6 ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านมือสอง ไม่ให้โดนหลอก

DDproperty Editorial Team
6 ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านมือสอง ไม่ให้โดนหลอก
บ้านมือสอง อีกหนึ่งตัวเลือกของการซื้อบ้านในยุคปัจจุบัน เนื่องจากมีข้อดีหลายด้านไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคา และเรื่องทำเล ลองมาดูข้อควรพิจารณาและตรวจสอบก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านมือสอง เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

ข้อดีของบ้านมือสองที่ไม่ควรมองข้าม

1. ได้บ้านในราคาเอื้อมถึง เพิ่มโอกาสต่อรองราคา

ปัจจัยสำคัญก็คือราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณที่มี ทำให้หลายคนเลือกพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองที่กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในยุคนี้ เมื่อคิดค่าเสื่อมตามการใช้งานแล้วบ้านมือสอง และคอนโดมือสองยังมีราคาต่ำกว่า ขณะที่เมื่อเทียบราคาต่อพื้นที่ยังได้พื้นที่ใช้งานมากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้าน-คอนโดมือหนึ่ง
นอกจากนี้ยังสามารถต่อรองราคาที่พึงพอใจกับผู้ขายได้โดยตรง ทำให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีสภาพสมบูรณ์ และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้

ประกาศขายบ้านเดี่ยว

รวมประกาศขายบ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หลากหลายทำเล

2. ได้บ้านที่ใช่ในทำเลหายาก

ทำเลที่มีความเจริญ มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ รองรับการเดินทางที่หลากหลาย และมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ตลาดอสังหาฯ แข่งขันอย่างดุเดือด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินผนวกกับการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉพาะโครงการใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้น
บ้านมือสองและคอนโดมือสองจึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลทองหรือทำเลที่มีความเจริญซึ่งหาโครงการมือหนึ่งได้ยาก ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองมีตัวเลือกและรูปแบบที่หลากหลายมากกว่าในย่านนั้น ๆ

3. เห็นของจริง ไม่ต้องวัดดวง

ผู้ซื้อจะได้เห็นสภาพบ้านที่แท้จริงพร้อมทั้งสภาพแวดล้อมโดยรอบอย่างละเอียด รวมไปถึงเพื่อนบ้านข้างเคียง ไม่ต้องรอลุ้นหลังก่อสร้างแล้วเสร็จเหมือนที่อยู่อาศัยโครงการใหม่
นอกจากนี้ บ้านมือสองหรือคอนโดมือสองมักมีการตกแต่งมาแล้ว หรืออาจมีการแถมเฟอร์นิเจอร์มาให้ ผู้บริโภคสามารถใช้เวลาในการพิจารณารายละเอียดหรือวางแผนต่อเติมใหม่ได้ง่ายขึ้น

4. ระบบการก่อสร้างแบบเก่าตอบโจทย์สายแต่งบ้าน

ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ก่อสร้างมานานจะเป็นระบบการก่อสร้างแบบเก่า เช่น การสร้างด้วยอิฐมอญฉาบปูน ต่างจากการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปัจจุบันที่ก่อสร้างด้วยผนังอิฐมวลเบา และผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ที่มีจุดเด่นต่างกันในด้านความแข็งแกร่งทนทาน
ผนังมีกี่ประเภทและต่างกันอย่างไร

ผนังมีกี่ประเภทและต่างกันอย่างไร

รวมทั้งผนังอิฐมอญทนกับทุกสภาพอากาศในเมืองไทยเป็นอย่างดี จึงเหมาะกับผู้ที่มีแผนต่อเติมและดัดแปลงที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่ชอบตกแต่งรีโนเวทบ้านด้วยตัวเอง
ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง

6 ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง

แม้การซื้อที่อยู่อาศัยมือสองจะมีจุดเด่นที่น่าสนใจ ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เอื้อมถึง แต่ก็มีข้อแตกต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ไม่น้อย ผู้ที่ไม่เคยซื้อที่อยู่อาศัยมือสองมาก่อนจึงควรทำความเข้าใจให้ดีในทุกขั้นตอน ขอแนะนำข้อควรพิจารณาและตรวจสอบก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านมือสอง เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

1. รู้เหตุผลที่แท้จริงในการขายบ้าน

สิ่งแรกที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองและคอนโดมือสอง คือเหตุผลในการประกาศขายของเจ้าของเดิม เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจและต่อรองราคา เนื่องจากบางสาเหตุอาจส่งผลกระทบในอนาคตได้ เช่น ขายบ้านเนื่องจากมีภาระหนี้สิน หรือถูกเจ้าหนี้บังคับขาย หรือขายเพราะปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน

