ดูประกาศขายบ้านและที่ดินให้ดีก่อนมีปัญหา รวม 4 เรื่องควรรู้ก่อนซื้อ

ปัจจุบันมีประกาศขายบ้านและที่ดินมากมายให้เลือก แต่ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและที่ดิน มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ที่ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจ โดยเฉพาะ 3 เรื่องที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ควรรู้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง

ประกาศขายบ้านและที่ดินส่วนใหญ่ โดยเฉพาะบนเว็บไซต์ มักจะเลือกรูปภาพที่สวยงาม เพื่อดึงดูดให้ผู้ซื้อเข้ามาดู แต่ในความเป็นจริงแล้วรูปเหล่านั้นอาจหลอกคุณ เพราะสภาพบ้านและที่ดินจริง ๆ อาจไม่ใช่แบบนั้น ทางที่ดีจึงควรลิสต์ประกาศขายบ้านและที่ดินที่เข้าตา แล้วเดินทางไปดูของจริงด้วยตัวเองเลยจะดีกว่า นอกจากจะได้เห็นสภาพที่แท้จริงของบ้านและที่ดินแล้ว ยังได้เห็นทำเลจริง ๆ ที่อาจไม่มีระบุในประกาศขายบ้านและที่ดินนั้นอีกด้วย

บนโลกอินเตอร์มีเว็บไซต์ประกาศขายบ้านและที่ดินเป็นจำนวนมาก แต่การเลือกเว็บไซต์ที่มีความน่าเชื่อถือก็ช่วยกรองประกาศขายบ้านและที่ดินนั้น ๆ ได้ในระดับหนึ่ง เพื่อให้คุณสามารถเลือกบ้านและที่ดินที่ถูกใจ ได้อย่างสบายใจ แต่อย่างไรก็ตามผู้ซื้อยังต้องพิจารณาและไตร่ตรองอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจอยู่ดี เพราะขึ้นชื่อว่าโลกอินเตอร์เน็ตมีทั้งคนดีและคนไม่ดีอยู่แน่นอน

โฉนดที่ดินคือเอกสารสำคัญที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้าม โดยผู้ซื้อควรจะมีความรู้ในเรื่องโฉนดที่ดินเบื้องต้น เช่น

– โฉนดที่ดินที่สามารถทำการขายทอดตลาด โดยส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน และ น.ส.3 ข. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ กล่าวคือ เอกสารสิทธิ์เหล่านี้ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

– ที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ซึ่งไม่สามารถซื้อขายได้ จะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม

โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนปัจจุบัน

นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ รวมไปถึงการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย

ดังนั้น เมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หรือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ และไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีใด ๆ ได้

โดยปกติการขายที่ดินจะหมายรวมถึงบ้านด้วย (ในกรณีที่มีบ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินผืนดังกล่าว) เนื่องจากถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน

อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

ดังนั้น บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป จึงเป็นส่วนควบของที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วย

เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 ซึ่งบัญญัติว่า ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

กรณีการซื้อขายบ้านและที่ดิน แต่ผู้ขายจดทะเบียนขายเฉพาะที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเท่านั้น สิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยไม่ต้องจดทะเบียนขายสิ่งปลูกสร้างอีก หรือกรณีขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแม้ในหนังสือสัญญาขายที่ดินจะระบุว่า “ขายที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง” หรือ “ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง” หรือ “สิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้ซื้อ” ก็ตาม

หากข้อเท็จจริงเป็นการซื้อขายบ้านและที่ดิน คือ ซื้อที่ดินพร้อมโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งอยู่บนที่ดินนั้นด้วย ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ซื้อมาตามหลักกฎหมายเรื่องส่วนควบ โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนโอนสิ่งปลูกสร้างอีก

ประกาศขายบ้านและที่ดินมีให้เลือกมากมาย ผู้ซื้อที่มีความพร้อมจะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อให้ได้บ้านและที่ดินที่ตรงใจ และไม่มีปัญหาให้ปวดหัวภายหลัง