เช่าคอนโด พึงรู้ข้อกฎหมายช่วยคลาย 9 ปัญหาสุดซ้ำซาก

วินาทีเหล่ามนุษย์เช่าคอนโด อันปักหมุดอยู่ใกล้เส้นรถไฟฟ้า หรือแหล่งงาน ต่างกำลังปวดหัวกับปัญหาเดิม ๆ สุดซ้ำซาก ที่น่าเบื่อ และไม่สามารถจัดการได้ โดยแท้จริงแล้วในฐานะที่เป็นผู้เช่า สามารถเรียกร้องสิทธิได้ตามข้อกฎหมายได้กำหนด ซึ่งล้วนสามารถคลี่คลายปัญหากวนใจเหล่านี้ได้อย่างสิ้นซาก ลองมาดู 9 ข้อกฎหมาย ที่ช่วยคลี่คลายปัญหาการเช่า ดังนี้

เรียกว่าเป็นหนึ่งปัญหาสุดปวดหัว ที่เจ้ากรรมผู้เช่าอาจจะต้องพบเจอได้ในชีวิตจริง กับการรับมือเจ้าของห้องสุดโหด ไม่ยอมควักเงินจ่ายค่าซ่อมแซมของใช้ภายในห้องอันเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา หรือมีเหตุจำเป็น อาทิ ปลวกขึ้น แอร์พัง น้ำรั่วไหล โดยไม่ได้ก่อเกิดขึ้นจากตัวเช่าเป็นผู้ทำให้ชำรุดนั้น

ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ถูกระบุไว้แล้วว่า เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่เช่า ดังนั้นหากเจ้าของห้องเกิดอ้างไม่ควักเงิน ลงแรงซ่อมแซมให้ สามารถกล่าวอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวได้

เป็นเรื่องปกติที่ทุกคนต้องน้อมรับกับข้อรายละเอียดของสัญญาเช่า รวมถึงเงินประกันห้องที่ต้องจ่ายเมื่อตัดสินใจเช่าคอนโด และส่วนใหญ่มักพบว่าไม่ค่อยได้คืน หรืออาจได้แต่ไม่เต็มจำนวน เหตุนี้เป็นเพราะผู้เช่าอาจทำของใช้ในห้อง เช่น มุ้งลวดขาด โต๊ะเป็นรอยขีดข่วน จึงทำให้ถูกหักเงินไป

ทั้งนี้ข้อกำหนดดังกล่าวถูกร่างขึ้นในสัญญาเช่าแล้ว ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563 ซึ่งถูกระบุไว้แล้ว ดังนั้นจึงเป็นสิ่งที่ผู้เช่าจะต้องน้อมรับ ดังนั้นหากไม่อยากเผชิญปัญหาดังกล่าว มีหนทางเดียวคือ ต้องไม่ทำของใช้ในห้องชุดชำรุด

กรณีนี้ไม่เพียงแต่ผู้เช่าปวดหัวเท่านั้น เจ้าของห้องก็ต้องประสบกับอาการดังกล่าว สืบเนื่องจากหากเกิดปัญหาสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในอาคาร นิติบุคคลจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยจะนำเงินจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางไปใช้ซ่อมแซม แต่ปัญหาที่พบคือ ไม่ได้รับการซ่อมบำรุงแต่อย่างใด หากเกิดเหตุดังกล่าว ทั้งผู้เช่าและเจ้าของห้อง สามารถกล่าวอ้างเกี่ยวกับข้อกฎหมายอันถูกระบุไว้ตามมาตรา 48 ข้อ 3 ได้ระบุว่า “เรียกเก็บเงินค่าใชจ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในสวนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก” แต่ทั้งนี้การเรียกร้องสิทธิกับนิติบุคคล จำเป็นต้องให้เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ดำเนินการ

เรียกว่าเป็นสุดยอดปัญหาที่หลายคนต่างประสบอยู่ และดูเหมือนจะหนักอกกลุ่มผู้เช่าคอนโดอย่างมาก สืบเนื่องจากส่วนใหญ่แล้วอาคารชุดมักจะมีที่จอดรถไม่พอกับจำนวนผู้อยู่อาศัย จนทำให้เกิดทะเลาะวิวาทแย่งที่จอดรถอยู่เป็นประจำ

เหตุนี้เองวิธีแก้ปัญหาอาจจะดูยากไปสักนิด แต่ถึงกระนั้นภายในระเบียบข้อบังคับของกฎกระทรวง (ฉบับที่ 7) ได้ระบุไว้แล้วว่าอาคารชุด จำเป็นต้องมีพื้นที่จอดรถไม่น้อยกว่า 1 คันต่อครอบครัว ดังนั้นการขจัดปัญหานี้ไป อาจจะต้องเริ่มต้นตั้งแต่พิจารณาโครงการที่มีที่จอดรถพอเป็นอันดับแรกก่อนตัดสินใจเช่า

อีกสิ่งที่น่าปวดหัวสำหรับมนุษย์คอนโด เนื่องจากในคอนโดใหญ่ ๆ ที่มีคนอยู่จำนวนมาก มักพบในชั่วโมงเร่งด่วน ลิฟต์ช้า ไม่พอต่อการใช้งาน ซึ่งโดยปกติแล้วตามหลักของกฎหมายควบคุมอาคารมีการกำหนดให้มีลิฟต์ 1 ตัว/100 ห้อง

ทั้งนี้ จะต้องเทียบกับการใช้งานลิฟต์ต่าง ๆ อาทิ ช่วงเวลา ประเภทของลิฟต์ อัตราความเร็ว โดยแบ่งออกเป็น 60 เมตร/นาที กรณีอาคารสูงไม่เกิน 10 ชั้น 90-125 เมตร/นาที อาคารสูงไม่เกิน 25 ชั้น และ 120 เมตร/นาที อาคารสูง 25 ชั้นขึ้นไป รวมถึงการรองรับน้ำหนัก ต้องไม่น้อยกว่า 630 กิโลกรัม และจำเป็นต้องมีลิฟท์ดับเพลิงภายในอาคารด้วย

เชื่อว่าหลายคนมักปวดหัวกับการละเลยหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ที่มักปล่อยให้บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาในอาคารอย่างง่ายดาย หรือสามารถมาจอดรถในพื้นที่อันน้อยนิดได้ หนักไปกว่านั้นมาใช้พื้นที่ส่วนกลาง

ซึ่งทั้งหมดทั้งมวลนี้สามารถแจ้งปัญหาดังกล่าวได้ที่นิติบุคคล สืบเนื่องจากตามกฎหมายถูกระบุหน้าที่ของเจ้าหน้าที่นิติบุคคลแล้วว่า มีอำนาจเต็มที่ในการจัดการเรื่องความปลอดภัยอย่างเต็มที่

เรื่องของกลิ่น ปัญหาดังกล่าวมาจากต้นตอของครัวภายในห้องชุด ซึ่งส่วนใหญ่ถูกออกแบบให้เป็นครัวเปิด ประกอบกับหากเป็นโครงการเก่า จะไม่มีการต่อท่อดูดควันมาที่ระเบียง

ดังนั้นจึงทำให้ได้กลิ่นคละคลุ้งไปทั่วทั้งชั้น เวลาทำกับข้าว โดยเฉพาะอาหารไทย ส่วนเรื่องกลิ่นบุหรี่นั้น อันนี้โดยปกติภายในอาคาร มีกฎหมายข้อบังคับให้ติดเครื่องดักควันไว้อยู่แล้ว

ทั้งนี้กรณีดังกล่าวอาจเกิดจากเพื่อนร่วมชั้นแอบดูดในที่ห้ามดูดนั่นเอง กรณีเช่นนี้วิธีแก้ไข จำเป็นต้องกลับไปที่นิติบุคคลอีกเช่นเคย ประกอบกับอาคารต้องมีการติดตั้งระบบระบายอากาศอันถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร โดยระบุไว้ว่าต้องระบายกลิ่นออกได้ 140 ลูกบาศก์เมตร/ชั่วโมง

กรณีนี้มักเกิดขึ้นกับโครงการที่ห้ามเลี้ยงสัตว์ แต่เจ้ากรรมเพื่อนบ้านดันแอบเลี้ยง แล้วส่งเสียงสร้างความรำคาญให้กับผู้อยู่อาศัย เหตุนี้เองตามพ.ร.บ. การสาธารณสุข 2535 ได้กำหนดไว้ว่า “กรณีมีมีเหตุอันก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง ให้ถือว่าเป็นเหตุรำคาญตามาตรา 25” หรืออาจกล่าวได้ว่าให้อำนาจกับเจ้าพนักงานในที่นี้หมายถึงนิติบุคคลสามารถระงับเหตุรำคาญต่างๆ ได้ตามมาตรา 26

โดยปกติแล้วภายในคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องออกแบบให้มีที่พักขยะมูลฝอยในทุกชั้น ตามรายละเอียดที่กฎกระทรวงฉบับที่ 50 พ.ศ. 2540 ได้ระบุไว้ ทั้งนี้ต้องจุขยะมูลฝอยได้ไม่น้อยกว่า 2.40 ลิตร พร้อมทั้งต้องมีระบบป้องกันกลิ่นไม่พึงประสงค์ด้วย ดังนั้นหากคอนโดที่อยู่โครงการไหน ไม่มีเช่นนี้ ผู้เช่าสามารถบอกเจ้าของห้องให้แจ้งกับทางนิติบุคคลถึงกฎหมายข้อกำหนดได้เลย

รู้วิธีเรียกร้องสิทธิ คลายปัญหายอดฮิตอันมักพบบ่อยเมื่อเช่าคอนโด จากข้อกฎหมายที่กำหนดแล้ว ต่อไปนี้สบายใจได้ว่า ต่อให้เกิดเหตุการณ์ต่าง ๆ เหล่านี้ขึ้นอีก ก็สามารถรู้วิธีจัดการอย่่างถูกต้อง

แต่ทางที่ดีควรเฟ้นหาคอนโดโครงการใหม่ ที่มีระบบการดูแลความปลอดภัยและอื่น ๆ อย่างเพียบพร้อม รวมถึงเจ้าของห้องเป็นมิตร เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาภายหลังเมื่อตัดสินใจเช่าไปแล้ว