นตอนในการคัดค้านอย่างไรได้ที่นี่
การขายทอดตลาดคืออะไร
การขายทอดตลาด คือ บ้านหรือคอนโดที่เจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนส่งธนาคารได้ตามกำหนดเป็นระยะเวลาหนึ่ง หรือมีคดีความที่ทำให้ต้องถูกยึดทรัพย์สิน ทำให้ธนาคารหรือผู้ยึดทรัพย์นั้นนำทรัพย์สินดังกล่าวไปขายเพื่อนำเงินมาชดใช้ค่าใช้จ่าย โดยส่วนใหญ่ทรัพย์ขายทอดตลาดจะถูกนำมาขายโดยกองบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารนำมาขาย
โดยทรัพย์ขายทอดตลาดมักจะต้องขายออกไปให้ได้ในระยะเวลาที่กำหนด ราคาจึงมักต่ำกว่าราคาซื้อขายตามท้องตลาดโดยปกติ ดังนั้น การซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดจึงเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีราคาถูกกว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดในโครงการใหม่ ๆ หรือโครงการมือหนึ่ง
รายละเอียดของการคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่
รายละเอียดของการคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่ จากพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ส่วนที่ 8 การขายหรือจําหน่าย มาตรา 331 ภายใต้บังคับมาตรา 332 และมาตรา 336 เมื่อได้ยึดทรัพย์สินหรืออายัดสิทธิเรียกร้องทั้งหมดหรือบางส่วนของลูกหนี้ตามคําพิพากษา หรือได้มีการส่งมอบทรัพย์สินตามสิทธิเรียกร้องที่ถูกอายัดแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว
ถ้าไม่มีเหตุสมควรงดการบังคับคดีไว้ก่อน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดําเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎกระทรวงว่าด้วยการนั้นหรือตามที่ศาลมีคําสั่งกําหนด หรือขายโดยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ตามที่กําหนดในกฎกระทรวง
ก่อนการขายทอดตลาดทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องตามวรรคหนึ่ง เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องแจ้งกําหนดวัน เวลา และสถานที่ซึ่งจะทําการขายทอดตลาดให้บรรดาผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดี ซึ่งปรากฏตามทะเบียนหรือประการอื่นได้ทราบด้วย โดยจะทําการขายทอดตลาดในวันหยุดงานหรือในเวลาใด ๆ นอกเวลาทําการปกติก็ได้ ทั้งนี้ กําหนดวันและเวลาขายดังกล่าวจะต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันยึด อายัด หรือส่งมอบทรัพย์สินนั้น
เพื่อให้การขายทอดตลาดเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีมีสิทธิเต็มที่ในการเข้าสู้ราคาเองหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาเพื่อให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการ และเมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายให้แก่ผู้เสนอราคาสูงสุดแล้ว ห้ามมิให้บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีทั้งหลายหยิบยกเรื่องราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดมีจํานวนต่ำเกินสมควรมาเป็นเหตุขอให้มีการเพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นอีก
การคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่ทำได้ยากขึ้นจริงหรือไม่
จากพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ส่วนที่เกี่ยวกับการขายทอดตลาดตามที่ได้มีผู้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ว่าไม่ให้สิทธิลูกหนี้ในการคัดค้านราคาว่าราคาที่ขายทอดตลาดได้เป็นราคาต่ำเกินสมควร และเป็นการเร่งรัดขายทอดตลาด ทำให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้รับผลกระทบนั้น
กรมบังคับคดีขอชี้แจงเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ที่เกี่ยวกับการขายทอดตลาด ดังนี้
เรื่องการคัดค้านราคาในการขายทอดตลาด มีการเสนอร่างกฎหมายไว้แต่มีการแก้ไขปรับปรุงในชั้นกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. …. เนื่องจากเห็นว่าการอนุญาตให้มีการคัดค้านราคาและผูกพันราคาจะทำให้การขายทอดตลาดเนิ่นช้าไปโดยไม่จำเป็น และเป็นอุปสรรคต่อการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งน่าจะต้องขายได้รวดเร็ว
อีกทั้งหลักการขายหรือจ่าหน่ายได้กำหนดไว้ในมาตรา 331 วรรคหนึ่ง และกำหนดสิทธิของผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีไว้ในมาตรา 331 วรรคสาม ให้มีสิทธิเข้าสู้ราคาหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาเพื่อให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการได้ และห้ามไม่ให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านเรื่องราคาต่ำอีก เพราะที่ผ่านมาเป็นปัญหาในทางปฏิบัติอย่างมาก
ปัจจุบันการขายทอดตลาดหากมีผู้คัดค้านราคาว่าราคาที่มีผู้เสนอต่ำ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะต้องเลื่อนการขาย เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียไปหาผู้มาสู้ราคาให้ได้ในราคาที่ตนต้องการ ซึ่งการแก้ไขมาตรา 331 วรรคสาม เรื่องสิทธิของผู้มีส่วนได้เสีย ในการเข้าสู้ราคาหรือหาบุคคลอื่นมาเข้าสู้ราคา และห้ามร้องเพิกถอนการขายด้วยเหตุราคาต่ำอีก เป็นการให้สิทธิผู้มีส่วนได้เสียอย่างเต็มที่ในการเข้าซื้อทรัพย์เอง หรือหาบุคคลอื่นมาสู้ราคาให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการและมีเวลามากกว่าเดิมในการหาผู้ซื้อทรัพย์ให้ได้ในราคาที่ตนต้องการดังนั้นประมวลกฎหมาย วิธีพิจารณาความแพ่งที่แก้ไขใหม่นี้ มิได้ตัดสิทธิของผู้มีสิทธิได้เสียแต่อย่างใด
