การบังคับจำนอง คืออะไร และทำได้อย่างไร

enforcement of mortgage

การบังคับจำนอง ถือเป็นอีกเรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งทางกฎหมายที่ต้องรู้ โดยเฉพาะผู้ที่ทำธุรกรรมกู้ยืมกับผู้อื่น เพราะเรื่องนี้เกี่ยวข้องกับการชำระหนี้สินที่มีข้อบังคับทางกฎหมายเข้ามามีบทบาทสำคัญ มาดูกันว่าการบังคังจำนองคืออะไร จะทำได้อย่างไรบ้าง และอายุความของการบังคับจำนองครอบคลุมนานกี่ปี

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

 

การบังคับจำนองคืออะไร

หากอ้างอิงตามตัวบทกฎหมาย จะพบว่าการบังคับจำนองปรากฏอยู่ในหมวด 4 ว่าด้วยการบังคับจำนองลูกหนี้ที่ไม่ชำระหนี้ตามกำหนดสัญญาที่ได้กระทำกันไว้ กล่าวคือ หากเจ้าหนี้และลูกหนี้ได้ทำสัญญาจำนองตกลงกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ร่วมกันแล้ว แต่ลูกหนี้ไม่ได้ชำระหนี้ดังกล่าวตามกำหนดนั้น เจ้าหนี้ที่รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองลูกหนี้ได้ตามกฎหมาย

โดยเจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ตามกำหนดเวลา ซึ่งไม่น้อยกว่า 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับหนังสือดังกล่าว หากลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง เจ้าหนี้จึงมีสิทธิยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งบังคับจำนองลูกหนี้ได้

 

การบังคับจำนองทำได้กี่วิธี

โดยทั่วไปแล้ว การบังคับจำนองทำได้ 2 วิธี ได้แก่ ขายทอดตลาด และยึดทรัพย์สินเป็นของผู้รับจำนอง ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

1. ขายทอดตลาด

การขายทอดตลาด คือ การยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อยึดทรัพย์สินที่จำนองออกมาขายทอดตลาด และนำเงินที่ได้มาชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนอง โดยศาลจะตัดสินในกรณีที่เจ้าหนี้ส่งหนังสือแจ้งการชำระหนี้แก่ลูกหนี้แล้ว แต่ลูกหนี้ละเลย ไม่ปฏิบัติตาม อันเป็นเหตุให้เจ้าหนี้ยื่นฟ้องต่อศาลในที่สุด

อีกกรณีหนึ่ง ก็คือ ทรัพย์สินที่นำมาจำนองได้โอนไปให้บุคคลที่สาม เจ้าหนี้ที่ประสงค์บังคับจำนองจะต้องส่งหนังสือไปแจ้งแก่บุคคลที่รับโอนนั้นล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน

ทั้งนี้ หากทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดได้มูลค่าเงินที่ต่ำกว่ามูลค่าหนี้ค้างชำระ ลูกหนี้ไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบส่วนต่างดังกล่าว

มือใหม่หัดลงทุนกับบ้าน-คอนโดขายทอดตลาด

 

2. ยึดสินทรัพย์เป็นของผู้รับจำนอง

การยึดสินทรัพย์เป็นของผู้รับจำนอง คือ การฟ้องต่อศาลเพื่อเอาทรัพย์สินที่จำนองให้หลุดมาเป็นสิทธิของเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ศาลจะสั่งฟ้องได้ในกรณีที่ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยนานเป็นเวลา 5 ปี โดยไม่ได้แสดงให้เห็นว่าราคาทรัพย์สินที่นำไปจำนองมีมากกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ อีกทั้งยังไม่มีการจำนองอื่น เจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อเอาทรัพย์สินดังกล่าวให้หลุดมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ โดยต้องส่งหนังสือแจ้งแก่ลูกหนี้ก่อนด้วยเช่นกัน

 

การบังคับจำนองสามารถบังคับจำนองอะไรได้บ้าง

 

