มากกว่า “กู้บ้านผ่าน” แต่ต้อง “ผ่อนบ้านไหว” DSR บอกได้

การกู้บ้านผ่านนั้นอาจเป็นตอนจบที่สมหวังของคนที่ต้องการมีบ้าน ซึ่งการกู้บ้านให้ผ่านนั้นก็ไม่ใช่เรื่องยากเพราะมีสถาบันการเงินและธนาคารมากมายหลายแห่งให้เราเลือกขอสินเชื่อ แต่ตอนจบของการมีบ้านกลับกลายเป็นจุดเริ่มต้นของบทบาทลูกหนี้ เพื่อไปให้ถึงตอนจบใหม่คือการชำระหนี้ทั้งหมดและได้เป็นเจ้าของบ้าน ลูกหนี้จะต้องผ่อนชำระหนี้ไปให้ได้ตลอดรอดฝั่ง แล้วเราจะมั่นใจได้อย่างไรว่าเราจะผ่อนบ้านไหว

มาตรการ Debt Service Ratio: DSR หรืออัตราความสามารถในการชำระหนี้ จึงเข้ามาช่วยเสริมในจุดนี้ นอกเหนือจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ทาง ธปท. ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งนอกจากจะช่วยบอกความสามารถในการผ่อนชำระแล้ว ในระยะยาวยังเป็นมาตรการเพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนด้วย

การกำหนดระดับ DSR หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ เป็นหนึ่งในมาตรการที่สามารถนำมาใช้เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนได้ โดยหน่วยงานที่มีอำนาจกำกับดูแลสถาบันการเงินสามารถบังคับใช้หรือขอความร่วมมือไม่ให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อแก่ผู้กู้ที่มีระดับ DSR สูงเกินกว่าระดับที่อาจส่งผลให้ผู้กู้เริ่มมีปัญหาในการชำระหนี้ ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ได้ ตัวอย่างเช่น การกำหนดระดับ DSR ของผู้กู้ที่ไม่เกิน 60% หมายความว่า ผู้กู้ที่มีรายได้เฉลี่ย 100 บาทต่อเดือน และมีหนี้ที่ต้องจ่ายเกินกว่า 60 บาทต่อเดือนแล้ว จะไม่สามารถกู้ยืมเงินเพิ่มเติมจากสถาบันการเงินได้อีก

หากผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้ก็จะทำให้มีความมั่นใจได้ในระดับหนึ่งว่าผู้กู้จะสามารถผ่อนบ้านไหว ซึ่งการมีความสามารถในการชำระหนี้นั้นไม่เพียงแต่ผู้กู้จะต้องมีรายได้มากกว่าจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนบ้านแต่ละงวด แต่ยังต้องมีสัดส่วนระหว่างรายได้กับยอดผ่อนที่เหมาะสมอีกด้วย ซึ่งสัดส่วนนี้เราเรียกว่า อัตราความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio: DSR)

สัดส่วนระหว่างรายได้กับภาระผ่อนชำระหนี้เรียกว่า อัตราความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) คือ

ซึ่งในการปล่อยกู้นั้นธนาคารจะพิจารณาอัตราความสามารถในการชำระหนี้ โดยกำหนดเป็นอัตราขั้นต่ำที่เหมาะสม โดยทั่วไปจะกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ระดับ 3.0 ซึ่งหมายความว่ารายได้ต่อเดือนควรมีสัดส่วนเป็น 3 เท่าขึ้นไปของภาระผ่อนชำระหนี้

เช่น หากมีภาระผ่อนชำระหนี้ เดือนละ 10,000 บาทในแต่ละเดือน ก็จะต้องมีรายได้ตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไปในแต่ละเดือนเช่นกัน

จากหลักการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ด้วยอัตราความสามารถในการชำระหนี้จะพบว่าการที่เรากู้ผ่านโดย DSR ในอัตราสูงสุดนั้นเป็นความเสี่ยงอย่างหนึ่งที่อาจทำให้เราผ่อนบ้านไม่ไหวได้ จากเหตุการณ์ที่เหนือกว่าการควบคุม เช่น รายได้ลดลง หรือมีค่าใช้จ่ายอย่างอื่นเพิ่มขึ้นอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

เช่น จากเดิมภาระผ่อนชำระหนี้ เดือนละ 10,000 บาทในแต่ละเดือน แต่มีรายได้จากเงินเดือน เดือนละ 30,000 บาท

ต่อมาเกิดเหตุสุดวิสัย บริษัทปิดกิจการต้องย้ายไปทำงานใหม่ ได้เงินเดือนลดลงเหลือเพียง 25,000 บาท แต่ยอดหนี้ที่ต้องชำระทุกเดือนยังคงเท่าเดิม

เท่านั้นยังไม่พอ คุณเกิดเจ็บป่วยกระทันหันต้องกู้เงินมาเป็นค่าใช้จ่ายรักษาพยาบาล ทำให้ยอดหนี้เพิ่มขึ้นเป็น 15,000 บาทต่อเดือน

จะเห็นได้ว่าเมื่อรายได้ลดลง หรือภาระหนี้เพิ่มขึ้น ทำให้อัตรา DSR นั้นต่ำลง ซึ่งหมายความว่ารายได้และภาระหนี้นั้นเข้าใกล้กันทุกขณะ เช่น ในสถานการณ์สมมตินี้ มีช่องว่างระหว่างรายได้และภาระหนี้เหลือเพียงแค่ 10,000 บาทเท่านั้น (25,000-15,000) ซึ่งภาระหนี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในชีวิตประจำวัน จึงทำให้ผู้กู้เข้าสู่ภาวะเสี่ยงที่จะผ่อนบ้านไม่ไหว

ดังนั้น ในการขอสินเชื่อบ้านผู้กู้จึงไม่ควรขอวงเงินกู้พอดีกับความสามารถในการชำระหนี้ แต่ควรขอวงเงินกู้ให้น้อยลงมา เพื่อเว้นระยะไว้สำหรับความไม่แน่นอนด้านรายได้และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งจะทำให้ผู้กู้มั่นใจได้ว่าจะสามารถผ่อนบ้านไหวอย่างแน่นอนในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม หากมาตรฐานกลางสำหรับการคำนวณสัดส่วน DSR ของทาง ธปท. ออกมาชัดเจน แน่นอนว่าจะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการพิจารณาสินเชื่อก้อนใหม่ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้กู้รายย่อยที่มีภาระหนี้บางส่วนอยู่ก่อนแล้ว ผู้ขอสินเชื่อจึงต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น