กรณีศึกษา "ครอบครองปรปักษ์" จากโฉนดถุงกล้วยแขกวัดสวนแก้ว

DDproperty Editorial Team
กรณีศึกษา "ครอบครองปรปักษ์" จากโฉนดถุงกล้วยแขกวัดสวนแก้ว
ต่อเนื่องจากบทความครั้งที่แล้วเรื่องครอบครองปรปักษ์ ปราฏกว่ามีหัวข้อข่าวที่น่าสนใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ คือ กรณีโฉนดถุงกล้วยแขกของวัดสวนแก้ว ซึ่งบทความฉบับนี้จะพาท่านผู้อ่านไปศึกษาแง่มุมที่น่าสนใจเกี่ยวกับประเด็นนี้กัน

สรุปเหตุการณ์จากข่าว

เรื่องเริ่มต้นจากในปี พ.ศ. 2546 คุณวันทนา (ซึ่งในเวลาต่อมาเป็นผู้ขายที่ดินให้แก่วัดสวนแก้ว) ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของคุณทองอยู่ และศาลมีคำพิพากษาให้คุณวันทนาได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วยการครอบครองปรปักษ์
ต่อมาในปี พ.ศ. 2547 คุณวันทนา แบ่งที่ดินจำนวน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา ขายให้แก่วัดสวนแก้วในราคา 10 ล้านบาท แต่ในปี พ.ศ. 2549 ทายาทของคุณทองอยู่เจ้าของที่ดินเดิมได้ดำเนินคดีต่อศาลเพื่อให้เพิกถอนกรรมสิทธิ์ของคุณวันทนา และศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนกรรมสิทธิ์ของคุณวันทนาในปี พ.ศ. 2550
จากนั้นในปี พ.ศ. 2560 วัดสวนแก้วยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ที่ดินแปลงพิพาทนี้ โดยอ้างว่าได้ใช้ที่ดินแปลงนี้มานาน 10 ปีแล้ว และคดีนี้ถึงที่สุดในปี พ.ศ. 2563 โดยศาลพิพากษายกคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ของวัดสวนแก้ว

ทำไมศาลถึงพิพากษาเพิกถอนกรรมสิทธิ์ (ที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์) ของคุณวันทนา

ผู้เขียนต้องขอออกตัวก่อนว่า ทราบเนื้อหาของคดีนี้จากข่าวตามสื่อต่าง ๆ โดยไม่มีโอกาสได้เห็นคำพิพากษาหรือสำนวนคดีโดยตรง ข้อวิเคราะห์ในบทความนี้จึงเกิดจากการสันนิษฐานข้อเท็จจริงในคดีโดยตัวผู้เขียนเองครับ
มีหลักประการหนึ่งในคดีแพ่งคือ คำพิพากษามีผลผูกพันคู่ความ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 145 ซึ่งหมายความว่า คู่ความในคดีซึ่งรวมถึงผู้สืบสิทธิของคู่ความ (เช่น ทายาท บริวาร ผู้เช่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ฯลฯ) จะต้องผูกพันตามผลของคำพิพากษา แต่คำพิพากษาจะไม่ผูกพันไปถึงบุคคลภายนอกด้วย
เนื่องจากคดีครอบครองปรปักษ์สามารถเริ่มต้น 2 แบบ คือ
1. แบบทำเป็นคำร้อง เป็นคดีฝ่ายเดียวไม่มีข้อพิพาท
2. เป็นคดีมีข้อพิพาท คือ ฟ้องเจ้าของที่ดินเดิมเป็นจำเลยด้วย
ในที่นี้ผู้เขียนสันนิษฐานว่า คุณวันทนาได้ดำเนินคดีครอบครองปรปักษ์เป็นคดีไม่มีข้อพิพาท เป็นคดีฝ่ายเดียว และฝ่ายคุณทองอยู่หรือทายาทซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิมไม่ได้เข้ามาในคดีนี้ด้วย จึงไม่ได้เป็นคู่ความในคดี ไม่ถูกผูกพันโดยผลคำพิพากษา จึงมาฟ้องเพิกถอนกรรมสิทธิ์ของคุณวันทนาในภายหลังได้
อีกกรณีหนึ่งคือ คุณวันทนาก็อาจเป็นการฟ้องคดีแบบคดีมีข้อพิพาท แต่ฝ่ายเจ้าของที่ดินไม่ได้รับหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องโดยชอบด้วยกฎหมาย จึงมาขอเพิกถอนและเข้ามาต่อสู้คดีในภายหลังก็เป็นไปได้เช่นกัน
ผู้ซื้อต้องระวังก่อนซื้อที่ดินที่ได้จากการครอบครองปรปักษ์