การบังคับจำนองสามารถบังคับจำนองอะไรได้บ้าง

โดยทั่วไปแล้ว การบังคับจำนองตามกฎหมายจะยื่นฟ้องต่อศาลโดยเจ้าหนี้ตามกรณีที่กล่าวไปข้างต้น ซึ่งการบังคับจำนองทรัพย์สินใด ๆ จะบังคับจำนองทรัพย์สินได้ 2 ลักษณะ ได้แก่ การบังคับจำนองทรัพย์สินที่ติดจำนองหลายรายการ และการบังคับจำนองทรัพย์สินหลายอย่างที่มีประกันหนี้รายเดียว โดยการบังคับจำนองทรัพย์สินทั้งสองลักษณะมีรายละเอียด ดังนี้

1. การบังคับจำนองทรัพย์สินที่ติดจำนองหลายรายการ

การบังคับจำนองลักษณะนี้จะให้สิทธิเจ้าหนี้ผู้รับจำนองในการถือสิทธิเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้น กล่าวคือ ลูกหนี้ได้นำทรัพย์สินดังกล่าวไปจำนองกับเจ้าหนี้ผู้รับจำนองหลายราย เมื่อถูกศาลสั่งฟ้องบังคับจำนอง เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะมีสิทธิในทรัพย์สินที่เอามาประกันจำนอง โดยถือเอาวันและเวลาจดทะเบียนจำนองเป็นสำคัญ

แน่นอนว่าผู้รับจำนองที่จดทะเบียนก่อนย่อมมีสิทธิได้รับการชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนองที่จดทะเบียนรับจำนองทรัพย์สินนั้นทีหลัง ซึ่งหมายความว่า หากมีเจ้าหนี้ที่จดทะเบียนรับจำนองยื่นฟ้องบังคับจำนองทรัพย์สินก่อนหน้าเรา เราก็ไม่มีสิทธิบังคับจำนองทรัพย์สินดังกล่าวได้

2. การบังคับจำนองทรัพย์สินหลายอย่างที่มีประกันหนี้รายเดียว

การบังคับจำนองลักษณะนี้จะให้สิทธิในการบังคับจำนองทรัพย์สินหลายอย่างตามสมควร กล่าวคือ ลูกหนี้ได้นำทรัพย์สินมากกว่าหนึ่งอย่างมาจดทะเบียนจำนองกับเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง เมื่อเจ้าหนี้จะยื่นฟ้องต่อศาลกรณีที่ลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามกำหนดชำระหนี้ก็ย่อมทำได้ โดยเลือกว่าจะใช้สิทธิบังคับจำนองเอาทรัพย์สินทั้งหมดหรือเอาทรัพย์สินบางอย่างก็ได้ แต่จะเรียกร้องเอาทรัพย์สินมากเกินความจำเป็นไม่ได้

ทั้งนี้ หากเจ้าหนี้ผู้รับจำนองต้องการเรียกบังคับจำนองเอาทรัพย์สินทั้งหมดก็ทำได้ โดยต้องให้ลูกหนี้แบ่งจ่ายภาระหนี้ไปตามส่วนของราคาทรัพย์สินแต่ละอย่าง ส่วนการบังคับจำนองทรัพย์สินบางอย่าง เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้ทั้งหมดด้วยทรัพย์สินนั้นก็ได้

 

สัญญาจำนองที่ดีเป็นอย่างไร

หากอิงตามกฎหมายมาตรา 702 ระบุไว้ว่า จำนองคือสัญญาที่ผู้จำนองนำเอาทรัพย์สินไปไว้แก่ผู้รับจำนอง เพื่อเป็นประกันในการชำระหนี้ โดยไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ทั้งนี้ ลักษณะสำคัญของสัญญาจำนองจะต้องประกอบด้วยรายละเอียดต่อไปนี้ ดังนี้

- ผู้รับจำนองเป็นลูกหนี้ชั้นต้นหรือบุคคลที่สามก็ได้ เพราะการจำนองว่าด้วยการนำเอาทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ไม่ใช่นำเอาตัวบุคคลมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้

