ขั้นตอนลดภาระดอกเบี้ยบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์

ผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองส่วนใหญ่จะใช้การขอ "สินเชื่อเงินกู้บ้าน” เหตุผลหลักๆ คือ บ้านที่อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยพอเหมาะมักมีราคาสูง ประกอบกับปัจจุบันธนาคารต่างๆ ก็แข่งขันกันออกแคมเปญอัตราดอกเบี้ยต่ำ เช่น 0% ช่วง 6 เดือนแรกบ้าง หรือ 1% ช่วง 12 เดือนแรกบ้าง เพื่อจูงใจให้ผู้ขอสินเชื่อตัดสินใจกู้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อสิ้นสุดช่วง “โปรโมชัน” อัตราดอกเบี้ยมักเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR และอัตราดอกเบี้ยในช่วงหลังนี้ก็มักสูงกว่าช่วงโปรโมชัน เป็นเหตุให้ผู้กู้มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ซึ่งเทคนิคหนึ่งในการลดภาระดอกเบี้ย คือ “การรีไฟแนนซ์ (Refinance)” เมื่อสามารถลดดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายลงได้ ก็ช่วยให้เราเหลือเงินเพื่อเก็บออมได้มากขึ้น ส่วนการรีไฟแนนซ์มีกระบวนการอย่างไร K-Expert มีคำตอบให้

รีไฟแนนซ์ คือ การชำระเงินกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบันทั้งหมดด้วยเงินกู้ใหม่ และใช้สินทรัพย์ตัวเดิมเป็นหลักประกัน โดยขอกู้เงินจากธนาคารแห่งใหม่เพื่อนำไปปลดภาระเงินกู้ที่มีอยู่ สำหรับประโยชน์ที่ได้รับจากการรีไฟแนนซ์มีหลายข้อด้วยกัน ได้แก่

– “ประหยัดดอกเบี้ยมากขึ้น” คล้ายกับกรณีขอสินเชื่อครั้งแรกที่ธนาคารมักเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรกของการกู้ หากผู้กู้เข้าข่ายที่ควรรีไฟแนนซ์คือ ดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่จ่ายอยู่ในปัจจุบัน และผ่านพ้นช่วงการห้ามรีไฟแนนซ์ตามที่สัญญากำหนดแล้ว ก็แนะนำให้ดำเนินการได้

– “ผ่อนต่อเดือนลดลง” การรีไฟแนนซ์ เราสามารถขอขยายระยะเวลาการกู้ให้นานขึ้นจากระยะเวลาคงเหลือในสัญญากู้เดิม ซึ่งทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง หากช่วงไหนมีภาระหรือค่าใช้จ่ายเยอะ จะได้ไม่ต้องกังวลกับค่าผ่อนบ้านมากนัก แต่แนะนำให้คงยอดผ่อนชำระไว้ตามเดิมหากไม่ได้มีความจำเป็นต้องใช้เงินเพื่อเป้าหมายอื่น เพื่อปลดภาระหนี้เงินกู้ได้เร็วขึ้น ทั้งนี้ การขยายระยะเวลาผ่อนจะทำได้หรือไม่ หรือขยายได้นานเพียงใด ต้องดูอายุด้วย (โดยทั่วไป ระยะเวลาผ่อนรวมกับอายุผู้กู้ ต้องไม่เกิน 60 ปี สำหรับพนักงานประจำ และไม่เกิน 65 ปี สำหรับเจ้าของกิจการ)

– “ขอวงเงินสินเชื่อได้เพิ่มขึ้น” หากมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อน เช่น ตกแต่งซ่อมแซมบ้าน หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ทดแทนของเดิม เราสามารถรีไฟแนนซ์เพื่อขอวงเงินกู้จากธนาคารใหม่ที่สูงกว่ายอดหนี้คงเหลือที่มีกับธนาคารเดิม โดยเมื่อนำเงินไปปิดหนี้เดิมแล้ว ก็จะเหลือเงินอีกก้อนติดตัวเพื่อใช้จ่ายกับเป้าหมายที่วางแผนไว้

เมื่อเห็นข้อดีของการรีไฟแนนซ์แล้ว ก็ไม่ใช่ว่าอยู่ดีๆ นึกอยากจะรีไฟแนนซ์เมื่อไรก็ทำได้ มาดูกันก่อนว่า รีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง จะได้คิดให้รอบคอบก่อนว่า คุ้มหรือไม่เมื่อรีไฟแนนซ์

– “จ่ายให้กับธนาคารเดิม” ได้แก่ ค่าปรับกรณีผู้กู้ไถ่ถอนก่อนกำหนด โดยทั่วไปมักกำหนดระยะเวลาห้ามไถ่ถอนไว้ที่ 3 ปีนับจากวันเริ่มกู้ หากไถ่ถอนก่อนมักมีค่าปรับประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้คงเหลือ หรือวงเงินกู้ครั้งแรก

– “จ่ายให้กับธนาคารใหม่” ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจัดการวงเงินกู้ 1,000-3,000 บาท ค่าประเมินหลักประกันประมาณ 1,000-4,000 บาท ค่าประกันอัคคีภัย 0.2-0.3% ของราคาบ้าน

– “จ่ายให้กับกรมที่ดิน” ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

เมื่อตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องดำเนินการอย่างไรนั้น มาดูกัน
– ติดต่อธนาคารเดิมเพื่อขอเอกสารสรุปยอดหนี้เงินกู้ที่มีอยู่ พร้อมตรวจสอบว่า มีค่าใช้จ่ายหรือค่าปรับหรือไม่ เพื่อนำเอกสารมายื่นกู้กับธนาคารแห่งใหม่

– ติดต่อธนาคารแห่งใหม่เพื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อ จะเหมือนการยื่นกู้ปกติ โดยจะมีเจ้าหน้าที่มาประเมินทรัพย์สิน จากนั้น รอผลการพิจารณา “อนุมัติ" หรือ "ไม่อนุมัติ" จากธนาคาร

– เมื่อธนาคารแห่งใหม่อนุมัติสินเชื่อแล้ว ให้ติดต่อธนาคารเดิม เพื่อนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน โดยธนาคารเดิมจะสรุปยอดหนี้ให้อีกครั้ง พร้อมแจ้งชื่อผู้รับมอบอำนาจของธนาคารที่จะไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน

– ติดต่อธนาคารแห่งใหม่ เพื่อนัดวันทำสัญญา และจดจำนองบ้าน โดยต้องเป็นวันเดียวกันกับที่นัดกับธนาคารเดิมไว้

– ทำเรื่องไถ่ถอนบ้านกับธนาคารเดิมและจดจำนองกับธนาคารแห่งใหม่ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านของเราตั้งอยู่ ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้เรียบร้อย ถ้ายอดกู้ใหม่สูงกว่าราคาไถ่ถอน ธนาคารใหม่จะออกเช็คให้เรา 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งจ่ายให้กับธนาคารเก่า เพื่อชำระหนี้ไถ่ถอนหลักประกัน และอีกฉบับจ่ายให้ตัวผู้กู้ จากนั้นนำโฉนดไปจำนองกับธนาคารแห่งใหม่ และมอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารใหม่ที่เราขอรีไฟแนนซ์ เป็นอันเสร็จสิ้น

K-Expert ขอแนะนำเพิ่มเติมว่า ก่อนรีไฟแนนซ์ อย่าลืมทำการบ้านสักหน่อย เนื่องจากธนาคารมักมีแคมเปญสินเชื่อบ้านออกมาดึงดูดลูกค้ากันอยู่อย่างต่อเนื่อง ผู้ที่กู้บ้านอยู่ก็ลอง “ช้อปปิ้ง” ดูรายละเอียดแคมเปญของแต่ละที่ก่อนตัดสินใจค่ะ

สิ่งหนึ่งที่ควรระวังก็คือ การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยอย่างรอบคอบ เพราะบางแห่งอ้างอิงดอกเบี้ย MRR บางแห่งอ้างอิงดอกเบี้ย MLR ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว อัตรา MRR จะสูงกว่า MLR ทำให้ดอกเบี้ย MRR-0.75% บางทีอาจยังแพงกว่าดอกเบี้ย MLR-0.25% ก็ได้ แม้ว่าตัวลบของ MRR จะสูงกว่า MLR ก็ตาม (ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR ของธนาคารกสิกรไทยอยู่ที่ 7.62% และ 6.25% ตามลำดับ) รวมถึงอัตรา MLR และ MRR ของแต่ละสถาบันการเงินก็ยังมีความแตกต่างกัน ลองหาข้อมูลประกอบการพิจารณาดู เพื่อประโยชน์ของตัวผู้กู้นั่นเอง

การรีไฟแนนซ์ช่วยให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลดลง สามารถขยายเวลาในการผ่อนเพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน แต่อย่าลืมคำนึงถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าประเมินหลักทรัพย์ เปรียบเทียบกับดอกเบี้ยที่ลดลงว่าคุ้มกันหรือไม่ก่อนรีไฟแนนซ์ อีกทั้งอย่าลืมเปรียบเทียบระหว่างรีไฟแนนซ์กับไม่รีไฟแนนซ์ว่ามีข้อดีข้อเสียอย่างไรอีกด้วย