การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่งเพื่อให้เกิดผลผูกพันทางกฎหมายขึ้นระหว่างบุคคลสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้ซื้อ โดยมีกรมที่ดินเข้ามาดูแลความถูกต้องและเป็นธรรมในการซื้อขาย แต่อย่างไรก็ตามการมีความละเอียดและรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ซื้อ DDProperty รวบรวมสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อพึงระวังและให้ความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองไว้ดังนี้
ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
เป็นสิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ซื้อต้องทำให้เกิดความแน่ใจเป็นอันดับแรก ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความเป็นเจ้าของได้จากสำเนาโฉนดที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลัง โฉนดจะบอกรายละเอียดของตัวบ้านที่จะซื้อและสถานะการจำนองของอสังหาริมทรัพย์ว่าติดจำนองกับสถาบันการเงินอยู่หรือไม่ เจ้าของจะมีชื่ออยู่ในลำดับสุดท้าย หรือก่อนจำนองกับธนาคาร ตรงนี้ให้เปรียบเทียบกับบัตรประชาชน
นอกจากนี้การระบุชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านก็เป็นการยืนยันความเป็นเจ้าของอีกทางหนึ่ง ทั้งนี้ต้องระวังโฉนดปลอมโดยสามารถตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนได้จากสำนักงานที่ดินโดยตรงและสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ อีกทั้งเจ้าของบ้านต้องมีกุญแจและพาผู้ซื้อชมอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วทุกส่วน ซึ่งในการเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายจะไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายใดๆจากผู้ซื้อ
อสังหาริมทรัพย์
เป็นสาระสำคัญของการซื้อขายที่กำลังจะเกิดขึ้น ต้องมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะหรือเป็นที่เอกชนที่บริจาคให้เป็นสาธารณะเพราะถึงแม้ว่าจะมีโฉนดแต่ก็จะถูกเพิกถอนสิทธิ์ภายหลังได้ นอกจากนี้ควรให้ความสนใจรูปแบบของบ้านว่ามีการก่อสร้างตามแบบที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานที่ดิน การต่อเติมต้องถูกต้องตามหลักกฎหมายมิฉะนั้นแล้วอาจจะถูกสั่งให้รื้อถอนในภายหลังได้เช่นกัน
นอกจากนี้ถ้าหากพบความชำรุดหรือบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ให้ทำรายการบันทึกและถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐานแล้วให้ผู้ชายลงชื่อในบันทึก กรณีที่ผู้ขายรับปากว่าจะซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนโอน ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์ไม่รับโอนเมื่อถึงกำหนดถ้าหากผู้ขายยังไม่ซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์
สัญญาจะซื้อจะขาย
การทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นนำไปสู่การจ่ายเงินก้อนแรกของผู้ซื้อซึ่งคือเงินมัดจำแทนการสัญญาว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ถ้าหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อผู้ขายสามารถริบมัดจำที่ได้และถ้าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย ดังนั้นถ้าหากผู้ซื้อต้องการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กับธนาคารให้ขอถ่ายสำเนาโฉนดไปติดต่อกับธนาคารก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เพื่อที่ว่าหากไม่สามารถขอกู้ได้จะได้ไม่ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำซึ่งถ้ากู้ไม่ผ่านจะถูกผู้ขายริบ ถ้าหากขอกู้ได้หรือไม่ต้องการกู้ก็เข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้เลย ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนโดยเผื่อเวลาไว้ประมาณ 1 เดือนเพื่อตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์และภาวะผูกพันต่างๆอันเนื่องมาจากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่านิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น โดยในสัญญาซื้อขายจะต้องระบุถึงรายละเอียดต่อไปนี้
- รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
- ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
- ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
- ราคาที่ตกลงซื้อขาย
- จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 1
- ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
- ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการทำสัญญาซื้อขาย
- เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้จะซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำได้ แต่ในกรณีที่ผู้จะขายทำผิดสัญญาจะต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้จะซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
- ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
- ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ทั้งนี้คุณสามารถดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายฯ และศึกษารายละเอียดเรื่อง สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินได้ที่นี่ และ สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดได้ที่นี่
สัญญาซื้อขาย
เป็นสัญญาที่สำคัญที่สุดเนื่องจากมีผลให้เกิดการจ่ายเงินก้อนใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อ โดยจะมีการวางมัดจำอีกครั้งเพื่อกำหนดเวลาที่จะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปสู่ผู้ซื้อ โดยทั่วไปจะกำหนดระยะเวลาประมาณ 1 เดือนหลังจากทำสัญญาซื้อขาย การทำสัญญาในส่วนนี้ต้องกระทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นจึงจะมีผลผูกกันตามกฎหมาย หลังจากที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วควรขอให้สำนักงานที่ดินไปรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน ซึ่งในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุรายละเอียดต่อไปนี้
- รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
- ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
- ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
- ราคาที่ตกลงซื้อขาย
- จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 2 มีเงื่อนไขว่าจะมีการโอนเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่กำหนด
- ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
- ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการโอนอสังหาริมทรัพย์
- เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้ซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้ขายยึดเงินมัดจำได้ แต่ในกรณีที่ผู้ขายทำผิดสัญญาจะ ต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
- ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
- ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ข้อควรระวังในส่วนของสัญญาในกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินคือ จะต้องระบุหรือกล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย ผู้ขายที่จงใจหลีกเลี่ยงภาษีอากรจะระบุในสัญญาว่าเป็นการโอนขายที่ดินอย่างเดียว นอกจากนั้นต้องใส่ใจเรื่องประเภทของสัญญาที่กำลังทำอยู่ทุกครั้งสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าซื้อ ไม่สามารถทดแทนกันได้ มีผลบังคับใช้แตกต่างกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า