ยกเลิกสัญญาซื้อบ้าน ต้องรู้จัก 5 รายละเอียดสำคัญก่อนเซ็น

ก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน ต้องดูอะไรเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ
ก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน ต้องดูอะไรเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ

สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อจึงต้องพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบคอบ แต่ความถูกต้องก็ไม่ได้ดูแค่สัญญาซื้อขายบ้านเพียงอย่างเดียวเท่านั้น เพราะยังมีเอกสารประกอบอีกหลายส่วนที่ต้องพิจารณาร่วมกัน ผู้ซื้อจึงต้องเข้าใจถึงบทบาทของสัญญาแต่ละประเภท และตรวจสอบข้อมูลที่ต้องใส่ใจ เพื่อเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านได้โดยไม่ถูกเอาเปรียบ หรือหากพบปัญหา สัญญาไม่ถูกต้อง มีการโกงการเอาเปรียบเกิดขึ้นจะได้สามารถยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้

 

สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน

1. สัญญาจองซื้อบ้าน

สัญญาจองซื้อบ้าน คือ เอกสารซื้อขายบ้านประเภทหนึ่งที่มักจะเกิดในกรณีซื้อบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่ก่อสร้าง หรือยังไม่สามารถระบุแปลงที่ดินหรือพื้นที่บ้านได้อย่างชัดเจน จึงเกิดสัญญาจองซื้อบ้านไว้ก่อนจนกว่าจะมีรายละเอียดเพียงพอให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ และเงื่อนไขในการผ่อนดาวน์ก็จะปรากฏอยู่ในสัญญาฉบับนี้ เป็นรายละเอียดสำคัญ ซึ่งหากผู้ซื้อผู้ขายไม่ทำตามสัญญา ก็มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาซื้อบ้านหรือถูกริบเงินจองได้เช่นกัน

2. สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ เอกสารต้นทางที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการตกลงจะซื้อจะขายกัน ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ระบุเงื่อนไขทั้งหมดในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หากมีการผิดสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ก็สามารถฟ้องร้องเอาผิดได้ตามกฎหมาย และยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้ ดังนั้นการซื้อขายบ้านจึงมักจะเกิดสัญญาก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้านจริง ๆ

3. สัญญาซื้อขายบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้าน คือ เอกสารปลายทางที่จะทำให้การตกลงซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย เพื่อให้กรรมสิทธิ์บ้านกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยสัญญาซื้อขายบ้านจะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่เท่านั้น และมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)

4. เอกสารแนบท้ายสัญญา

เอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย คือ เอกสารต่าง ๆ ที่ใช้ประกอบข้อตกลงในการซื้อขาย เช่น เงื่อนไขเพิ่มเติม สเปกวัสดุบ้าน ของแถม หรือโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่ได้ตกลงกันไว้นอกเหนือจากรายละเอียดที่ระบุในสัญญา ซึ่งข้อตกลงทั้งหมดจะต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน โดยอาจมีภาพและแผนผังประกอบด้วย

 

เช็กและตกลงค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน

เช็กและตกลงค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน

 

5. ข้อมูลสำคัญในเอกสารซื้อขายบ้าน

1.ขนาดและราคาซื้อขายผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนสัญญาซื้อขาย (ท.ด. 13) จะต้องมีการตรวจสอบราคาซื้อขายบ้านและเลขที่โฉนดที่ดินในสัญญาให้ถูกต้องด้วย
2.วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์สัญญาจะซื้อจะขายต้องกำหนดวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องเผื่อเวลาสำหรับการยื่นขอสินเชื่อและตรวจรับบ้านด้วย หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปโดยปริยาย
3.การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายการซื้อขายบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีอากร ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหา หากผู้ซื้อไม่ตกลงกับผู้ขายให้ดี โดยใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน ก็ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01% สำหรับบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 
4.เบี้ยปรับเมื่อผิดสัญญาผู้ซื้อมีสิทธิ์คิดเบี้ยปรับรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่รวมกันไม่เกิน 10% ของราคาซื้อขาย หากผู้ขายมีความล่าช้าในการส่งมอบบ้านหรือขอยกเลิกโดยที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำผิดสัญญา และเบี้ยปรับควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน
5. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนเองจะได้รับความเป็นธรรมในสัญญาทุก ๆ ข้อ เช่น การยกเลิกสัญญาซื้อบ้าน การคืนเงินมัดจำ และการรับประกันบ้าน ส่วนสัญญาซื้อขายจะระบุเงื่อนเพิ่มเติมในส่วนท้ายของสัญญา โปรดอ่านให้ครบถ้วนก่อนเซ็นสัญญา

 

ข้อควรทราบก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน

ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอ

เนื่องจากกฎหมายไม่ได้บังคับให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ผู้ซื้อจึงจูงมือผู้ขายไปทำสัญญาซื้อขายกับกรมที่ดินได้เลย แต่การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ ซึ่งต้องใช้เวลาในขอสินเชื่อและตรวจรับบ้าน จึงต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อผูกมัดข้อตกลงกันก่อนจะซื้อขายจริงซึ่งหากผิดข้อตกลงกันภายหลังจากทำสัญญา จะได้สามารถยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้

ทุกอย่างต้องสมบูรณ์แบบก่อนเซ็น

ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบบ้านที่จะซื้อให้แน่ใจว่ามีสภาพสมบูรณ์พร้อมและเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ทุกประการ เพราะถ้าเซ็นสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว บ้านจะกลายเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งเป็นเรื่องยากที่จะคืน หากพบปัญหาในภายหลัง แต่หากตรวจเช็กสัญญาและพบข้อผิดพลาดก็สามารถยกเลิกสัญญาซื้อบ้านก่อนเซ็นได้

 

การซื้อขายบ้านนั้นเป็นเรื่องใหญ่และมีรายละเอียดมากมายที่ต้องใส่ใจ ก่อนเซ็นเอกสารซื้อขายบ้านกับผู้ขาย ผู้ซื้อจึงต้องอ่านให้ละเอียดที่สุด เพราะสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย การรับทราบข้อตกลงและรายละเอียดที่มีความยุติธรรม ก็จะทำให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบในภายหลัง และสามารถที่จะยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้ตลอดก่อนที่จะมีการลงลายลักษณ์อักษรเป็นรายเซ็น

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