- เป็นการเอาทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ กล่าวคือ ผู้จำนองนำเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินนั้นไปยื่นเรื่องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้กับผู้รับจำนอง ทั้งสองฝ่ายจึงต้องทำสัญญาจำนองเป็นลายลักษณ์อักษรและยื่นจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

- ผู้รับจำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง ผู้จำนองเพียงนำทรัพย์สินมาตราไว้เป็นหลักประกันชำระหนี้ หรือมอบเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินที่จำนองไว้กับผู้รับจำนอง โดยไม่ถือว่าเป็นสัญญาจำนอง แต่ผู้รับจำนองจะยึดเอกสารนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชำระหนี้ครบถ้วนตามกำหนด

นอกจากนี้ ยังมีรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาจำนอง ซึ่งครอบคลุมเนื้อหาสิ่งที่ต้องมีในหนังสือสัญญาจำนอง ซึ่งอ่านเพิ่มเติมได้ที่บทความสัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง

ดาวโหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาจำนองได้ที่นี่

ตัวอย่างหนังสือสัญญาจำนอง

 

การบังคับจำนอง มีอายุความหรือไม่

โดยทั่วไปแล้ว การบังคับจำนองมีอายุความตามกฎหมายไทย โดยการบังคับจำนองทั้งวิธียึดทรัพย์สินมาเป็นของตัวเองหรือการขายทอดตลาด จะกระทำได้เมื่อศาลมีคำสั่งตัดสินแล้ว ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งระบุไว้ว่า เจ้าหนี้ผู้รับจำนองต้องดำเนินการบังคับจำนองตามคำพิพากษาภายในระยะเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันที่มีคำพิพากษา หากเลยกำหนดอายุความแล้ว เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะไม่มีสิทธิบังคับจำนองตามคำพิพากษา

ยกตัวอย่าง บริษัท A รับจำนองที่ดินแห่งหนึ่งของนาย B ถือว่าเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ต่อมานาย B ไม่ได้ชำระหนี้ตามกำหนดระยะเวลา บริษัท A จึงยื่นฟ้องบังคับจำนองต่อศาล ซึ่งศาลมีคำสั่งตัดสินให้บังคับจำนองที่ดินดังกล่าว

แต่ทางบริษัทไม่ได้ดำเนินการขายทอดตลาดตามที่ยื่นฟ้อง จนกระทั่งได้มีบริษัท C เจ้าหนี้อีกรายยื่นฟ้องนาย B และศาลก็มีคำสั่งตัดสินบังคับให้นาย B นำที่ดินนั้นไปขายทอดตลาด เพื่อนำมาเงินชำระหนี้บริษัท C เมื่อบริษัท A ทราบเรื่อง จะมาขอกันส่วนแบ่งเงินจากการขายทอดตลาดดังกล่าวไม่ได้ เพราะอายุความได้ขาดไปนานแล้ว

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในแง่ของอายุความการบังคับคดีและอายุความการบังคับจำนองนั้น ก็ถือว่าแยกออกจากกัน นั่นหมายความว่า หากอิงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การบังคับจำนองไม่มีข้อจำกัดด้านอายุความ สามารถกระทำได้ โดยเจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะบังคับเอาดอกเบี้ยจากลูกหนี้ได้ไม่เกิน 5 ปี

สรุปก็คือ หากคำพิพากษาของศาลขาดอายุความไปแล้ว เจ้าหนี้ก็ยังคงบังคับจำนองตามสัญญาจำนองได้อยู่นั่นเอง

 

การบังคับจำนองถือเป็นกระบวนการหนึ่งในการจำนองทรัพย์สิน เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ผู้ที่ทำธุรกรรมกู้ยืมใด ๆ ก็ตามแต่ ไม่ว่าจะเป็นผู้จำนองหรือผู้รับจำนองจำเป็นต้องศึกษาเรื่องนี้และกฎหมายอันเกี่ยวเนื่องการกู้ยืมและจำนองอื่น ๆ เพิ่มเติม เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเองสูงสุด

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน