หากคุณได้รับมรดกหรือได้รับการให้โดยเสน่หาเป็นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม และหากคุณต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินให้อยู่ในรูปเงินสดและการแบ่งปันระหว่างญาติพี่น้อง หรือเพื่อการมีสภาพคล่อง ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการเป็นมรดกตกทอดหรือการให้โดยเสน่หานี้มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และเรียกเก็บในอัตราเท่าไร พบคำตอบที่ DDproperty
Picture Reference: www.zameen.com
ประเภทค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมรดก
ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากมรดกหรือการให้โดยเสน่หา มี 4 รายการดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน 2%
2. ค่าอากร 0.5%
3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
ซึ่งค่าใช้จ่ายแต่ละรายการนั้นมีรายละเอียดที่เป็นเงื่อนไขในการคำนวณค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนนี้ ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากมรดกหรือการให้โดยเสน่หานั้นจะเรียกเก็บในอัตรา 2% ในอัตราเดียวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้จะคิดจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และไม่มีเงื่อนไขในการลดหย่อนหรือยกเว้นใดๆ แต่อย่างไรก็ตามผู้ขายสามารถให้ผู้ซื้อแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมคนละครึ่งได้โดยระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
ค่าอากร
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการเป็นมรดกตกทอดหรือการให้โดยเสน่หานั้นจะต้องเสียค่าอากรหรืออากรสแตมป์ในอัตรา 0.5% ไม่ว่าจะถือครองกรรมสิทธิ์ถึง 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไปหรือไม่ โดยยกเว้นการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือการให้โดยเสน่หา ซึ่งค่าอากรนี้จะคำนวณโดยใช้ราคาขายหรือราคาประเมินก็ได้โดยให้เลือกราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ
Picture Reference: condochicago.com
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากมรดกหรือการให้โดยเสน่หานั้นจะนำมาเป็นเงินได้พึงประเมินเพื่อเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายต่อไปตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้า ซึ่งมีอัตราการนำรายได้มาเป็นเงินได้พึงประเมินและอัตราภาษีที่แตกต่างจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีทั่วไป
ในการคำนวณหาจำนวนเงินได้พึงประเมินนั้น จะเริ่มต้นที่การนำราคาประเมินทุนทรัพย์มาหักค่าใช้จ่ายออก 50% ซึ่งราคาประเมินทุนทรัพย์นี้เป็นราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์เพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ หลังจากที่นำราคาประเมินทุนทรัพย์มาหักค่าใช้จ่ายลงแล้ว 50% ก็จะได้เป็นเงินได้พึงประเมินทั้งหมด
และเฉพาะกรณีที่มรดกหรือการได้รับโดยเสน่หานั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล รวมไปถึงเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ให้คำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษีนั้น
เมื่อคำนวณเงินได้พึงประเมินทั้งหมดแล้ว ในขั้นตอนถัดไปจะต้องทำเป็นรายได้พึงประเมินต่อปี ด้วยการนำเงินได้พึงประเมินทั้งหมดมาหารออกด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก็จะได้เงินได้พึงประเมินเข้าสู่การคำนวณอัตราภาษีตามอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าต่อไป ดังตารางด้านล่าง
หลังจากนำเงินได้พึงประเมินต่อปีมาคำนวณตามอัตราภาษีแล้ว ก็จะได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ต่อปี ให้คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งก็จะได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด ซึ่งจะต้องเสีย ณ วันที่จดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดิน
ตัวอย่าง
การขายบ้านในกรุงเทพฯ ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์มาแล้ว 3 ปี โดยตกลงขายในราคา 3,700,000 บาท และมีราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาประเมินที่ดิน) 2,700,000 บาท จะมีค่าใช้จ่ายจากการขายบ้านหลังนี้ทั้งหมดเท่าไร
คำนวณค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2%
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน = ราคาประเมินที่ดิน x 2%
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน = 2,700,000 x 2%
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน = 54,000 บาท
คำนวณค่าอากร 0.5%
ค่าอากร = ราคาประเมินหรือราคาขาย (ราคาที่สูงกว่า) x 0.5%
ค่าอากร = 3,700,000 x 0.5%
ค่าอากร = 18,500 บาท
คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
1. เงินได้พึงประเมินทั้งหมด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ – หักค่าใช้จ่าย 50%
เงินได้พึงประเมินทั้งหมด = 2,700,000 – (2,700,000 x 50%)
เงินได้พึงประเมินทั้งหมด = 1,350,000 บาท
2. เงินได้พึงประเมินต่อปี = เงินได้พึงประเมินทั้งหมด ÷ จำนวนปีที่ถือครอง
เงินได้พึงประเมินต่อปี = 1,350,000 ÷ 3
เงินได้พึงประเมินต่อปี = 450,000 บาท
3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (คำนวนตามอัตราภาษีก้าวหน้า)
4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 40,000 x 3
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 120,000 บาท
สรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการขายบ้านที่ได้มาจากการให้โดยเสน่หา
ข้อมูลอ้างอิง:
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com