| กฎหมายเดิม | กฎหมายใหม่ |
| 1. ในการขายทอดตลาด หากมีผู้เสนอราคาสูงสุด แต่ผู้ส่วนได้เสียเห็นว่าเป็นราคาต่ำเกินสมควรมีส่วนได้เสียสามารถคัดค้านราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดดังกล่าว และเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องเลื่อนการขายไปเพื่อให้โอกาสผู้มีส่วนได้เสียหาผู้เข้าสู้ราคามาให้ได้ในราคาที่ต้องการ และผู้เสนอราคาสูงสุดนั้นต้องผูกพันราคาดังกล่าวเป็นเวลา 30 วัน (ตามมาตรา 309 ทวิ วรรคแรก) | 1. ผู้มีส่วนได้เสียมีสิทธิเต็มที่ในการเข้าสู้ราคาเอง หรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาให้ได้ในราคาที่ตนต้องการ (ตามมาตรา 331 วรรคสอง) |
| 2. ผู้มีส่วนได้เสียเห็นว่าราคาที่ได้จากขายทอดตลาดเป็นราคาที่ต่่าเกินสมควร และการขายทอดตลาดการขายราคาต่่า เกิดจากการคบคิดกันฉ้อฉลในระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องในการเสนอราคา หรือความไม่สุจริต หรือความประมาทเลินเล่อของเจ้าพนักงานบังคับคดี อาจยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการขาย (ตามมาตรา 309 ทวิ วรรคสอง) | 2. เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายให้แก่ผู้เสนอราคาสูงสุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้มีส่วนได้เสีย ร้องขอเพิกถอนการขายด้วยเหตุราคาต่ำอีก (ตามมาตรา 331 วรรคสอง) |
| 3. ประกาศขายทอดตลาดจะกำหนดไว้ 6 นัด แต่ละนัดจะห่างกันไม่เกิน 21 วัน เพื่อให้สอดคล้องกับการผูกพันราคา 30 วัน (ตามมาตรา 309 ทวิ) | 3. การกำหนดวันขายทอดตลาดต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันยึด หรืออายัด หรือส่งมอบทรัพย์สินนั้น (ตามมาตรา 331 วรรคแรก) |
นอกจากนี้ที่ผ่านมาการกำหนดจำนวนนัดที่ขายทอดตลาดที่กำหนดไว้ 6 นัดในประกาศขายแต่ละครั้งนั้น จากการวิเคราะห์พบว่าจำนวนนัดที่ขายทอดตลาดไม่ได้มีผลต่อราคาที่จะสูงขึ้น หรือลดลงแต่ประการใด เนื่องจากการขายทอดตลาดเป็นเรื่องของกลไกตลาด และเป็นไปตามหลักอุปสงค์ และอุปทาน
ตลอดจนสภาพของทรัพย์นั้น ๆ ประกอบกับจากผลการขายทอดตลาดที่ผ่านมาพบว่ากรณีที่ลูกหนี้หาคนซื้อได้จะมาดูแลการขายตั้งแต่การขายนัดแรก ๆ แต่ลูกหนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมาดูแลการขาย ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้แจ้งกำหนดนัดขายทอดตลาดให้ลูกหนี้ ทราบทุกครั้ง แสดงให้เห็นว่าการขายช้าหรือเร็วไม่ได้มีผลต่อการรักษาสิทธิของลูกหนี้แต่อย่างใด
นอกจากนี้ การประชาสัมพันธ์เรื่องการขายทอดตลาดให้เป็นที่รู้จักแพร่หลาย และเปิดโอกาสให้ประชาชนที่สนใจเข้าถึงการขายทอดตลาดอย่างทั่วถึงซึ่งกรมบังคับคดีได้ดำเนินการมาโดยตลอด จะเป็นการเพิ่มโอกาสให้มีการแข่งราคาเพิ่มมากขึ้น อันจะส่งผลต่อราคาขายทอดตลาด
โดยสรุปแล้ว การแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มิได้ทำให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาต้องเสียสิทธิ หรือทำให้ราคาขายทอดตลาดต่ำลงแต่อย่างใด กฎหมายได้คำนึงถึงการให้ความเป็นธรรมและสิทธิของคู่ความทุกฝ่าย และลดขั้นตอน เนื่องจากหากสามารถขายทอดตลาดได้เร็ว จะมีส่วนช่วยให้ลดภาระของดอกเบี้ยที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาต้องรับผิดชอบ
ขั้นตอนการยื่นคำร้องขอให้กำหนดหรือคัดค้านวิธีการขายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี
ก่อนประกาศขายทอดตลาด ผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินซึ่งจะต้องขาย อาจร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดี รวม หรือ แยกขายทรัพย์สิน หรือ ขอให้ขายทรัพย์สินนั้นตามลำดับที่กำหนดได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด จะระบุลำดับทรัพย์สินที่จะทำการขายทอดตลาด และจะระบุด้วยว่า จะขายรวม หรือแยกขาย
ดังนั้น เมื่อผู้มีส่วนได้เสียได้รับประกาศขายทอดตลาด จะต้องร้องคัดค้านต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนวันขายทอดตลาด แต่ต้องไม่ช้ากว่า 3 วัน นับแต่วันทราบวิธีการขาย หากเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ยอมปฏิบัติตามคำร้องขอ หรือ ตามคำคัดค้าน ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลภายใน 2 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามคำร้องขอ หรือตามคำคัดค้าน ตามมาตรา 332 วรรคสอง
ในกรณีที่มีการยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดรวมกันไปทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
ในกรณีที่มีการนำยึดไว้หลายคดี หากจะต้องทำการขายรวมกันไป โดยปกติเจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการประกาศขายทอดตลาดพร้อมกัน โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ที่สนใจประมูลซื้อจะต้องแยกราคาที่เสนอซื้อ ในแต่ละคดี
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า