ขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ ก็ประหยัดภาษีได้

DDproperty Editorial Team
ขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ ก็ประหยัดภาษีได้

“ขายบ้านเก่า ที่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ ภายใน 1 ปี สามารถประหยัดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย”

เมื่อครอบครัวใหญ่ขึ้น ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย หรือเจอบ้านหลังใหม่ที่ถูกใจกว่าบ้านหลังเดิมที่เคยอยู่ อาจเกิดความต้องการอยากขายบ้านหลังเก่าเพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งการกระทำเช่นนี้นั้น ผู้ที่ขายบ้านสามารถประหยัดภาษีได้ รายละเอียดเงื่อนไขจะเป็นอย่างไร K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีข้อมูลมาฝาก

เมื่อขายบ้านได้ ผู้ขายต้องเสียภาษีหรือค่าธรรมเนียม

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
3. ค่าโอน 2% ซึ่งขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่นั้น ผู้ขายสามารถประหยัดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ถ้าเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ ดังนี้
1. มีในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปีก็ได้ แต่ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย และหลังใหม่ นับถึงวันขาย รวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี
2. ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี
โดยการขอคืนภาษีนี้ต้องไม่มากกว่าราคาบ้านใหม่ที่ซื้อ (อ้างอิงข้อมูลจาก ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125))
เพื่อให้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายบ้าน ระหว่าง บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า และบ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่
ตัวอย่าง: การคิดภาษีกรณี “บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 7 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้าน คำนวณได้ดังนี้
ราคาประเมิน
5,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%)
4,200,000 บาท
คงเหลือ
800,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (800,000 บาท / 2 ปี)
400,000 บาท
คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (100,000 x 10%)
25,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 25,000 บาท x 2 ปี)
50,000 บาท
กรณีนี้ เข้าเงื่อนไขมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี และขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ภายใน 1 ปี สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 50,000 บาท
อีกตัวอย่างหนึ่ง: “บ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กรณีนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่สามารถขอคืนได้ จะคำนวณจากราคาบ้านหลังที่มีราคาถูกกว่า ก็คือ บ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท ดังนี้
ราคาประเมิน
3,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%)
2,520,000 บาท
คงเหลือ
480,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (480,000 บาท / 2 ปี)
240,000 บาท
คำนวณภาษี (240,000 x 5%)
12,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 12,000 บาท x 2 ปี)
24,000 บาท
กรณีขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาถูกกว่า สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 24,000 บาท

สรุป คือ

1. บ้านใหม่ราคาแพงกว่าบ้านเก่า ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ทั้งหมด (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 7 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 50,000 บาท)
2. บ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้บางส่วน (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 3 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 24,000 บาท)
Home mortgage concept with small plastic house models on top of stacked coins.

การขอคืนภาษีจากการขายบ้าน

การขอคืนภาษีจากการขายบ้านนั้น ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินไปก่อน แล้วค่อยยื่นเอกสารขอคืนภาษีจากสรรพากร โดยกรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสาร ดังนี้
1. ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้
2. สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม
3. สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่
4. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)
sell old house, buy new house can reduce personal tax
ผู้ที่วางแผนขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ อย่าลืมขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้าน หากเข้าเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้ไม่น้อย และนอกจากนี้ก่อนที่คิดจะซื้อบ้านใหม่จริงๆ อย่าลืมอัพเดทอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก่อนตัดสินใจ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน