ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต้องเสียภาษีอย่างไร

DDproperty Editorial Team
ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต้องเสียภาษีอย่างไร

“ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เมื่อมีการแบ่งส่วนกำไร จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของแต่ละคนที่เป็นหุ้นส่วนนั้นด้วย”

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน ถ้ามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว ก็คงไม่มีปัญหายุ่งยากอะไรมากนัก เพราะสามารถตัดสินใจเรื่องขายบ้านได้เอง จะขายหรือไม่ และจะขายเท่าไร รวมถึงภาษีเงินได้จากการขาย ก็คิดคำนวณได้ง่าย
แต่หากเป็นการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน นอกจากต้องได้รับการยินยอมจากทุกคนที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ที่เกิดขึ้น ก็มีวิธีคิดคำนวณที่ซับซ้อนขึ้นมาอีกเล็กน้อย ซึ่งรายละเอียดเป็นอย่างไรนั้น K-Expert มีข้อมูลมาฝากเพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ที่วางแผนจะขายบ้าน
Subscription Banner for Article

วิธีคำนวณภาษีเงินได้

เมื่อขายบ้านได้ สิ่งที่ตามมาก็คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งกรมที่ดินมีหน้าที่หักแล้วนำส่งให้กับกรมสรรพากร การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และสำหรับบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ดังนี้
ร้อยละของเงินได้
92
84
77
71
65
60
55
50
สำหรับบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น พ่อ/แม่กับลูก พี่กับน้อง คู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล
ยกตัวอย่างเช่น พี่ชายและน้องสาวกู้ร่วมกันซื้อบ้านเมื่อปี 2557 โดยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งสองคน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไปในปี 2560 โดยมีราคาขายอยู่ที่ 7 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท ดังนั้น ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในนามของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ดังนี้
ราคาประเมินอสังหาฯ 6,000,000 บาท ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71% คิดเป็น
6,000,000 x 71% = 4,260,000 บาท
6,000,000-4,260,000 = 1,740,000 บาท
นำมาหาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2557-2560
1,740,000/4 = 435,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา :
(300,000 x 5% + 135,000 x 10%) = 28,500 บาท
นำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง
28,500 x 4 = 114,000 บาท
สรุปว่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 114,000 บาท
ทั้งนี้ เมื่อเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลแล้ว ผู้ที่ขายบ้านยังต้องยื่นจดทะเบียนขอเลขผู้เสียภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลต่อกรมสรรพากรด้วย พร้อมกับนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นแบบ ภ.ง.ด.90 โดยสามารถนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตเพื่อขอคืนหรือชำระเพิ่ม
แล้วหากมีการแบ่งเงินกำไรจากการขายบ้าน คือ กำไรที่เกิดจากค่าขายบ้านหักด้วยต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่านายหน้า ฯลฯ ผู้ที่เป็นหุ้นส่วนแต่ละคนยังมีหน้าที่ต้องนำเงินส่วนแบ่งกำไรนั้นไปรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(8) เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม เงินส่วนแบ่งกำไรจากห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล ถ้าเกิน 1.8 ล้านบาท ผู้เป็นหุ้นส่วนที่ได้รับเงินส่วนแบ่งนั้น ไม่ได้มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เพราะไม่ใช่รายได้ที่เข้าข่ายว่าต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มนั่นเอง
จากตัวอย่างข้างต้นเป็นกรณีของการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันไปให้บุคคลอื่น แล้วหากเป็นกรณีที่ต้องการยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่งที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์นั้น จะเสียภาษีอย่างไร
ทางกฎหมาย การยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่ง ถือว่ามีการซื้อขายบ้านกันเกิดขึ้น โดยเป็นการขายบ้านในส่วนที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์อยู่

กรณีพี่ชาย-น้องสาว

จากตัวอย่างเดิม พี่ชายและน้องสาวกู้ซื้อบ้านร่วมกัน ต่อมาพี่ชายต้องการยกกรรมสิทธิ์บ้านให้เป็นของน้องสาวเพียงคนเดียว กรณีนี้ถือว่า พี่ชายขายบ้านในส่วนที่ตัวเองมีกรรมสิทธิ์อยู่ครึ่งหนึ่งให้กับน้องสาว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ก็จะมีการคิดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ที่เป็นพี่ชาย เช่น บ้านมีราคาประเมิน 6 ล้านบาท แบ่งให้น้องสาวครึ่งหนึ่ง ดังนั้นต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

กรณีสามี-ภรรยา

สำหรับคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งทางกฎหมายถือว่าเป็นบุคคลเดียวกัน หากเมื่อขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านร่วมกัน รายได้จากการขายอสังหาฯ จะแบ่งครึ่ง หรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์
ยกตัวอย่างเช่น สามีภรรยากู้ร่วมกันซื้อบ้าน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไป โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท หากถือครองกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง สามีภรรยาแต่ละฝ่ายจะต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในส่วนของตนเอง
เมื่อต้องการขายบ้านหรืออสังหาฯ ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่าลืมว่าจะมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ตามมา รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ดังนั้น อย่าลืมกันเงินสำหรับภาษีและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ด้วย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์