ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องสำคัญทุกคนต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องก่อนคิดจะขายบ้าน, คอนโด หรือที่ดิน เพราะภาษีประเภทนี้ที่ผู้ขายต้องจ่ายคือเงินก้อนใหญ่ที่จะหายไปจากกำไรของการขายอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้น ผู้ขายจึงต้องทราบหลักเกณฑ์และขั้นตอนต่าง ๆ ในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างถูกต้อง หากผู้ขายต้องเสียภาษี ก็จะสามารถทำได้อย่างถูกกฎหมายและไม่มีค่าปรับที่อาจเกิดขึ้นจากความละเลยหรือความไม่รู้ได้ในภายหลัง
รู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษาอังกฤษคือ Specific Business Tax) เป็นภาษีประเภทหนึ่งในประมวลรัษฎากร ซึ่งมีธุรกิจหลายรูปแบบที่เข้าข่าย และหนึ่งในนั้นก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นการค้าหรือการหากำไร
แต่ทั้งนี้ก็ไม่ใช่ผู้ขายทุกคนที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กฎหมายถือว่าไม่มีเจตนาในการทำการค้า จึงไม่ต้องเสียภาษี
ขายอสังหาฯ แบบไหนไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาฯ ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ด้วย มีอะไรบ้าง ดูได้ที่นี่
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ไหนและเมื่อไร
โดยปกติแล้วผู้ขายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน แล้วสำนักงานที่ดินจะรวบรวมส่งให้กับกรมสรรพากรต่อไป
ภาษีประเภทนี้นับเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีกรณีส่วนน้อยที่มีการขายโดยยังไม่โอนกรรมสิทธิ์หรือทำธุรกรรมกับสำนักงานที่ดิน ผู้ขายก็สามารถนำส่งภาษีได้ที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านภายใน 3 วันนับจากวันที่ได้รับเงิน
การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในปัจจุบันอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องจ่ายคือร้อยละ 3.0 ของราคาประเมินหรือราคาขายตามแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า และมีภาษีท้องถิ่นที่ต้องจ่ายพร้อมกันอีกร้อยละ 0.3 (ร้อยละ 10 ของมูลค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระ จึงรวมเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3.3 นั่นเอง โดยมีตัวอย่างการคำนวณดังนี้
ภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายบ้าน
ขายบ้านเดี่ยว 1 หลังในราคา 3,500,000 บาท (ราคาประเมิน 3,000,000 บาท) จะได้
3,500,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 115,500 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายคอนโด
ขายคอนโด 1 ห้องในราคา 1,900,000 บาท (ราคาประเมิน 2,000,000 บาท) จะได้
2,000,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 66,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายที่ดิน
ขายที่ดิน 1 แปลงในราคา 12,000,000 บาท (ราคาประเมิน 10,000,000 บาท) จะได้
12,000,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 396,000 บาท
คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะทำอย่างไร
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่องที่ทั้งคนขายและคนซื้อควรรู้
ขั้นตอนการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
1. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ. 40) ให้สำนักงานที่ดินพร้อมเอกสารอื่น ๆ ที่ต้องใช้โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แต่ในกรณีที่ยังไม่มีการโอน ผู้ขายต้องไปชำระภาษีเองที่สำนักงานสรรพากร
- ในกรณีที่ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาขายในการยื่นภาษี
- ในกรณีที่ราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้ใช้ราคาประเมินในการยื่นภาษี
- ภาษีท้องถิ่นร้อยละ 10 ของมูลค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะถูกคิดแยกในท้ายตาราง ผู้กรอกเอกสารต้องระมัดระวังในการกรอกตัวเลขให้ถูกต้องด้วย
2. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและเงื่อนไขการซื้อขายทั้งหมดว่า ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายหรือไม่ หรือต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทนตามเงื่อนไขการครอบครอง
- ในกรณีจดจำนองกับธนาคาร สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบราคาจากสัญญาจดจำนองด้วย
- ในกรณีซื้อขายเอง สำนักงานที่ดินจะสอบถามราคาซื้อขายในเบื้องต้น และกรมสรรพากรจะเป็นผู้ตรวจสอบในภายหลังว่าเจตนาแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงหรือไม่
3. หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายต้องชำระภาษีพร้อมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นจากซื้อขายให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินทันที จึงจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้
โทษปรับของการไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดบทลงโทษเฉพาะเกี่ยวกับการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปกติผู้ขายต้องเสียภาษีต่อเจ้าหน้าที่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่แล้ว แต่ในกรณีที่การซื้อขายเกิดขึ้นโดยไม่มีการโอน กฎหมายก็มีบทลงโทษทั่วไปเกี่ยวกับภาษีอากร ซึ่งระบุไว้ดังนี้
- ผู้ที่ชำระภาษีล่าช้าเกินกำหนดต้องเสียภาษีเพิ่มร้อยละ 1.5 ต่อเดือน (เศษของเดือนคิดเป็น 1 เดือน) ของภาษีที่ค้างชำระ
- ผู้ที่ถูกตรวจสอบออกหมายเรียก และปรากฏว่าไม่ได้ชำระภาษี หรือชำระภาษีขาดตกไปจากที่ต้องชำระ ต้องเสียเบี้ยปรับอีก 1 เท่าหรือ 2 เท่าของภาษีที่ต้องชำระ
- ผู้ที่ยื่นภาษีด้วยข้อมูลอันเป็นเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี เช่น เจตนาแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริง มีโทษจำคุกตั้งแต่ 3 เดือนถึง 7 ปี และปรับตั้งแต่ 2,000 บาทถึง 200,000 บาท
เมื่อเข้าใจถึงขั้นตอนและวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ผู้ขายก็สามารถเตรียมตัวจ่ายภาษีได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือสามารถหาทางประหยัดภาษีได้ด้วยการถือครองบ้านหรือคอนโดให้นานเกินกำหนดเพื่อแสดงเจตนาว่า ไม่ได้ซื้อขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินเพื่อการค้าหรือทำกำไร และสามารถคำนวณราคาขายและมูลค่าภาษีที่ต้องเสียก่อนลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดายโดยไม่ขาดทุนเข้าเนื้อในภายหลัง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