กู้ซื้อบ้านพร้อมทำประกัน MRTA ประหยัดดอกเบี้ยกว่าจริงหรือไม่

เมื่อเข้าไปติดต่อขอกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร เจ้าหน้าที่สินเชื่อมักนำเสนอแพคเกจกู้บ้านพร้อมทำประกัน MRTA ซึ่งให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้บ้านอย่างเดียวโดยไม่ทำประกัน MRTA หากดูจากตารางอัตราดอกเบี้ยแล้วก็ดูเหมือนว่าการกู้บ้านพ่วงทำประกัน MRTA จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้จริงๆ แต่ความจริงแล้วหรือมีอะไรแอบแฝงอยู่หรือไม่ DDproperty ช่วยมาพิสูจน์ให้เห็นกับตา พร้อมบทสรุปว่าการทำประกัน MRTA เพื่อประหยัดดอกเบี้ยแนวคิดนี้คุ้มค่าหรือไม่

สิ่งที่เราจะพิสูจน์ในครั้งนี้แบ่งออกเป็น 2 ประเด็น ได้แก่ ประเด็นแรกก็คือ การเปรียบเทียบจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดระหว่างแพจเกจสินเชื่อบ้านแบบทำประกันและแบบไม่ทำประกัน อีกประเด็นคือการเปรียบเทียบความคุ้มค่าโดยพิจารณาระหว่างค่าเบี้ยประกันที่จ่ายเพิ่มกับจำนวนดอกเบี้ยที่ลดลงผ่าน Case Study ดังนี้

กำหนดรายละเอียดผู้กู้ วงเงินกู้ ระยะเวลากู้ อัตราดอกเบี้ยและเบี้ยประกัน ดังนี้

1. ผู้กู้เพศชาย อายุ 35 ปี

2. วงเงินกู้ 3.5 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี อัตราผ่อน 24,000 บาท

3. อัตราดอกเบี้ยแพคเกจสินเชื่อบ้าน

4. เบี้ยประกัน คุ้มครองเต็มวงเงินกู้และตลอดระยะเวลากู้ 665,630 บาท

*MRR = 7.35%

ระหว่างการทำประกัน MRTA และไม่ทำประกัน MRTA โดยใช้ตารางคำนวณการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกและรวมจำนวนดอกเบี้ยทั้งหมดตั้งแต่งวดแรกจนถึงงวดสุดท้าย สำหรับแบบไม่ทำประกันจะใช้วงเงินกู้ตั้งต้น 3.5 ล้านบาท

แบบทำประกันจะใช้วงเงินกู้รวมกับค่าเบี้ยประกัน ซึ่งธนาคารมักเสนอวิธีการนี้ (3,500,000 + 665,630) เป็นวงเงินกู้ตั้งต้น 4,165,630 บาท และอัตราดอกเบี้ยแบบทำประกัน MRTA เพื่อให้เปรียบเทียบกันง่ายขึ้นจึงขอกำหนดให้ทั้ง 2 แบบมีอัตราผ่อนเท่ากัน เดือนละ 24,000 บาท

จากการคำนวณโดยใช้ตารางคำนวณการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก สรุปผลรายประเด็นได้ดังนี้

1. จำนวนดอกเบี้ยทั้งหมดที่ต้องจ่าย

เมื่อพิจารณาที่จำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระตลอดระยะเวลาการผ่อนบ้าน ตั้งแต่งวดแรกจนกระทั่งงวดสุดท้ายพบว่า การกู้บ้านแบบไม่ทำประกัน MRTA มีจำนวนดอกเบี้ยทั้งหมดที่ต้องจ่ายน้อยกว่าการทำสินเชื่อบ้านแบบทำประกัน MRTA เท่ากับ 1,109,085.79 บาท

สอดคล้องกับประเด็นก่อนหน้าเรื่องจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมด โดยการเลือกกู้สินบ้านแบบไม่ทำประกัน MRTA ผู้กู้ยังสามารถปิดหนี้บ้านได้เร็วกว่าสินเชื่อบ้านแบบทำประกัน MRTA ถึง 6 ปี 2 เดือน

โดยพิจารณาระหว่างค่าเบี้ยประกันที่จ่ายเพิ่มกับจำนวนดอกเบี้ยที่ลดลง จากข้อมูลในประเด็นก่อนหน้าที่กล่าวไปแล้ว จะพบว่าการขอสินเชื่อบ้านแบบเลือกทำประกัน MRTA พร้อมกู้เพิ่มในส่วนของค่าเบี้ยประกัน MRTA โดยหวังว่าจะสามารถประหยัดดอกเบี้ยลงได้จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า

แต่ความจริงแล้วกลับพบว่าทางเลือกนี้ทำให้ผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยแพงกว่า แถมยังใช้เวลาผ่อนชำระนานกว่าการขอสินเชื่อบ้านแบบไม่ทำประกัน โดยสาเหตุหลักมาจากการกู้เพิ่มเพื่อมาชำระค่าเบี้ยประกัน MRTA ทำให้วงเงินกู้เพิ่มขึ้นจาก 3.5 ล้านบาท เป็น 4,165,630 ส่งผลให้จำนวนดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามมา และระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานขึ้นไปอีก

