ขายขาดทุนมีจริงหรือไม่ ตรวจสอบอย่างไรไม่ให้ถูกหลอก

DDproperty Editorial Team
ขายขาดทุนมีจริงหรือไม่ ตรวจสอบอย่างไรไม่ให้ถูกหลอก
คำโฆษณาที่มักจะได้ยินกันบ่อย ๆ เกี่ยวกับการขายคอนโดมิเนียม คือ ขายขาดทุน ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับราคาของการขายห้องอื่น ๆ ภายในโครงการเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นห้องที่ทางโครงการขายเองหรือเจ้าของขายเอง ก็ดูเหมือนราคาจะต่ำจนเป็นไปได้ว่าขายขาดทุนจริง ๆ แต่เคยคิดไหมว่าหากเราเป็นคนขายก็คงไม่ยอมขาดทุนง่าย ๆ แล้วคำโฆษณาเหล่านั้นจะเชื่อถือได้มากน้อยแค่ไหน

ราคาที่ว่าขายขาดทุน จริงเท็จแค่ไหน

หากเลือกได้คงไม่มีใครอยากขายในราคาขาดทุน ถ้าไม่ได้กำไรก็ต้องเท่าทุนเป็นอย่างน้อย และคอนโดมิเนียมที่มีการประกาศว่าขายต่ำกว่าราคาต้นทุนนั้นก็ไม่ใช่เรื่องจริงเสมอไป อาจเป็นเพียงเทคนิคทางการตลาดที่จะจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เพราะเพียงแค่คำเชิญชวนกับราคาที่ปรับลงอีกเล็กน้อย ก็สร้างความรู้สึกแตกต่างอย่างมากให้กับคนที่สนใจได้แล้ว
ตัวอย่างที่มักพบเป็นประจำคือ ห้องที่ทางโครงการประกาศขายมีราคาอยู่ที่ 1.9 ล้านบาท แล้วเจ้าของห้องนำมาขายเองในราคา 1.6 ล้านบาท และแถมเฟอร์นิเจอร์ให้อีกด้วย พร้อมกับบอกว่า “ขายขาดทุน” ในฐานะคนซื้อก็จะเกิดการเปรียบเทียบโดยอัตโนมัติแล้วเข้าใจว่านี่คือห้องราคาถูก โอกาสนี้หาไม่ได้ง่าย ๆ สุดท้ายถ้าไม่ติดปัญหาอื่นใดก็จะซื้อขายกันได้ทันที
‘ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว ผู้ซื้อไม่รู้เลยว่าเจ้าของซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคาเท่าไร’
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าคำว่า "ขายขาดทุน" ทั้งหมดจะเป็นเพียงเทคนิคทางการตลาดเท่านั้น และไม่ใช่ว่าจะไม่มีคอนโดมิเนียมที่ขายในราคาขาดทุนอยู่เลย เมื่อเจ้าของมีเหตุจำเป็นบางประการ จะด้วยเรื่องของเงินทุน เวลา สภาพแวดล้อม การย้ายถิ่นฐาน หรืออะไรก็แล้วแต่ การยอมขายขาดทุนไปบ้างบางส่วนอาจจะดีกว่าถือไว้ให้เงินจมไปเรื่อย ๆ

ทำไมเจ้าของถึงยอมขายคอนโดมิเนียมในราคาขาดทุน

กรณีที่เจ้าของยอมขายคอนโดมิเนียมในราคาขาดทุน จะมีทั้งแบบที่ตั้งใจและไม่ได้ตั้งใจ ซึ่งสามารถแบ่งเป็นสาเหตุหลัก ๆ ได้ดังต่อไปนี้

1. ประเมินมูลค่าผิด

ส่วนมากเกิดกับผู้ที่หวังเก็งกำไรกับการขายคอนโดมิเนียม เวลาตัดสินใจซื้อ อาจจะได้รับข้อมูลจากพนักงานขายในแง่บวกมากเกินไป มีการเชื่อมโยงถึงระบบสาธารณูปโภคที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตที่จะส่งผลให้ราคาแพงขึ้น และตัวเองก็ไม่สามารถวิเคราะห์ได้อย่างถูกต้อง สุดท้ายเมื่อถึงเวลาขาย ต่อให้มูลค่าไม่เป็นไปอย่างที่คิดก็ต้องตัดใจขายขาดทุนไปอยู่ดี

2. ซื้อตามกระแส

ถือเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นได้บ่อยครั้ง ทั้งกับนักเก็งกำไรและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะเห็นว่าคอนโดมิเนียมที่สนใจมีกระแสตอบรับที่ดี หรือเชื่อตามสื่อโฆษณาต่าง ๆ ว่าตรงนี้เป็นทำเลทอง ซื้อแล้วขายง่ายมาก อีกไม่กี่ปีราคาจะพุ่งขึ้นอีก ทำให้เข้าใจผิดคิดว่าเป็นโอกาส ต้องซื้อไว้ จะอยู่เองก็ดี เวลาขายก็กำไร แต่บางส่วนก็มักจะเกิดผลในทางตรงกันข้าม

