กู้ซื้อบ้านก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านได้หรือไม่

การมีบ้านเป็นของตัวเองคงเป็นความฝันของใครหลายๆ คน ในกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นการซื้อด้วยเงินสดหรือมีความสามารถในการกู้เงินคงไม่ใช่เรื่องยาก สำหรับบางคนที่ต้องการมีบ้าน แต่ไม่มั่นใจว่าจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ เพราะการจะซื้อบ้านสักหลังก็ต้องมีขั้นตอนของการวางมัดจำ ทำสัญญา และผ่อนดาวน์ โดยทั่วไปจะใช้เงินในส่วนนี้อยู่ที่ 20% ของราคาซื้อขาย ส่วนที่เหลืออีก 80% ใช้เงินกู้จากธนาคาร ซึ่งผู้ซื้อก็ไม่แน่ใจว่าจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ ถ้ากู้ไม่ผ่านอาจจะต้องโดนยึดเงินที่ได้ทำสัญญาไว้ ดังนั้น จึงมีคำถามตามมาว่า “ทำเรื่องกู้ซื้อบ้านก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านได้หรือไม่”

คำตอบก็คือ สามารถทำเรื่องกู้ซื้อบ้านก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านได้ แต่ในประเด็นนี้ส่วนใหญ่จะไม่ทราบกัน โดยทั่วไปคิดว่าต้องไปทำการจอง ทำสัญญา และเงินดาวน์ให้เรียบร้อยก่อน ถึงจะสามารถยื่นกู้กับธนาคารได้ แต่จริงๆ แล้วสามารถมาทำเรื่องขออนุมัติเบื้องต้น (Pre-Approve) กับธนาคารก่อนได้ โดยมีขั้นตอน ดังนี้

– เตรียมเอกสาร: กรอกรายละเอียดในใบคำขอกู้สินเชื่อบ้าน พร้อมเอกสารประกอบการขอสินเชื่อ เช่น เอกสารส่วนตัว เอกสารทางการเงิน/รายได้ ส่วนเอกสารด้านหลักประกันจะไม่มี เนื่องจากเรายังไม่ได้ทำสัญญาใดๆ กับเจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ขอถ่ายสำเนาโฉนดด้านหน้าและหลังให้ครบทุกหน้า และถ้ามีภาพถ่ายของบ้านที่เราจะซื้อไปประกอบด้วยจะเป็นการดี แต่ถ้าไม่ได้สำเนาโฉนดมา เราสามารถจดรายละเอียดที่อยู่บนหน้าโฉนดมาได้ เช่น เลขที่โฉนด ระวาง หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ พร้อมขนาดของบ้านกี่ชั้น กี่ตารางเมตร มาเพื่อประกอบการพิจารณาในเบื้องต้นได้

– เข้าสู่กระบวนการพิจารณาของธนาคาร: ธนาคารจะพิจารณาประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมาเป็นลำดับแรก ถ้ามีประวัติการผ่อนชำระเป็นไปตามเงื่อนไขของธนาคารก็ผ่านเกณฑ์ ต่อมาพิจารณาเรื่องรายได้ผ่านหลักเกณฑ์ที่กำหนดหรือไม่ คือ มีภาระผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้ หรือ Debt Burden* ไม่เกิน 40% ตัวอย่าง เช่น รายได้ 20,000 บาท ต้องมีภาระผ่อนเดิม (ถ้ามี) เช่น รถยนต์ สินเชื่อบุคคล เป็นต้น รวมกับภาระที่ผ่อนในครั้งนี้ ถ้าไม่เกิน 8,000 บาท ก็จะมีผลการพิจารณาเป็น อนุมัติเบื้องต้น (Pre-Approve) ซึ่งในขั้นตอนนี้ผู้ซื้อสามารถไปติดต่อกับโครงการหรือผู้ขายเพื่อทำสัญญา และส่งให้บริษัทประเมินราคาที่ธนาคารกำหนด เพื่อไปทำการประเมินราคาบ้านที่เราซื้อว่ามีราคาเท่าใด โดยบริษัทประเมินราคาจะส่งรายงานการประเมินราคาไปให้ธนาคารต่อไป

– ขั้นตอนสุดท้าย: ธนาคารจะพิจารณาว่าบ้านที่เราซื้อ มีวงเงินที่ขอกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan to Value : LTV** เป็นไปตามเงื่อนไขหรือไม่ โดยปกติจะกำหนด LTV ไม่เกิน 80% ตัวอย่าง ขอกู้ 1,000,000 บาท ราคาประเมินและราคาจะซื้อจะขายไม่ต่ำกว่า 1,250,000 บาท สำหรับสัดส่วน LTV ของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ทำร่วมกัน ถ้า LTV เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ธนาคารจะทำการ อนุมัติขั้นสุดท้าย (Final Approve) ให้

ในขั้นตอนนี้ธนาคารจะไม่ปฏิเสธในเรื่องของรายได้ แต่ถ้าราคาประเมินไม่เป็นไปตามเงื่อนไข เช่น ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ก็จะทำการลดวงเงินกู้ลงมาให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ หรือถ้าปฏิเสธ จะเป็นในเรื่องของบ้านที่ซื้อไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ เช่น รายงานประเมินราคาทรัพย์สิน ระบุว่าบ้านมีลักษณะเป็นบ้านเช่า อย่างนี้ถือว่าผิดวัตถุประสงค์ของการกู้สินเชื่อบ้าน เป็นต้น

วิธีการนี้อาจจะเป็นทางออกที่ดีสำหรับผู้ซื้อบ้าน เพราะการทำเรื่องขออนุมัติเบื้องต้น (Pre-Approve) ทำให้มั่นใจว่ารายได้ของเราผ่านเกณฑ์ธนาคาร แต่ก็มีข้อควรระวังคือ หากบ้านหลังนี้มีคนอื่นต้องการด้วย เขาอาจจะมาทำสัญญาก่อนเราได้ ทำให้เราไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนี้ แต่อย่างน้อยก็สบายใจได้ว่าถ้าซื้อบ้านในระดับราคานี้ความสามารถในการกู้สินเชื่อบ้านของเราผ่านหลักเกณฑ์แล้ว อาจจะลองหาบ้านหลังอื่นต่อไปที่มีมูลค่าไม่เกินกว่าบ้านหลังเดิมที่เคยมองไว้ได้