เพื่อให้สรุปได้ชัดเจนมากขึ้นว่าควรทำประกันหรือไม่ จึงขอเปรียบเทียบเพิ่มเติม กรณีที่ขอสินเชื่อบ้านและทำประกัน MRTA แต่ไม่กู้เพิ่มเพื่อมาจ่ายค่าเบี้ยประกัน ซึ่งกรณีนี้จะทำให้ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าโดยที่วงเงินกู้ไม่เพิ่มขึ้น จึงคาดว่าจะทำให้สามารถประหยัดดอกเบี้ยได้จริง และผ่อนหมดไวกว่าจริงๆ

ผลจากการคำนวณด้วยตารางการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก เป็นไปตามที่คาดหมายคือการทำประกันและเพิ่มเบี้ยประกันเข้าไว้ในวงเงินกู้ส่งผลให้จำนวนดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นและยืดระยะเวลาผ่อนออกไปนานขึ้นจริง ทำให้ได้ข้อสรุปเกี่ยวกับการขอสินเชื่อบ้านพร้อมทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ หรือ MRTA ดังนี้

1. เมื่อจัดลำดับรูปแบบการขอสินเชื่อตามจำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระจากน้อยไปมากแล้ว การกู้แบบทำประกัน MRTA ที่ไม่กู้เพิ่มเพื่อจ่ายเบี้ยประกันจะมีจำนวนดอกเบี้ยน้อยที่สุด ถัดมาคือการกู้แบบไม่ทำประกัน MRTA และการกู้แบบทำประกัน MRTA ที่กู้เพิ่มเพื่อจ่ายค่าเบี้ยประกันจะมีจำนวนดอกเบี้ยมากที่สุด

2. การทำประกัน MRTA แบบไม่กู้เพิ่มเพื่อจ่ายค่าเบี้ยประกันเป็นวิธีการที่ทำให้ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยในจำนวนที่น้อยที่สุด เมื่อเทียบกับการกู้แบบไม่ทำประกัน โดยสามารถลดดอกเบี้ยลงได้ 149,329.06 บาท อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับค่าเบี้ยประกันที่ต้องเสียไป 665,630 บาท ก็ไม่ถือว่าวิธีการนี้จะสามารถประหยัดดอกเบี้ยได้อย่างคุ้มค่า และยังมีข้อจำกัดคือผู้กู้ต้องมีเงินสดมากเพียงพอที่จะจ่ายค่าเบี้ยประกันโดยไม่ต้องกู้เพิ่ม

3. หากต้องเลือกระหว่างการทำประกัน MRTA โดยกู้เพิ่มเพื่อจ่ายเบี้ยประกัน กับการไม่ทำประกัน MRTA เลย โดยมุ่งเน้นที่จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายเป็นหลัก การเลือกไม่ทำประกันเลยจำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระจะน้อยกว่าอย่างมาก

ขณะเดียวกันพิจารณาความสามารถของคนในครอบครัวว่าจะสามารถผ่อนแทนผู้กู้ได้หรือไม่ มากน้อยแค่ไหน จากนั้นจึงเลือกทำประกันตามความเหมาะสมเพื่อให้ความคุ้มครองที่ได้จากการทำประกันมาชดเชยความเสี่ยงในส่วนที่เกินกว่าจะสามารถแบกรับได้ เพื่อสร้างความมั่นใจว่าแม้ว่าจะเกิดเหตุร้ายต่อตัวผู้กู้ ความต้องการที่จะเป็นเจ้าของบ้านหลังนี้ก็ไม่ได้รับผลกระทบ

ในการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ MRTA นั้น ตามตัวอย่างข้างต้นเป็นการทำประกันที่ให้ความคุ้มครองเต็ม 100% ของทั้งวงเงินกู้และระยะเวลากู้ทำให้เบี้ยประกันค่อนข้างสูง ซึ่งความจริงแล้วผู้กู้สามารถเลือกทำประกันตามความเหมาะสมของตนเองได้ เช่น หากมีการวางแผนที่จะรีไฟแนนซ์อยู่แล้วก็ไม่จำเป็นต้องคุ้มครองตลอดระยะเวลากู้ เช่น คุ้มครองเพียง 10% ของระยะเวลากู้ หากกู้ 30 ปี ก็จะคุ้มครองเท่ากับ 3 ปี หรือหากต้องการที่ปิดหนี้ให้ได้ภายในปีที่ 10 เพราะจะมีรายได้เข้ามาจากการลงทุนที่ทยอยครบกำหนดเวลาพอดีก็อาจเลือกความคุ้มครองเพียง 50% ของวงเงินกู้ก็สามารถทำได้ เช่น วงเงินกู้ 4 ล้านบาท ก็จะคุ้มครองเท่ากับ 2 ล้านบาท

ตารางด้านล่างคือตัวอย่างของเบี้ยประกันของบริษัทประกันชีวิตแห่งหนึ่ง ซึ่งแสดงให้เห็นความแตกต่างของจำนวนเบี้ยประกันที่แปรผันไปตามความคุ้มครอง โดยกำหนดให้ผู้กู้เป็นเพศชาย อายุ 35 ปี