กรมที่ดินผิดไหม

ต้องเข้าใจกันก่อนว่า กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินต่าง ๆ ไม่มีอำนาจหน้าที่ตัดสินข้อพิพาท และไม่สามารถชี้ขาดได้ว่ากรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของใคร กรมที่ดินทำเพียงแค่จดทะเบียนสิทธิให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลเท่านั้น
ในกรณีเช่นนี้ หลักฐานหลัก ๆ ที่กรมที่ดินต้องการก็คือ คำพิพากษาของศาลที่แสดงว่าคุณวันทนาได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดที่แสดงว่าคำพิพากษานั้นถึงที่สุดแล้ว
เมื่อคุณวันทนานำหลักฐานข้างต้นมาแสดง กรมที่ดินก็ไม่มีอำนาจไปสอบสวนหรือไปตรวจสำนวนคดีของศาลว่ามีทายาทของคุณทองอยู่เข้ามาต่อสู้คดีไหม แต่จะต้องจดทะเบียนสิทธิให้เป็นไปตามคำพิพากษาอย่างเดียวเท่านั้น
ผลที่ได้คือ คุณวันทนาก็จะได้โฉนดที่มีตราครุฑและตราประทับของกรมที่ดินไป ผู้ซื้ออย่างวัดสวนแก้วก็เข้าใจว่าเป็นที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ ซึ่งที่จริงก็ถูกต้องตามกฎหมายในขณะนั้น แต่อาจถูกเพิกถอนได้ในภายหลังตามที่อธิบายไปข้างต้น ดังนั้น การที่มีโฉนดที่ดินไม่ได้หมายความว่าทุกอย่างถูกต้อง 100% เพิกถอนไม่ได้
ทีนี้ก็จะมีคำถามว่า แบบนี้ผู้ซื้อก็รับเคราะห์ไม่มีโอกาสรู้ได้เลยสิ ที่จริงคือมีโอกาสรู้ครับ เพราะว่าโดยปกติการได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินตามคำพิพากษา กรมที่ดินจะพิมพ์ลงในสารบัญจดทะเบียนทำนองว่า ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามคำพิพากษา/คำสั่งของศาลxxx ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่xxx
เมื่อผู้ซื้อเห็นแบบนี้ก็เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อเองที่จะต้องระวัง (Caveat Emptor-ผู้ซื้อต้องระวัง สุภาษิตลาตินยังคงใช้ได้ดีเสมอครับ) ไปตรวจสอบสำนวนคดีนั้น ๆ หรือมิเช่นนั้นก็ว่าจ้างทนายความให้ไปตรวจสอบสำนวนคดีนั้น ๆ ว่ามีเนื้อหาอย่างไร มีคู่ความเข้ามาต่อสู้คดีไหม หรือนำส่งหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องได้โดยชอบหรือไม่
สรุปได้ว่า ผู้เขียนเห็นว่ากรมที่ดินไม่ได้ผิดอะไรครับ เพราะมีคนเอาคำพิพากษาที่ถึงที่สุดมาให้จดทะเบียน ตัวเองก็ต้องรับจดทะเบียน แล้วออกโฉนดให้ไปตามกฎหมาย ถ้าไม่ออกให้จะกลายเป็นปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ เป็นคดีอาญาติดคุกติดตะรางไปเสียอีก

ทำไมวัดสวนแก้วถึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์

วัดสวนแก้วไปร้องต่อศาลให้พิพากษาว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ศาลยกคำร้อง ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น ผู้เขียนไม่มีโอกาสได้เห็นคำพิพากษา แต่เชื่อว่าน่าจะเป็นเพราะว่า วัดสวนแก้วครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินโดยเปิดเผยเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้วก็จริง แต่เป็นการเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของคุณวันทนา ไม่ใช่โดยเจตนาเป็นเจ้าของด้วยตนเอง เมื่อไม่ได้ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะครอบครองนานเท่าไหร่ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
สุดท้าย ผมขอสรุปว่า ผู้ซื้อต้องระวัง (Caveat Emptor) อีกครั้งครับ เงินยังอยู่กับเราต้องตรวจสอบให้ดีก่อนซื้อ เมื่อซื้อไปแล้ว เงินไปอยู่กับเขา อำนาจต่อรองของเราจะหมดไปทันที
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน