ขายบ้านมือสอง มีหลายแบบ ทั้งขายบ้านมือสองเจ้าของขายเอง, ขายผ่านเอเจนท์ หรือขายผ่านธนาคาร สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านมือสอง ควรทำความเข้าใจก่อนซื้อ ขายบ้านมือสอง แตกต่างกันอย่างไร ขายบ้านมือสองเจ้าของขายเอง คืออะไร รู้ 10 ข้อดี-ข้อควรระวัง หลังจากสำรวจตัวเองแล้วว่ามีความพร้อมทั้งความพร้อมด้านเอกสารและความพร้อมทางการเงินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว สามารถหาข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมือสอง เจ้าของบ้านขายเองได้ในบทความนี้
ขายบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเอง คืออะไร
ขายบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเอง คือ การที่เจ้าของบ้าน ต้องการขายบ้าน หรือที่อยู่อาศัย ด้วยเหตุผลต่าง ๆ อาทิ ต้องการขายบ้านหลังเดิม เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ลดภาระหนี้สิน ต้องการขยับขยายขายบ้านหลังเดิม เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ที่ใหญ่ขึ้น หรือย้ายทำเลการอยู่อาศัยไปใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก โดยปัจจุบันมีหลายช่องทางให้เจ้าของบ้านเลือกขายบ้านมือสองเอง เช่น เว็บไซต์ประกาศขายบ้าน ป้ายโฆษณาติดประกาศขายบ้าน
เจ้าของขายเองโดยไม่ผ่านเอเจนท์ ดีจริงหรือไม่
ลองมาเปรียบเทียบดูว่า หากคุณเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ควรจะเลือกวิธีเจ้าของขายเอง หรือใช้บริการเอเจนท์ดี
ขายบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเอง แตกต่างจากการขายบ้านมือสองแบบอื่นอย่างไร
การขายบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเองนั้น มีความแตกต่างจากการขายบ้านมือสองแบบอื่น เช่น การขายบ้านมือสองผ่านเอเจนท์ หรือนายหน้า ที่เจ้าของบ้านต้องทำความเข้าใจ เนื่องจากการขายบ้านมือสอง มีรายละเอียดที่ยิบย่อย ทั้งขั้นตอน เอกสาร และมีเรื่องของกฎหมายขายบ้าน เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
ขายบ้านมือสองเจ้าของขายเอง ข้อดี-ข้อควรระวัง
ขายบ้านมือสองเจ้าของขายเอง ข้อดี
1. ไม่เสียค่าใช้บริการเอเจนท์
นายหน้าหรือเอเจนท์ เป็นเหมือนตัวแทนในการเจรจาซื้อขายบ้าน ถ้าเอเจนท์ขายบ้านได้ เจ้าของบ้านก็จะต้องจ่ายค่าจ้างให้กับเอเจนท์ โดยทั่วไปตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ในการใช้บริการเอเจนท์เพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ เอเจนท์จะได้รับค่าตอบแทนในอัตรา 3% ของราคาขาย เช่น หากขายบ้านในราคา 3 ล้านบาท เอเจนท์จะได้รับค่าตอบแทน 3% ของ 3 ล้านบาท ซึ่งเทียบเท่ากับจำนวนเงิน 90,000 บาท
แต่ถ้าขายบ้านมืองสองเจ้าของขายเอง ข้อดีข้อแรกก็คือเจ้าของบ้านไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ทำให้ราคาบ้านอาจถูกลง เนื่องจากเจ้าของไม่ต้องบวกค่าใช้บริการเอเจนท์เข้าไป
อัปเดตค่านายหน้าซื้อ-ขายอสังหาฯ ปี 2565
อัตราค่านายหน้าอสังหาฯ ในปี 2565 แต่ละพื้นที่ได้ที่นี่
2. ไม่ต้องกลัวถูกเอเจนท์เอาเปรียบ
หนึ่งในข้อกังวลของผู้ที่อยากขายบ้านหลายคนคือ ไม่รู้วิธีเลือกเอเจนท์ ไม่รู้ว่าจะจ้างเอเจนท์ที่ไหนที่น่าเชื่อถือ กลัวโดนเอเจนท์เอาเปรียบ หากไม่มีวิธีรับมือหรือไม่มีเพื่อนฝูงที่สามารถแนะนำให้ได้ การลงประกาศขายบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเองก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่สามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง
3. เข้าถึงผู้ซื้อได้โดยตรง
แม้ว่านายหน้าอาจช่วยให้ขายบ้านหรือคอนโดได้เร็วขึ้น แต่สำหรับผู้ซื้อบางคน เมื่อต้องคุยกับนายหน้าอาจเกิดความไม่ไว้ใจ เช่น กลัวโดนเอาเปรียบ กลัวเอเจนท์บวกราคาเพิ่ม หากเจอผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองในลักษณะนี้ การขายบ้านมือสองเจ้าของขายเอง สามารถเข้าถึงผู้ซื้อกลุ่มนี้ได้โดยตรงมากกว่า
4. เจรจาต่อรองราคาได้
หนึ่งในข้อดีการซื้อบ้านมือสองเจ้าของบ้านขายเอง คือ สามารถจะเจรจาต่อรองเรื่องราคาบ้านกับผู้ขายได้โดยตรง โดยกระบวนการหรือเทคนิคในการเจรจาต่อรองจึงเป็นเรื่องสำคัญและไม่ควรมองข้าม เพราะถ้าหากผู้ซื้อผู้ขายบ้านเจรจากันเองโดยไม่รู้เทคนิค อาจสื่อสารได้ไม่ดี หรือพูดผิดหูหรือผิดใจกันได้ ทำให้เสียดายโอกาสที่จะตกลงซื้อขายบ้านกันได้ด้วยดี
5. เข้าอยู่ได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์
ผู้ซื้อมั่นใจได้ระดับหนึ่งว่า หลังการซื้อขายบ้านและโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สำนักงานที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะสามารถย้ายเข้าอยู่อาศัยในบ้านได้โดยไม่ต้องอาศัยอำนาจศาลเพื่อฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิม ซึ่งอาจพบปัญหานี้ได้จากการขายบ้านมือสองผ่านธนาคาร ทรัพย์ที่นำมาขายทอดตลาด ทำให้ต้องมีเรื่องของกฎหมายแพ่งมาตรา 334 เข้ามาเกี่ยวข้อง
ขั้นตอนการซื้อขายบ้านมือสอง
| ผู้ซื้อ | ผู้ขาย |
| ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางเงินมัดจำ | ทำสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ |
| เตรียมเอกสารและยื่นกู้ธนาคาร | ให้สำเนาโฉนดที่ดิน, สัญญาซื้อขายที่ดิน ทด.13 เพื่อยื่นกู้ธนาคาร |
| ผลอนุมัติเครดิตผู้กู้ (ผ่าน/ไม่ผ่าน) | นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ |
| ธนาคารนัดเข้าประเมินทรัพย์ | ติดต่อธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ |
| เซ็นต์สัญญาเงินกู้สินเชื่อกับธนาคาร | เตรียมเงินค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ |
| นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ | – |
| แจ้งธนาคาร ออกแคชเชียร์เช็ค เพื่อชำระเงินให้กับผู้ขาย | – |
| เตรียมเงินค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์, เงินชำระส่วนต่าง (กรณีกู้ได้ไม่เต็มยอด) | – |
ขายบ้านมือสอง เจ้าของขายเอง ข้อควรระวัง
1. รู้เหตุผลการขายบ้าน
ถ้าอยากซื้อบ้านมือสองต้องพิจารณาดูด้วยว่าเจ้าของบ้านต้องการขายบ้านเพราะอะไร เพราะบางสาเหตุเป็นปัญหาที่อาจส่งผลให้การซื้อขายบ้านยุ่งยากมากขึ้น เช่น เจ้าของบ้านเดิมจำใจต้องขายบ้านเนื่องจากมีภาระหนี้สิน หรือถูกเจ้าหนี้บังคับขาย ซึ่งอาจจะมีปัญหาต่อผู้ที่เข้ามาซื้อบ้านได้
2. ตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดี
โฉนดที่เจ้าของบ้านให้มานั้น อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลงได้ ไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ติดจำนองธนาคาร บ้าง โฉนดถูกอายึดหรืออายัดตามกฎหมาย ฯลฯ ดังนั้นจึงควรตรวจดูว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง เพราะมีหลายกรณีที่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง หรือแอบอ้างขายบ้านมือสอง เป็นเจ้าของบ้านขายเอง จนทำให้ผู้ซื้ออาจเกิดความเสียหายได้
3. ตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ ให้ครบถ้วน
ความรอบคอบต้องมาเป็นที่หนึ่งในการตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ เช่น รายละเอียดในสัญญาซื้อขายบ้าน การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินของผู้เป็นเจ้าของ โดยสามารถตรวจสอบจากข้อมูลหลังโฉนดที่ดินว่ามีชื่อผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และต้องตรวจสอบชื่อของผู้ขายว่าเป็นชื่อเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง ๆ
หากจำเป็นต้องตกลงซื้อขายกับผู้อื่น เช่น ญาติของเจ้าของ ก็ต้องให้ผู้ขายนั้นแสดงหลักฐานใบมอบอำนาจพร้อมหลักฐานประกอบอื่น ๆ ที่ชัดเจนถูกต้องก่อนเสมอ
4. ทำสัญญาซื้อขายบ้านต้องระบุชัด
ในสัญญาซื้อขายมีรายละเอียดต่าง ๆ ที่ต้องระบุให้ชัดในสัญญา เช่น ระบุราคาบ้านและเงื่อนไขต่าง ๆ ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้ซื้อเอาไว้ เวลาผู้ซื้อไปขอสินเชื่อบ้านมือสอง กับธนาคาร ธนาคารจะยึดราคาซื้อขายตามใบสัญญานี้ โดยสามารถกู้ได้ 80-90% ของวงเงินตามที่ระบุในสัญญาหรือตามที่ธนาคารประเมิน
5. ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ต้องมั่นใจ
การจ่ายเงินให้แก่ผู้ขายบ้านซึ่งรับมอบอำนาจมาโดยไม่ใช่เจ้าของขายเองโดยตรงนั้น ควรจ่ายเป็นเช็คเงินสด หรือเช็คธนาคารที่สั่งจ่ายในนามเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านมืองสองที่ซื้อเท่านั้น ไม่ควรจ่ายเป็นเงินสดให้แก่ผู้อื่นเด็ดขาด เพื่อความมั่นใจและป้องกันไม่ให้ถูกมิจฉาชีพหลอกลวงต้มตุ๋น
จะเห็นได้ว่าการซื้อขายบ้านมือสอง เจ้าของบ้านของเองนั้น มีทั้งข้อดี ข้อควรระวัง สำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่เคยขายบ้านมาก่อน ไม่รู้ราคาตลาด หรือแม้กระทั่งไม่ทราบตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านมือสอง การใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนท์เป็นทางเลือกหนึ่งที่จะทำให้การซื้อขายบ้านมือสองเป็นไปได้อย่างราบรื่น ทำหน้าที่เป็นเสมือนตัวกลางหรือตัวช่วยคอยประสานในการซื้อ-ขาย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า