สัญญาเช่าอาคาร 5 เรื่องสำคัญ ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำความเข้าใจ

สัญญาเช่าอาคาร เรื่องน่ารู้สำหรับใครที่สนใจธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่มีความรู้ ลองมาดูเรื่องสัญญาเช่าที่ดิน สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าคอนโด รวมถึงสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ และรูปแบบอื่น ๆ พร้อมตัวอย่างสัญญาเช่าในแบบที่เข้าใจง่ายและครบถ้วน

ในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าอาคารนั้น สิ่งที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องมีความรู้ความเข้าใจประกอบด้วย 3 ส่วนคือ สัญญา ผู้เช่า ผู้ให้เช่า ซึ่งเรามาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันทีละส่วน

สัญญาเช่าอาคาร สัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน คือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายคือผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีความสัมพันธ์ในลักษณะที่ต่างฝ่ายก็ต่างมีหน้าที่จะต้องกระทำต่อกัน ที่เห็นได้ชัดคือผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนผู้ให้เช่าก็ต้องให้สิทธิในการครอบครองที่ระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน

เนื้อหาในสัญญาเช่าต้องระบุว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ได้แก่ สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าทาวน์เฮ้าส์ สัญญาเช่าคอนโด สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ หรือสัญญาเช่าที่ดิน และระบุถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ชัดเจนของอสังหาริมทรัพย์นั้น บอกว่าผู้เช่าเป็นใคร ผู้ให้เช่าคือใคร ช่วงเวลาของการเช่านานแค่ไหน ช่วงเวลาเช่าเริ่มต้นตั้งแต่เมื่อใดและสิ้นสุดลงเมื่อไร กำหนดค่าเช่า

โดยระบุจำนวนเงินและงวดเวลาที่จะต้องจ่ายค่าเช่า หรือจะเรียกเป็นค่าตอบแทนอย่างอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงินก็ได้ และเงื่อนไขอื่น ๆ ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เช่น การต่อสัญญาเช่าบ้าน การยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน การปรับราคาเช่า รวมถึงการดำเนินการกรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น

รูปแบบของสัญญาเช่าอาคาร สัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านนั้นกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือมิฉะนั้นแล้วจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ แบ่งเป็น

– สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปีนั้น กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าระหว่างกันเอง

– สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ถ้าทำสัญญาเช่ากันเองโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินสัญญาเช่านั้นจะมีผลบังคับทางกฎหมายแค่เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

นอกจากนี้ การเช่าสามารถทำสัญญาเช่าอาคารได้นานที่สุด 30 ปี แต่ก็สามารถกำหนดระยะเวลาการเช่าเท่ากับอายุของผู้เช่าได้เนื่องจากเป็นระยะเวลาที่จำกัดเช่นกัน

นอกจากหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องจ่ายค่าเช่าให้ให้การตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ตามจำนวนและเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านแล้ว ผู้เช่ายังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาบ้านที่ตนเช่าในระดับเดียวกับที่ตนเองปฏิบัติกับบ้านของตัวเองอีกด้วย

ผู้เช่าจะต้องคืนการครอบครองให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า รวมไปถึงการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันเพิ่มเติมในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน

ผู้ให้เช่าสามารถเจาะจงในสัญญาได้ว่าจะให้เช่าเฉพาะผู้เช่าคนนี้เท่านั้น ซึ่งทำให้สิทธิในการเช่าไม่สามารถโอนยังบุคคลอื่นได้ แต่ขณะเดียวกันก็สามารถระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านให้สิทธิในการเช่าตกทอดไปสู่ทายาทของผู้ให้เช่าได้เช่นกัน

ผู้เช่ามีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า ผู้ให้เช่าสามารถกำหนดในสัญญาว่าสิทธิการให้เช่านั้นเฉพาะอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น ทำให้เมื่อผู้ให้เช่าเสียชีวิตระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด จะทำให้สัญญาเช่าระงับลงไม่ตกทอดไปสู่ทายาท

ในทางกลับกันผู้ให้เช่าสามารถระบุให้สิทธิ์การให้เช่าตกทอดไปสู่ทายาทได้เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นใครก็ได้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้นำทรัพย์นั้นออกให้เช่า

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2568" ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับปี 2562

– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว เหมือนเดิม

– ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอ เหมือนเดิม

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เหมือนเดิม

– ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า เหมือนเดิม

– ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น เหมือนเดิม

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง เหมือนเดิม

– ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย เหมือนเดิม

– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม เหมือนเดิม

– ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เหมือนเดิม

– ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย เหมือนเดิม

– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที เหมือนเดิม

– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน เหมือนเดิม

– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม เหมือนเดิม

ตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง