“ก่อสร้างคอนโด” กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด

กิตติคม พจนี
“ก่อสร้างคอนโด” กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด
ในยุคที่รถไฟฟ้ากำลังขยายตัวมีการดำเนินการก่อสร้างตามแผนงาน ทางฝั่งผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมก็มีการขยายตัวเช่นกัน ในปัจจุบันเราจึงเห็นคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ตามแนวรถไฟฟ้าค่อนข้างเยอะ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและกำลังล้อมรั้วเตรียมดำเนินการก่อสร้างอยู่
บางโครงการเพิ่งขึ้นเครนแต่ก็ต้องล้มเลิกไปซะก่อนก็ยังมีให้เห็น เพราะทั้งนี้การก่อสร้างคอนโดมิเนียมนั้นมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาควบคุมการก่อสร้าง ทั้งเรื่องของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ EIA Approved มาเกี่ยวข้อง ซึ่งหากโครงสร้างคอนโดมิเนียมหรือการดำเนินการก่อสร้างเกิดปัญหาขึ้นกลางคันหรือมีการตรวจสอบแล้วไม่ตรงตามที่กฎหมายระบุ ก็อาจส่งผลให้การก่อสร้างหยุดชะงักและมีผลกระทบต่อผู้ที่ซื้อหรือจองโครงการนั้น ๆ ไว้
ดังนั้นเรื่องของมาตรฐานการก่อสร้างคอนโดมิเนียมให้อยู่ในเกณฑ์ที่กฎหมายครอบคลุมจึงเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้ เพื่อใช้ในการตรวจเช็กข้อมูลต่าง ๆ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาและความไม่ปลอดภัยหลังการซื้อและอยู่อาศัย

ซื้อคอนโดใหม่ยังสร้างไม่เสร็จต้องดูอะไรบ้าง?

CCCon_0
กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารหรือพระราชบัญญัติอาคารชุด มีหลายข้อกฎหมายที่ครอบคลุมการก่อสร้างคอนโด ซึ่งมีทั้งปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของโครงการหรือผู้ที่ดำเนินการก่อสร้าง และสิ่งที่ผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดใหม่ควรต้องดูด้วย ซึ่งจะประกอบไปด้วยสิ่งที่ต้องดูหลักๆ คือ
  • ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโด ซึ่งการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดนั้น โครงการจะต้องได้รับการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนจึงจะยื่นขอใบอนุญาตได้ วิธีสังเกตง่ายๆ คือ ป้ายด้านหน้าโครงการที่บอกรายละเอียดการดำเนินการก่อสร้างพร้อมหมายเลขใบอนุญาต
  • การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด กรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด และสิ่งนี้จะทำให้คอนโดมีความแตกต่างจากอพาร์ทเมนท์และสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในแต่ละห้องได้
  • กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย อาทิ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร การจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น
  • ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้าง ในการกำหนดระยะร่นของอาคาร ซึ่งโครงการคอนโดที่มีความสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือ อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทั้งหมด 10,000 ตร.ม. จะต้องมีระยะห่างจากที่ดินผู้อื่นมากกว่า 6 เมตรขึ้นไป
  • ระยะร่นคอนโด Low Rise ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินอื่น จะต้องทำช่องเปิด ประตูหน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือ ที่ริมระเบียงชั้น 2 ลงมา หรือ สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินอื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้นที่ 3 ขึ้นไปหรือสูงเกินกว่า 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
  • การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร คอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ หรือ สูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือ คอนโดที่มีพื้นที่อาคาร รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร ส่วนคอนโด Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้องมีที่วางภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
  • การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อาคารที่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร สำหรับอาคารที่มีความสูงเกิน 2 ชั้น
  • ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนน ที่ดินด้านหน้าโครงการเฉพาะที่เป็นคอนโดมิเนียมที่เป็น High Rise จะต้องมีขนาดความกว้างของที่ดินหน้าอาคารและมีขนาดของถนนดังนี้
– อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้าน ใดของของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
– อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้าน หนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
– ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นจะต้องว่าไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกด้วย
กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารชุดที่ได้กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงข้อกฎหมายบางข้อในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารเท่านั้น ยังมีข้อกฎหมายอื่น ๆ อีกมากมาย แต่ในส่วนนี้ที่ยกมาเป็นหัวข้อที่คนที่ต้องการจะซื้อคอนโดมิเนียมสามารถตรวจสอบด้วยตนเองหรือประเมินทางสายตาได้ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องดูก่อนซื้อคอนโดมิเนียม ที่สำคัญไม่เพียงแต่รักษาสิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังสามารถประเมินความปลอดภัยได้ระดับหนึ่งเมื่ออยู่อาศัยจริงด้วย
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ การซื้อบ้าน, คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Digital Content Producer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