คอนโดที่ซื้อสร้างเสร็จแต่ผิดสเปคจะทำอย่างไร

DDproperty Editorial Team
คอนโดที่ซื้อสร้างเสร็จแต่ผิดสเปคจะทำอย่างไร
ปัญหาหนึ่งที่พบเจอได้ประจำตั้งแต่มีการสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด และกลายเป็นข้อขัดแย้งระหว่างผู้ซื้อคอนโดและบริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือดีเวลลอปเปอร์ ก็คือผู้ซื้อพบว่าคอนโดที่ตนซื้อไปแล้วนั้นเมื่อสร้างแล้วเสร็จกลับมีการก่อสร้างที่ไม่ตรงตามรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายหรือที่ปรากฎในโฆษณาของโครงการที่แสดงตามสื่อต่างๆ ซึ่งปัญหานี้มีโอกาสเกิดขึ้นได้มากโดยเฉพาะในการซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ ซึ่งผู้ซื้อไม่มีโอกาสได้เห็นคอนโดของตนเองก่อนการซื้อ จะได้ชมเพียงภาพหรือข้อมูลในเอกสารการขาย หรือบางโครงการก็มีห้องตัวอย่างให้ชมภายในสำนักงานขายเท่านั้น เนื่องจากโครงการยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง จึงนับว่าความเสี่ยงจากการได้คอนโดที่ไม่ตรงตามสเปคนี้เป็นความเสี่ยงอย่างหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องแบกรับ โดยแลกกับการซื้อในราคาที่ต่ำกว่าในช่วงพรีเซล อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะไม่ใช่คอนโดทุกแห่งที่จะเกิดการก่อสร้างที่ผิดสเปคแต่ผู้ซื้อก็ควรเรียนรู้ข้อกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อ
Home07
แบบไหนที่เรียกว่าคอนโดผิดสเปค
ลักษณะของการสร้างผิดสเปคนั้นอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในบริเวณในยูนิตคอนโดที่ผู้ซื้อซื้อ และบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง โดยสามารถจัดกลุ่มของลักษณะการก่อสร้างผิดสเปคได้ ดังนี้
การก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ตกลงไว้
ในการซื้อคอนโดสักยูนิตนั้นผู้ซื้อบางส่วนอาจจะได้เข้าชมห้องตัวอย่าง แต่อย่างน้อยที่สุดผู้ซื้อจะได้เห็นแบบแผนผังห้องก่อนที่จะตัดสินใจจอง โดยในแบบนั้นจะแสดงให้เห็นการจัดแบ่งพื้นที่ของห้องไว้เป็นส่วนต่างๆ เช่น ห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องครัว ระเบียง นอกจากนี้ในแบบยังแสดงให้เห็นตำแหน่งของประตู หน้าต่าง ทางเดิน รวมไปถึงตำแหน่งติดตั้งเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ที่จะได้มาพร้อมกับห้อง ซึ่งการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบที่ตกลงไว้ก็คือการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบแปลนที่ผู้ซื้อรับรู้ เช่น ในแบบแสดงให้เห็นว่ามีการติดตั้งประตูกั้นระหว่างห้องนั่งเล่นกับห้องครัว แต่ไม่ห้องจริงไม่มีการติดตั้ง หน้าต่างห้องตามแบบเป็นบานเปิดสองบาน แต่ห้องจริงเป็นบานกระจกติดตาย แม้กระทั่งการมีเสาหรือท่อปรากฏในพื้นที่ห้องโดยที่ไม่มีการแสดงไว้ในแบบ
วัสดุ อุปกรณ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้
กรณีนี้โครงการอาจมีการก่อสร้างถูกต้อง ตรงตามแบบ แต่มีการผิดสเปคในรายละเอียด ซึ่งรายละเอียดของวัสดุ อุปกรณ์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่โครงการจะใช้ภายในยูนิตที่ผู้ซื้อซื้อ ซึ่งผู้ซื้อสามารถทราบได้โดยเปรียบเทียบกับรายละเอียดที่โครงการแนบมาพร้อมกับสัญญาจอง เช่น ยูนิต 4478 พื้นห้องนอนเป็นลามิเนต 12 มม. ยี่ห้อ G พื้นห้องน้ำเป็นกระเบื้องเซรามิกขนาด 12x12 แบบไม่ลื่น ยี่ห้อ D สุขภัณฑ์ประหยัดน้ำ ยี่ห้อ C เครื่องดูดควันและเตาไฟฟ้ายี่ห้อ S เครื่องปรับอากาศอินเวอร์เตอร์ ยี่ห้อ M เป็นต้น แต่เมื่อโครงการสร้างแล้วเสร็จผู้ซื้อกลับพบว่า พื้นลามิเนตนั้นหนาเพียง 8 มม. กระเบื้องห้องน้ำกลับมีขนาด 8x8 และไม่ใช่ยี่ห้อ D ขณะที่สุขภัณฑ์เป็นยี่ห้อ C แต่กลับไม่ใช่รุ่นประหยัดน้ำ เช่นเดียวกับเครื่องปรับอากาศ กลับเป็นยี่ห้อ S และไม่ใช่ระบบอินเวอร์เตอร์ เป็นต้น ซึ่งแม้ว่าการผิดสเปคในรายละเอียดนี้จะไม่กระทบต่อการอยู่อาศัยมากเท่ากับประเด็นก่อนหน้า แต่ย่อมทำให้ผู้ซื้อไม่ได้รับประโยชน์จากการซื้อคอนโดมากเท่าที่ควร
แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการมักจะให้สิทธิตัวเองในการพิจารณาเปลี่ยนแปลงสเปคของวัสดุ อุปกรณ์และเครื่องใช้ไฟฟ้าโดยใช้ข้อความต่อท้ายว่า *หรือเทียบเท่า แต่ผู้ซื้อก็ควรพิจารณาเปรียบเทียบว่าสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการเปลี่ยนให้นั้นเทียบเท่า ทดแทนกันได้หรือไม่ ทั้งในเชิงของราคา คุณภาพ และฟังก์ชันการใช้งาน ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้นได้ทั้งภายในยูนิตคอนโดที่ผู้ซื้อซื้อและภายในพื้นที่ส่วนกลาง
สิ่งแวดล้อมภายในและภายนอกโครงการไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้
การผิดสเปคนั้นไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ห้องคอนโดของผู้ซื้อเท่านั้น แต่สามารถเกิดขึ้นได้ในบริเวณส่วนกลาง เมื่อสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการไม่เป็นไปตามที่โฆษณาเอาไว้ เช่น การไม่มีจำนวนลิฟท์เท่าที่แสดงไว้ในแผนผัง และระบบลิฟท์ไม่ได้ล็อคชั้นตามที่ตกลงกัน การมีจำนวนที่จอดรถไม่ได้เท่าที่ระบุไว้ในรายละเอียด หรือการไม่มีสระว่ายน้ำสำหรับเด็ก ซึ่งทั้งหมดล้วนแล้วแต่เป็นปัญหาในการอยู่อาศัยได้ แม้กระทั่งนอกรั้วของโครงการ เช่น ผู้พัฒนาโครงการบอกให้ผู้ซื้อทราบว่าที่ดินหน้าโครงการจะพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ แต่พอถึงเวลากลับไม่มีการก่อสร้าง หรือนำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นโครงการอย่างอื่น เป็นต้น
กฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้ซื้ออย่างไรบ้าง
เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อไม่ให้ถูกเอาเปรียบจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากการโฆษณาเกินจริง หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่เป็นธรรม
คุ้มครองสิทธิผู้ซื้อจากการโฆษณาเกินจริง
พระราชบัญญัติอาคารชุดจึงมีบทบัญญัติว่าด้วยการโฆษณาโดยกำหนดให้ข้อความหรือภาพที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงเอกสารที่ให้ข้อมูลโครงการ เช่น โบชัวร์ แผ่นพับ ใบปลิว เป็นต้น ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย และแม้ว่าสื่อโฆษณาต่างๆ นั้นมีเนื้อหาที่ขัดแย้งกับรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ให้ตีความไปในทางที่จะเป็นประโยชน์ต่อฝ่ายผู้ซื้อ ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถอ้างได้ว่ารายละเอียดในโฆษณานั้นไม่ได้ระบุเอาไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย การก่อสร้างจึงไม่ผิดสเปค นอกจากนี้กฎหมายยังบังคับให้ทุกโครงการจะต้องเก็บสำเนาของสื่อโฆษณาทั้งหมดที่นำออกเผยแพร่ต่อสาธารณะไว้ที่นิติบุคคลอย่างน้อย 1 ชุด หลังจากที่ขายห้องชุดหมดทั้งโครงการแล้ว เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป
คุ้มครองสิทธิผู้ซื้อจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่เป็นธรรม
เพื่อป้องกันไม่ให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่เอาเปรียบผู้ซื้อ จึงกำหนดให้โครงการจะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดไว้ และพระราชบัญญัติอาคารชุดได้ให้สิทธิคุ้มครองผู้ซื้อในกรณีที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ไม่ใช้สัญญาฯ ในรูปแบบที่กำหนดและมีส่วนหนึ่งส่วนใดที่ไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ ให้ถือว่าสัญญาเฉพาะส่วนนั้นไม่มีผลบังคับใช้
หลีกเลี่ยงการคอนโดที่สร้างผิดสเปคได้อย่างไร
ซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่
การซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือคอนโดมือสองนั้นเป็นทางออกหนึ่งที่ลดความเสี่ยงจากการปัญหาคอนโดสร้างผิดสเปคได้อย่างมาก แต่ขณะเดียวกันเมื่อคอนโดสร้างแล้วราคาก็มักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นทำให้ต้องซื้อในราคาที่แพงขึ้นเช่นกัน
ศึกษารายละเอียดของคอนโดก่อนซื้อให้เข้าใจ ครบถ้วน
ผู้ซื้อควรหาข้อมูลอย่างรอบด้าน ทั้งจากข้อมูลที่โครงการให้มาผ่านสื่อโฆษณา ประชาสัมพันธ์ต่างๆ และจากแวดวงผู้ซื้อหรือนักลงทุนด้วยกัน ซึ่งจะทำให้มองเห็นข้อดี ข้อเสีย ตลอดจนปัญหาและความเสี่ยงต่างๆ จากการซื้อคอนโดแต่ละโครงการได้เป็นอย่างดี ที่สำคัญคือต้องอ่านสัญญาจะซื้อจะขายอย่างละเอียดก่อนที่จะตกลงทำสัญญา หาไม่เข้าใจ หรือมีข้อความที่ไม่ชัดเจนต้องสอบถามเจ้าหน้าที่ขายจนได้รับคำตอบที่พอใจ หรือหากพบว่าสัญญามีส่วนหนึ่งส่วนใดที่ไม่รัดกุม ขาดรายละเอียดที่เป็นลายลักษณ์อักษรให้ทักท้วงแก่บริษัทฯ หรือปฏิเสธการทำสัญญาฯ เพราะการเรียกร้องในภายหลังนั้นทำได้ยากลำบากมาก
ซื้อคอนโดผิดสเปคจะเรียกร้องอย่างไร
เมื่อพบว่าคอนโดที่ตนซื้อไปนั้นมีการก่อสร้างที่ไม่ตรงตามสเปคที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสื่อโฆษณา ผู้ซื้อสามารถใช้สิทธิของผู้บริโภคในการเรียกร้องได้โดย แจ้งเรื่องร้องเรียนไปที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ผ่านทางช่องทางต่างๆ ดังนี้
สายด่วน สคบ. หมายเลขโทรศัพท์ 1166
บริการร้องเรียนออนไลน์ได้ที่ http://complain.ocpb.go.th/
แอพพลิเคชั่น สคบ. OCPB Complain (ระบบร้องทุกข์ผู้บริโภค) เป็น Mobile Application สำหรับแจ้งเบาะแสหรือร้องทุกข์สำหรับผู้บริโภค เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ใช้งานในการร้องทุกข์ ซึ่งสามารถที่จะติดตามการร้องทุกข์ที่ได้แจ้งต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ โดยมีให้บริการบนระบบปฏิบัติการ IOS และ Android http://www.ocpb.go.th/ewt_news.php?nid=5077

รายการอ้างอิง:

1. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
2. พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