ขายอสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการแลกเปลี่ยนทางการค้าอย่างหนึ่ง ซึ่งกฎหมายกำหนดให้มีการเสียภาษีที่เรียกว่า "ภาษีธุรกิเฉพาะ" ตามพระราชกฤษฎีกาฯ ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 ซึ่งในแง่ของที่อยู่อาศัยเมื่อเกิดการซื้อ-ขายขึ้นก็จะต้องเสียภาษีและทำตามที่กฎหมายระบุไว้ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายตามธรรมเนียมอื่น ๆ

โดยสามารถอ่านรายละเอียดและทำความเข้าใจเรื่องภาษีการซื้อ-ขายได้ที่ รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก และมารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

ทั้งนี้ นอกจากเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ควรรู้แล้ว ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ด้วย เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิด ไปดูกันว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนบ้างที่มีข้อยกเว้นสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลามากกว่า 5 ปีจะได้รับการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งมีอัตราการเสียภาษีอยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่ที่ว่าราคาใดสูงกว่า ก็จะใช้ราคานั้นเป็นเกณฑ์ในการประเมิน

แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี จะมีการตกลงกับผู้ซื้อด้วยราคาขายในราคาประเมิน และเสียภาษีจากราคานั้น ซึ่งราคาขายจริงอาจจะมากกว่านั้น แต่ถึงอย่างไรก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรทำเพราะอาจผิดต่อกฎหมายและกลายเป็นคดีความได้หากมีการตรวจสอบ

ทั้งนี้การนับเวลาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองกรรมสิทธ์จะเริ่มนับแบบวันชนวันตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาของอสังหาริมทรัพย์ภายหลัง เช่น หากครอบครองที่ดินมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2559 แต่มีการปลูกบ้านหรืออาคารลงไปภายหลังและจดทะเบียนเป็นชื่อเจ้าของตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2559 ก็ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป

กรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางการรับมรดกนั้นก็อยู่ในกรณีการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตรงนี้ต้องทำความเข้าใจเป็นกรณี ๆ ยกตัวอย่างเช่น คำว่า "มรดก" ส่วนใหญ่นั้นจะถือว่าเป็นทรัพยสินของผู้ที่เสียชีวิตไปแล้ว แต่ส่วนใหญ่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก เช่น บ้าน หรืออาคาร มักมีการขายก่อนเวลาอันควร หรือเรียกว่าไม่ได้รับมรดกมาโดยตรง เพราะผู้ถือครองส่วนใหญ่ก็ยังมีชีวิตอยู่

ดังนั้นวิธีที่จะการที่ผู้ขายจะได้รับทรัพย์สินตอนที่พ่อหรือแม่ซึ่งเป็นเจ้าของยังมีชีวิต สามารถทำได้โดยการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ให้โดยเสน่หา ซึ่งไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายก็ไม่จำเป็นต้องเสีย แต่จะเสียอากรแสตมป์แทน 0.5 % จากราคาประเมินกับค่าธรรมเนียมการโอน 0.5 % จากราคาประเมินเช่นกัน

แต่ถึงแม้ในกรณีนี้จะไม่ได้มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่อาจจะโดนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เยอะพอสมควร เนื่องจากทรัพย์สินที่ได้มามีจำนวนปีที่ถือครองน้อย ซึ่งสามารถทำความเข้าใจภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเพื่อมาลองค่าใช้จ่ายในการขายว่าจะขายแบบไม่ต้องโอนเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ให้น้อยลงหรือจะทำการโอนแบบสเน่หาเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะว่าแบบไหนดีที่สุดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยสามารถศึกษาได้จากรู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยากได้เช่นกัน

นอกเหนือจากทรัพย์สินที่ได้ตามชอบธรรมจากพ่อแม่แล้ว ก็ยังมีกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสของผู้ตาย ในส่วนนี้ สินสมรสส่วนของผู้ตายถือเป็นมรดก ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหากมีการขาย ในขณะที่สินสมรสอีกครึ่งหนึ่ง หากมีการขายจำเป็นต้องเสียภาษีครึ่งหนึ่ง

ตามกฎหมาย ข้อนี้ได้ระบุไว้ว่า "การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น"

ดังนั้น คำว่า อสังหาริมทรัพย์ในส่วนนี้ จึงคลอบคลุมไปถึงบ้าน หรือคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ที่มีโฉนดเป็นชื่อเจ้าของด้วย สามารถทำความเข้าใจเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ได้ที่นี่

ทั้งนี้ อสังหาฯ ที่มีผู้ถือครองหรือเจ้าของร่วม จะจำแนกภาษีธุรกิจเฉพาะแยกเป็นรายบุคคลไป โดยบุคคลที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพราะทางกฎหมายถือบุคคลที่มีชื่อร่วมในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

แต่ในกรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของคู่สมรสมีชื่อร่วมกัน หากฝ่ายใดยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตนให้แก่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง และถ้าหากคู่สมรสฝ่ายที่ยกให้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ในกรณีนี้ก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้

การยกตัวอย่างทั้ง 3 หัวข้อเป็นเพียงกรณีหลัก ๆ ที่พบเห็นได้ทั่วไปในปัจจุบัน ทั้งนี้ กรณีที่ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน โดยที่ได้ค่าตอบแทนจากรัฐก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเช่นกัน ดังนั้นก่อนที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรศึกษารายละเอียดในเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะให้ดี เพราะเป็นเรื่องของกฎหมาย

การถอดชื่อกรรมสิทธิ์หรือการโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ก่อนขายไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมายสามารถทำได้ตลอดเวลาหากเงื่อนไขต่างๆ มีความพร้อมตามที่กล่าวมา

หากสมมุติมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายในราคา 3,000,000 บาท ในแง่ของการครอบครองไม่ถึง 5 ปี การโอนมรดกหรือย้ายชื่อเจ้าของร่วมออกแล้วเท่ากับว่าจะประหยัดค่าภาษีตรงนี้ไปได้ถึง 99,000 บาท หรือเกือบแสนเลยทีเดียว

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า