3. มีปัญหาที่แก้ไขไม่ได้

ปัญหาจากการอยู่อาศัยจะมีเพียงแค่ผู้ที่ได้เข้าไปอยู่แล้วเท่านั้นที่รู้ ต่อให้ไปดูห้องสักกี่ครั้งก็ไม่อาจรู้ความเป็นจริงได้ บางโครงการมีปัญหาโครงสร้าง บางที่เป็นเรื่องระบบจัดการ หรือแม้กระทั่งปัญหากับเพื่อนบ้าน ทั้งหมดนี้ส่งผลต่อสภาพจิตใจและความสะดวกสบายไม่น้อย ทำให้หลายคนตัดสินใจขาย ยิ่งขายออกไปเร็วเท่าไรก็ยิ่งดี

4. คิดว่าขายเท่าทุน

การขายคอนโดมิเนียมให้ได้กำไรในบางทำเลก็เป็นเรื่องยาก ดังนั้นเจ้าของจึงเลือกขายต่อในราคาเท่าทุนดีกว่า แต่เทียบกับราคาที่ตัวเองซื้อมาเท่านั้น ไม่ทันได้คิดถึงดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารและค่าบำรุงรักษาอื่น ๆ กรณีนี้จะขายขาดทุนมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับว่า ระยะเวลาที่เจ้าของซื้อห้องมา อัตราดอกเบี้ย ค่าบำรุงรักษา หรือแม้แต่ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เทคนิคในการตรวจสอบว่าคอนโดนั้นขายในราคาขาดทุน

แม้ว่าจะไม่สามารถตรวจสอบให้รู้แน่ชัดได้ว่าคอนโดมิเนียมที่กำลังสนใจอยู่ขายขาดทุนจริงหรือไม่ แต่สามารถดูแนวโน้มความเป็นไปได้ตามเทคนิคต่าง ๆ เหล่านี้ก่อนตัดสินใจซื้อได้

1. สำรวจราคากลางในทุกช่องทางเสียก่อน

ไล่ไปตั้งแต่ราคาขายของโครงการในกรณีที่ยังปล่อยห้องไม่หมด แล้วก็ลองหาดูประกาศขายคอนโดมิเนียมตามเว็บไซต์ หรือเว็บบอร์ดต่าง ๆ เพื่อตรวจสอบว่าเจ้าของห้องคนอื่นที่ขายห้องแบบเดียวกันนี้ตั้งราคาไว้เท่าไร ถ้าห้องที่สนใจมีราคาไม่ทิ้งจากราคากลางมากนัก รับรองได้ว่าไม่ใช่การขายขาดทุนแน่นอน

2. สำรวจราคาห้องที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง

นอกจากการตรวจสอบราคาภายในโครงการเดียวกันแล้ว ก็ควรดูราคาของโครงการอื่น ๆ ในระแวกนั้นด้วย แต่ต้องเป็นการเทียบกับประเภทคอนโดมิเนียมในระดับเดียวกันเท่านั้น แล้วใช้หลักการพิจารณาเช่นเดียวกับการสำรวจราคากลางนั่นเอง

3. ตรวจสอบจำนวนห้องที่มีการขายต่อ

ให้เน้นสังเกตห้องที่ไม่มีการอยู่อาศัยแต่เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร ยิ่งมีจำนวนห้องที่ประกาศขายต่อมากเท่าไร ก็มีโอกาสที่บางห้องจะยอมขายในราคาขาดทุน เพื่อลดความเสี่ยงที่เงินจะจมหรือลดภาระในการกู้เงินจากธนาคาร

4. สังเกตจากการเจรจาต่อรอง

หากเจ้าของมีความรีบร้อนที่จะขาย และเขาก็ไม่ได้อาศัยอยู่ที่คอนโดมิเนียมแห่งนั้นแล้ว เกือบทั้งหมดมักจะมีความจำเป็นส่วนตัวที่ต้องปล่อยห้องออกไปให้ได้ภายในเวลาจำกัด ต่อให้ในตอนเริ่มต้นราคาที่ตั้งไว้ไม่ใช่ราคาขายขาดทุน แต่ก็มีโอกาสสูงที่เขาจะยอมลดจนถึงจุดที่ขาดทุนเล็กน้อยได้

5. สังเกตจากองค์ประกอบอื่น ๆ

สภาพแวดล้อม ทำเลที่ตั้ง การเดินทาง เหล่านี้เป็นสิ่งที่ก่อให้เกิดความไม่สบายใจของผู้อยู่อาศัยได้ค่อนข้างมาก และเมื่อไม่น่าอยู่ เจ้าของก็ต้องอยากขายออกไปให้เร็วที่สุดเพื่อย้ายไปอยู่ที่อื่น ขณะเดียวกันคนทั่วไปก็ไม่ได้อยากซื้อเท่าไรเพราะภาพรวมไม่ตอบโจทย์เท่าที่ควร สุดท้ายจึงต้องลดราคาลงจนกว่าจะขายได้

6. ดูอายุของคอนโดมิเนียม

เปอร์เซ็นต์ส่วนใหญ่ของผู้ที่ยอมขายห้องในราคาต่ำกว่าทุนมักจะเกิดกับคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างมานานแล้ว เนื่องจากสภาพของอาคารที่เริ่มเสื่อมสภาพบวกกับมีโครงการใหม่ ๆ เปิดขึ้นมาในบริเวณใกล้เคียงกัน ตัวเลือกและข้อเปรียบเทียบของลูกค้าจะมีมาก หากเจ้าของมีความต้องการย้ายที่อยู่อาศัย แต่ไม่ยอมขายต่อในราคาที่ถูกลงก็จะขายได้ค่อนข้างยากทีเดียว
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน