ข้อดีของการลงทุนคอนโดแบบพร้อมอยู่

หลายคนที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะมองการลงทุนคอนโดมิเนียมตั้งแต่ยังเป็นกระดาษ เพราะมองว่าราคาขายถูกกว่าตอนที่สร้างเสร็จแล้ว จึงมีแนวโน้มที่จะได้อัตราผลตอบแทนที่ดีกว่าตอนโครงการสร้างเสร็จและราคาในตลาดมีการปรับขึ้น แต่ตามคำกล่าวที่ว่า High Risk High Return ยิ่งเสี่ยงสูง ก็ยิ่งผลตอบแทนสูง

เพราะการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ยังขายกระดาษ แม้จะได้ต้นทุนที่ถูก แต่ก็เหมือนซื้อความเสี่ยงล่วงหน้า เสี่ยงในเรื่องงานก่อสร้าง เสี่ยงในเรื่องปัญหาที่ไม่คาดคิดระหว่างงานก่อสร้าง เสี่ยงเรื่องสภาพเศรษฐกิจ เสี่ยงเรื่องความพร้อมทางการเงินของตัวเอง เสี่ยงที่จะไม่ได้อัตราผลตอบแทนตามที่ประเมินไว้ และความเสี่ยงอีกสารพัด

แต่ก็ต้องยอมรับว่า หากถึงจังหวะที่ดีในการขาย หรือสามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าที่ดี ก็มีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีมากๆ จากการได้ต้นทุนที่ต่ำกว่าเช่นกัน ซึ่งการซื้อคอนโดฯ ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างเหมาะกับการลงทุนระยะสั้น ที่ต้องการแค่เก็งกำไรจากการปรับขึ้นของราคาในระหว่างก่อสร้าง และไม่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคอนโดฯ ที่สามารถลงทุนแบบเก็งกำไรได้ ต้องอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูงมากจริงๆ อาจจะเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือเป็นย่านที่แม้จะไม่ใช่กลางเมือง แต่ก็มีแนวโน้มว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงและเป็นยูนิตที่มีมีองค์ประกอบที่ปล่อยขายได้ง่าย

ขณะที่หากต้องการลงทุนระยะยาว ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า การซื้อแบบพร้อมอยู่ก็มีข้อดีไม่น้อยเลย โดยจากการสำรวจนักลงทุนระยะยาวจำนวนไม่น้อยเลยที่นิยมซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรือที่เรียกกันว่า “ห้องชุดพร้อมอยู่” โดยกลุ่มนักลงทุนระยะยาวเหล่านี้มองว่า แม้ว่าราคาขายจะปรับขึ้นจากวันที่เปิดตัวราวๆ 10-20% หรือบางโครงการอาจจะ 30%

แต่ก็มีโอกาสได้ดูของจริง ทั้งทำเลที่ตั้งจริง ทางเข้าออก การเดินทางสะดวกจริงหรือไม่ เห็นสภาพแวดล้อมทั้งหมดภายนอกโครงการ ใครมีโอกาสจะเป็นกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าจริงๆ รวมถึง ได้เห็นภาพรวมของตัวอาคาร เห็นภาพรวมภายในโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก ได้ดูห้องชุดจริงๆ สภาพห้องจริงเป็นอย่างไร เห็นวิวจริง ซึ่งเรื่องเห็นวิวจริงเป็นหนึ่งในสิ่งที่กลุ่มนักลงทุนระยะยาวให้ความสำคัญมาก โดยส่วนใหญ่ระบุว่า เวลาที่จองห้องชุดในโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง จะไม่สามารถคาดเดาได้เลยว่าจะเจอวิวแบบไหน จะเป็นวิวโล่งๆ หรือเจอวัด เจอเสาไฟฟ้าแรงสูงหรือเปล่า

แม้ว่าปัจจุบันจะมีเทคโนโลยีใหม่ๆ ที่จำลองการมองภาพวิวของชั้นต่างๆ แบบ 360 องศา เพื่อให้เห็นเป็นภาพวิวเบื้องต้นได้ แต่ในความเป็นจริง กว่าโครงการนั้นๆ จะก่อสร้างเสร็จ ก็ใช้เวลาพอสมควร ถึงเวลานั้นสภาพแวดล้อมต่างๆ อาจจะเปลี่ยนไป พื้นที่ว่างๆ ที่เคยคิดว่าจะเป็นวิวโล่งๆ ก็อาจจะไม่เหมือนเดิม หรือภาพแบบจำลองวิวที่เคยเห็นก็อาจไม่เหมือนจริง

โดยเฉพาะเรื่องเสาไฟฟ้าแรงสูง เคยมีหลายกรณีที่เวลาดูไปภาพวิวจำลองแล้วมองเห็นไม่ชัดว่ามีเสาไฟฟ้าแรงสูง เพราะอาจจะอยู่ไม่ได้ไกลมาก แต่เมื่อเป็นห้องจริง ก็ถือว่าอยู่ในระยะสายตา และอยู่ตรงกึ่งกลางจากมุมมองห้อง ซึ่งงานนี้ไม่ต้องอาศัยนักฮวงจุ้ยก็สามารถประเมินได้เลยว่า ภาพเสาไฟฟ้าที่เห็นในระยะสายตาก็เป็นหนึ่งในทัศนวิสัยที่ไม่ค่อยดีนัก และปล่อยค่อนข้างยาก

อีกหนึ่งประเด็นที่มีหลายคนสงสัย นั่นคือ ห้องใกล้ลิฟต์ ใกล้ห้องทิ้งขยะ ถ้าดูตามแบบในกระดาษแล้ว อาจจะยังไม่รู้สึกว่าเป็นอย่างไร และพนักงานทุกคนก็จะให้ข้อมูลว่า ไม่ได้ใกล้มาก และไม่ได้กระทบมาก แต่ความรู้สึกใกล้ไกล เป็นความรู้สึกส่วนตัวพอสมควร บางคนอาจจะบอกว่า แบบนี้ใกล้ แต่บางคนก็มองว่าไม่ใกล้เท่าไร ซึ่งเสียงเปิดปิดลิฟต์ เปิดปิดประตูห้องขยะ เป็นอีกหนึ่งเรื่องความรู้สึกส่วนบุคคลอีกเช่นกัน บางคนรับได้ บางคนรับไม่ได้
ดังนั้น ถ้าเป็นห้องชุดพร้อมอยู่ ก็จะมีโอกาสเห็น ทดสอบสิ่งต่างๆ ซึ่งห้องชุดพร้อมอยู่เหล่านั้น อาจไม่ใช่ห้องชุดที่ดีที่สุด แต่เป็นห้องชุดที่ตรงความต้องการมากที่สุด รวมถึง ความรู้สึกเมื่อเข้าไปเยือนแล้วเป็นเช่นไร เรื่องนี้อาจเป็นเรื่องที่ไม่สามารถอธิบายแบบเป็นเหตุเป็นผลได้ แต่ก็รับรู้ได้จากความรู้สึกส่วนตัวว่าบรรยากาศรวมๆ ในโครงการนี้เป็นเช่นไร น่าอยู่หรือไม่ และภาพรวมภายในห้องเมื่อเราเข้าไปแล้วมีความรู้สึกเป็นเช่นไร

กรณีที่ซื้ออยู่เอง เราสามารถตัดสินใจทุกอย่างภายใต้ความชอบและความรับได้ส่วนตัว แต่ถ้าซื้อห้องชุดเพื่อลงทุน ปล่อยให้คนอื่นเช่า จะเช่าระยะสั้น หรือระยะยาว ให้เลือกทุกอย่างตามมาตรฐานทั่วไป และอะไรที่เป็นความเสี่ยงที่คนส่วนใหญ่น่าจะไม่ชอบ เลี่ยงได้ต้องเลี่ยง ไม่เช่นนั้นอาจปล่อยเช่าได้ยากขึ้น

ในเชิงอัตราผลตอบแทน
ยกตัวอย่าง ห้องชุด 1 ห้องนอน พื้นที่ 35 ตารางเมตร ราคาวันขายกระดาษ 2.2 ล้านบาท ซื้อวันตึกสร้างเสร็จ 2.3 ล้านบาท แพงกว่ากัน 1 แสนบาท อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ 14,000 บาทต่อเดือน

ถ้าตามโมเดลนี้ก็ถือว่าอัตราผลตอบแทนไม่ได้แตกต่างกันมาก ในบางทำเลที่สามารถรอได้ เพื่อความชัวร์ มีโอกาสที่จะได้เห็นของจริงทุกอย่าง ก็มีโอกาสจะปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น