ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า

เมื่อพูดถึงคอนโดฯ นอกจากซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ก็สามารถปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้เพิ่ม แต่การซื้อคอนโดฯ มาเพื่อปล่อยเช่า ก็มีหลายเรื่องที่ต้องพิจารณาหรือเรียนรู้ เพื่อให้แน่ใจว่า การตัดสินใจเลือกซื้อเป็นไปด้วยความมั่นใจ

เรื่องแรกที่ต้องพิจารณาก่อนเลย ก็คือ ทำเล เป็นหัวใจของการซื้อคอนโดฯ ซึ่งช่วยให้มั่นใจว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย หรือขายก็ได้กำไรดี โดยทำเลแนวรถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ หรือเข้าซอยไม่ลึกนัก ห้องชั้นสูงๆ วิวสวยๆ จะปล่อยเช่าง่ายกว่า

สำหรับห้องที่ควรหลีกเลี่ยง เช่น ห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ แม้โครงการจะมีประตูปิด หรือไม่มีกลิ่นเหม็น แต่คนอาจลังเลที่จะมาเช่าอยู่ ส่วนทิศของห้องก็มีส่วนสำคัญเหมือนกัน ซึ่งแต่ละทิศมีจุดเด่นที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความชอบของแต่ละคน เช่น ทิศตะวันออกจะได้แสงแดดธรรมชาติในตอนเช้า เพื่อใช้แสงสว่างและตากเสื้อผ้า และในช่วงบ่ายจะไม่ร้อนมาก มีแต่ลมเข้า ทิศตะวันตกจะได้แสงธรรมชาติตอนบ่าย ในช่วงเช้าถึงก่อนเที่ยงไม่ร้อนนัก แต่จะร้อนมากช่วงบ่าย ๆ ส่วนทิศเหนือทิศใต้ ไม่มีปัญหาเรื่องความร้อน แต่ด้วยแสงแดดที่เข้าไม่ถึงห้อง อาจทำให้ห้องระบายอากาศได้ไม่ดีนัก

คนจะลงทุนในคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า สำคัญมากต้องรู้ว่าใครจะเช่า ซึ่งทำเลก็มีส่วนในการเลือกผู้เช่า เช่น ถ้าใกล้สถานศึกษา อาจจะเป็นนักศึกษาที่มาจากต่างจังหวัด หรืออยู่ในย่านกลางเมือง ก็อาจเป็นชาวต่างชาติ คนทำงานที่ต้องการเช่าคอนโดฯ ใกล้ที่ทำงาน เพื่อจะได้รู้ว่าควรหาผู้เช่าด้วยวิธีไหน หรือช่องทางใดจึงจะตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งการหาผู้เช่าสามารถทำได้หลายวิธี เช่น
– ประกาศด้วยตัวเองในเว็บไซต์ต่างๆ (ลงประกาศฟรี!) หรือคำแนะนำปากต่อปากจากคนรู้จัก วิธีนี้เราสามารถเลือกผู้เช่าได้เอง และมักไม่มีค่าใช้จ่าย
– ประกาศผ่านนายหน้า (Property Agent) หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปจะมีค่าคอมมิชชัน เหมาะกับผู้ที่ไม่มีเวลามากนัก หรืออยากหาผู้เช่าชาวต่างชาติ ซึ่งเราต้องดูว่าคนที่เป็นนายหน้าช่วยบริการอะไรให้บ้าง เช่น พาลูกค้าไปดูห้อง ผู้เช่ามีปัญหาช่วยดูแลจัดการให้
– ประกาศผ่านนิติบุคคลของคอนโดฯ วิธีนี้ก็สะดวก แต่นิติบุคคลบางแห่งจะเป็นผู้กำหนดราคาค่าเช่าที่ตั้งได้ รวมถึงต้องอ่านรายละเอียดของสัญญาที่ทำกับนิติบุคคลให้ดี เช่น ขอบเขตการให้บริการของนิติบุคคล โดยนิติบุคคลจะหาคนเช่าให้เพียงอย่างเดียว หรือเก็บค่าเช่าให้ด้วย

ดูว่าคอนโดฯ ในละแวกนั้นหรือในที่เดียวกัน ห้องอื่นคิดราคาค่าเช่าประมาณเท่าไร เพื่อให้เราตั้งราคาได้สมเหตุสมผล เพราะแพงเกินไป อาจไม่มีคนเช่า หรือถูกเกินไป ก็เสียโอกาส ทั้งนี้ ห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ก็มีส่วนที่ทำให้ผู้เช่าให้ความสนใจมากกว่าห้องโล่ง เพราะผู้เช่าคอนโดฯ มักต้องการความสะดวกสบาย ไม่อยากยุ่งยาก หาห้องเช่าได้แล้ว

แต่ต้องตระเวนซื้อเฟอร์นิเจอร์ เมื่อเลิกเช่า ก็ต้องขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ออกไปให้ลำบากอีก หรือการตกแต่งห้องให้ดูดีมีสไตล์ ตรงใจผู้เช่า เช่น ฝรั่งชอบสไตล์โมเดิร์นทันสมัย ก็ช่วยให้ปล่อยเช่าง่ายขึ้น และตั้งค่าเช่าสูงขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ถ้าไม่อยากยุ่งยากเรื่องการตั้งราคา ก็สามารถหาผู้เช่าผ่านนิติบุคคลของคอนโดฯ ที่มีการกำหนดราคาค่าเช่าไว้ แล้วถ้าเก็บค่าเช่าให้ด้วย ก็ช่วยให้เราสะดวกไม่ต้องยุ่งยากในการเก็บค่าเช่าเองค่ะ

หลายคนไม่ได้มีเงินก้อนเพื่อซื้อคอนโดฯ การกู้หรือขอสินเชื่อธนาคารก็เป็นทางเลือกหนึ่ง ซึ่งเงินค่าเช่า เราสามารถนำมาจ่ายเป็นค่าผ่อนรายเดือนกับธนาคารได้ โดยถ้าปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่าเงินที่จ่ายเป็นค่าผ่อน ส่วนที่เหลือก็คือ กำไร เมื่อผ่อนหมด คอนโดฯ ก็กลายเป็นทรัพย์สินของเราเต็มตัว หลังจากนั้น ถ้ายังปล่อยเช่าได้อยู่ ค่าเช่าก็กลายมาเป็นรายได้ของเราเต็ม ๆ

อย่างไรก็ตาม ก่อนกู้ซื้อคอนโดฯ ต้องถามตัวเองก่อนว่า มีเงินก้อนเพื่อดาวน์คอนโดฯ เท่าไร โดยทั่วไป ควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของราคาคอนโดฯ สมมติคอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท ก็ควรมีเงินดาวน์เตรียมไว้อย่างน้อยๆ 4 แสนบาท ที่เหลือค่อยขอเป็นวงเงินกู้ หรือถ้ายังไม่มีเงินก้อนเพื่อดาวน์คอนโดฯ การซื้อคอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งเราสามารถผ่อนดาวน์รายเดือนได้ ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

นอกจากเรื่องเงินดาวน์แล้ว จะต้องพิจารณาด้วยว่า ถ้าปล่อยเช่าได้น้อยกว่าค่าผ่อน หรือช่วงไหนที่ไม่มีผู้เช่า เรามีรายได้ทางอื่นรองรับหรือไม่ หรือเงินสำรองเตรียมไว้แค่ไหนสำหรับค่าผ่อนรายเดือนและค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายตลอด