ขายฝากคอนโดคืออะไร พร้อม 3 ข้อดี-ข้อเสียที่ควรรู้

ช่วงนี้หลายคนอาจได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเพราะโควิดไม่มากก็น้อย หนึ่งในทางออกที่ใช้คือการนำทรัพย์สินที่มีออกมาขาย เช่น เสื้อผ้า ของใช้ รถยนต์ ไปจนถึงการขายฝากคอนโดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้หรือหมุนต่อ ว่าแต่การขายฝากคอนโดคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร

การขายฝากคอนโดคือการกู้เงินรูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นการกู้เงินโดยขายทรัพย์สินของตนเองให้เจ้าหนี้ โดยมีเงื่อนไขว่าลูกหนี้จะมาไถ่ทรัพย์คืนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ไถ่คืนได้ภายใน 3 ปี ส่วนอสังหาริมทรัพย์สามารถไถ่คืนได้ภายใน 10 ปี

โดยผู้ที่รับซื้อฝากจะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากคอนโดสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน และได้รับเงินจากการขายฝากคอนโดคืนทันทีหากมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น ถ้าอธิบายให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือเป็นการขายและให้โอกาสการซื้อคืนนั่นเอง ยกตัวอย่าง เช่น นาย A มีคอนโดอยู่และจำเป็นต้องใช้เงิน เลยตัดสินใจขายฝากคอนโดกับ นาย B ผู้ซึ่งเป็นนักลงทุนมีเงินเหลือใช้

เมื่อการขายฝากคอนโดเสร็จสิ้น คอนโดนั้นจะเป็นของนาย B ทันทีแต่นาย A ยังสามารถนำเงินมาซื้อคอนโดคืนจากนาย B ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา แต่ไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด แต่ถ้านาย A ไม่มาซื้อคืน คอนโดนั้นก็จะเป็นของนาย B โดยสมบูรณ์

มาดูว่าการขายฝากคอนโดมีข้อดี-ข้อเสียอะไรบ้าง

1. การขายฝากคอนโดส่วนมากนั้นผู้ให้กู้จะให้วงเงินสูงกว่าการกู้รูปแบบอื่น ซึ่งผู้ให้กู้บางรายอาจให้มากถึง 60% ของราคาประเมินได้เลยทีเดียว

2. การขายฝากคอนโดมีระยะเวลาในการไถ่ถอนที่ยืดหยุ่น โดยผู้ทำการขายฝากคอนโดสามารถยืดระยะเวลาในการไถ่ถอนได้เรื่อย ๆ แต่ต้องไม่เกินที่กำหนดไว้ หากตกลงกับเจ้าหนี้ไว้ว่าจะมาไถ่ทรัพย์คืนภายใน 1 ปี เมื่อถึงเวลาแล้วยังไม่พร้อม ก็สามารถยืดเวลาออกไปอีกกี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด

3. ลูกหนี้จะไม่ถูกเอาเปรียบจากการคิดดอกเบี้ยสูงเกินไป เพราะกฎหมายกำหนดให้เจ้าหนี้จะไม่สามารถคิดดอกเบี้ยจากการขายฝากได้เกิน 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือนเท่านั้น

1. ผู้ขายจะเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันทีที่ตกลงทำสัญญาขายฝากคอนโด เหมือนกับขายของให้ลูกค้าไปแล้ว ผู้รับซื้อจึงใช้สอยทรัพย์ได้เพราะมีสิทธิในทรัพย์นั้นอย่างสมบูรณ์ แม้จะมีเงื่อนไขว่าสามารถซื้อคืนได้ก็ตาม

2. ถ้าผู้ขายไม่นำเงินไปจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์คืนเมื่อถึงกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญา เจ้าหนี้จะได้สิทธิ์ขาดในทรัพย์สินนั้นทันที โดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าหรือฟ้องบังคับใด ๆ ทั้งสิ้น

3. มีค่าใช้จ่ายสูง เพราะผู้ขายฝากคอนโดต้องเสียทั้งค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายความว่ายิ่งทรัพย์สินมีราคาประเมินสูงก็จะต้องเสียเงินค่าธรรมเนียมมากตามไปด้วยนั่นเอง

ก่อนทำสัญญาขายฝากคอนโด ควรพิจารณาสิ่งที่ควรมีต่อไปนี้ เพื่อให้การทำสัญญาเป็นธรรมและไม่เสียเปรียบในภายหลัง

1. เลือกนายทุนที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย มีบริษัทและที่ตั้งที่ติดต่อได้ สามารถติดต่อได้ง่ายในเวลาทำการปกติ เช่น 9.00-17.00 น. ของวันจันทร์-ศุกร์

2. ดอกเบี้ยถูกกฏหมาย ไม่เกิน 15% ต่อปี ไม่คิดดอกเบี้ยแพง เพื่อไม่ให้มีปัญหาการชำระหนี้

3. ไม่ทำสัญญาแยกกับผู้ขายฝากคอนโด ใช้สัญญาที่ทำโดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นสัญญาเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย ถูกต้องตามกฏหมาย ไม่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมที่อาจจะเป็นการเอาเปรียบผู้ขายฝากคอนโด

4. ตัวเลขในสัญญาระบุตามจริง เช่น ถ้าตัวเลขในสัญญาระบุเงินต้นในการจำนองคอนโด หรือ ตัวเลขสินไถ่ในการขายฝากคอนโดเกินจริง ผู้จำนองจะเสียเปรียบนายทุน และถ้าเจอนายทุนไม่ดี อาจจะทำให้เกิดการฉ้อฉลได้ตอนทำการไถ่ถอนโดยแอบอ้างว่าเงินต้นต้องไถ่ถอนตามที่ระบุในสัญญา

นอกจากการขายฝากคอนโดแล้ว ยังมีอีกหนึ่งวิธีที่สามารถนำมาใช้ชำระหนี้ได้เช่นกันนั่นคือ “การจำนอง” โดยผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น คอนโด บ้าน ที่ดิน ไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันไว้ ซึ่งแตกต่างจากการขายฝากคอนโดที่เป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันทีนั่นเอง

ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ การขายฝากคอนโดจึงเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการนำสินทรัพย์ของตนเองมาสร้างรายได้ แต่ควรศึกษารายละเอียดทั้งข้อดี-ข้อเสียให้ดีก่อนตัดสินใจ หากคิดว่าคุ้มค่าก็เป็นทางออกที่น่าสนใจไม่น้อย