2. เช็กสภาพบ้านให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

ผู้ซื้อควรสังเกตรายละเอียดโครงสร้างบ้านและสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ประกอบด้วยเช่นกัน เนื่องจากเจ้าของเดิมอาจจงใจไม่แจ้งปัญหาด้านโครงสร้างหรือการใช้งานอื่น ๆ ให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคาก็เป็นได้ เช่น พื้นดินรอบบ้านหรือรั้วทรุดตัว เสาหรือคานมีรอยแตกร้าวลึก
หากพบปัญหาเหล่านี้ ผู้ซื้อควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการแก้ไข ก่อนตกลงต่อรองเรื่องราคากับเจ้าของเดิมอีกครั้ง

3. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของบ้าน/คอนโด

อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญคือการตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จะซื้อนั้นถูกต้องหรือไม่ เนื่องจากโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง หรือถูกอายัดตามกฎหมาย
ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก่อน เพื่อป้องกันกรณีที่ผู้ประกาศขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง แล้วแอบอ้างขายบ้านมือสองของผู้อื่น ซึ่งหากได้ตกลงทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว จะทำให้ผู้ซื้อเกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้
ในกรณีที่จำเป็นต้องตกลงซื้อขายกับผู้อื่น เช่น ญาติของเจ้าของเดิม จะต้องให้ผู้ขายนั้นแสดงหลักฐานใบมอบอำนาจพร้อมหลักฐานประกอบอื่น ๆ ที่ชัดเจนก่อนเสมอ

4. ใบปลอดหนี้ สิ่งจำเป็นในการซื้อขาย

ใบปลอดหนี้ คือเอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโด หากขาดเอกสารนี้จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ โดยผู้ขายต้องเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารนี้ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี)
ประเด็นนี้ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเจ้าของเดิมค้างจ่ายค่าส่วนกลางหรือมีหนี้ค้างอื่นกับทางนิติบุคคลหรือไม่ และแจ้งให้ผู้ขายจัดการเคลียร์หนี้ค้างให้เรียบร้อย ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้เอง

5. ตกลงรายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่ายวันโอน

เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ผู้ซื้อควรติดต่อผู้ขายเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยควรระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงค่ามัดจำ และระยะเวลาที่ต้องชำระส่วนที่เหลือให้ชัดเจน
หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ผู้ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำเช่นกัน ซึ่งเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อใช้เป็นเอกสารในการดำเนินการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน
นอกจากนี้ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนว่า ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร หลัก ๆ แล้วผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้
ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่

– ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 1%)
– ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ในกรณีที่ขอยื่นกู้กับสถาบันการเงินเท่านั้น (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเหลือ 0.01%)
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน
เลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification)
ตัวอย่างรูปแบบเอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Verified Agents)

6. เลือกเอเจนต์ที่มีความน่าเชื่อถือเป็นตัวช่วย

การซื้อบ้าน-คอนโดมือสองมีรายละเอียดที่แตกต่างไปจากการซื้อบ้านใหม่ไม่น้อย จึงอาจเป็นเรื่องท้าทายสำหรับผู้ซื้อที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน การเลือกใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาฯ จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ นอกจากเอเจนต์จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ แล้วยังสามารถให้คำแนะนำ และอำนวยความสะดวกในขั้นตอนต่าง ๆ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งช่วยประหยัดเวลาของผู้ซื้อมือใหม่ได้ไม่น้อย
ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้บริโภค (56%) เผยเหตุผลที่ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ผ่านเอเจนต์อสังหาฯ เนื่องจากช่วยประหยัดเวลา ขณะที่ 48% มองว่าเอเจนต์อสังหาฯ มีความรู้และความเชี่ยวชาญมากกว่า
อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภคไม่มั่นใจกับเอเจนต์อสังหาฯ ก็สามารถเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) โดยเอเจนต์จะผ่านการลงทะเบียนยืนยันตัวตนและแสดงข้อมูลการติดต่อ ซึ่งจะทำให้คุณมั่นใจได้ว่าเอเจนต์บนเว็บไซต์ DDproperty ที่ผ่านการลงทะเบียนโปรแกรมดังกล่าวข้างต้น มีความน่าเชื่อถือในการที่จะช่วยให้คุณซื้อ-ขาย-เช่าได้อย่างมั่นใจ
เลือกเอเจนต์อย่างไรให้ได้คนที่น่าเชื่อถือ

เลือกเอเจนต์อย่างไรให้ได้คนที่น่าเชื่อถือ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