คอนโดฯ ที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) คืออะไร เลือกซื้ออย่างไร?

ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมมีหลายรูปแบบทั้งที่ผุ้พัฒนาออกแบบให้เพื่ออยู่อาศัยเอง ออกแบบมาเพื่อนักลงทุน ซึ่งแต่ละโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่แตกต่างกันไป แต่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มหนึ่งบนพื้นที่ท่องเที่ยวตามต่างจังหวัดที่มีการใช้กลยุทธ์ในการขายโครงการด้วยการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) หากเป็นนักลงทุนมือฉมังคงรู้จักกันดีแต่ถ้าเป็นนักลงทุนหน้าใหม่คงสงสัยกันอยู่ว่าโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) คืออะไร แล้วถ้าเกิดลงทุนซื้อโครงการนั้นไปจะได้รับผลตอบแทนเหมือนที่โครงการการันตีไหมก็ต้องมาศึกษากันก่อนจะตัดสินใจซื้อว่าการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) นั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง โครงการเหล่านั้นโฆษณาเกินจริงหรือไม่

ทั้งนี้เองการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) ในแง่มุมของนักลงทุนหรือนักธุรกิจถือเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางโครงการกำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนเพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนในขณะที่ถือครองอสังหาฯ ชิ้นนั้น เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการนี้ สามารถคืนผลประโยชน์กลับมาให้กับผู้ซื้อได้จริง โดยส่วนใหญ่โครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) จะมีบริการในการนำอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อไปปล่อยเช่าให้แล้วคืนผลประโยชน์กลับมาเป็นผลกำไรโดยคิดคำนวนเป็น % ต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ก็มักจะได้ผลกำไรตามจริงที่โครงการบอกไว้หรืออาจไม่ถึงแต่ใกล้เคียง ซึ่งทั้งนี้เพื่อความแน่ใจก่อนตัดสินใจลงทุนเราสามารถนำ % ของผลตอบแทนที่โครงการการันตีมาเปรียบเทียบกับข้อมูลต่างๆ ได้ดังนี้

อสังหาริมทรัพย์ที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) อยู่ในทำเลที่มีดีมานด์เช่ามากกว่าเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่เอง ส่วนใหญ่โครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว แหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก การที่มีดีมานด์เช่าจำนวนมาก และตั้งอยู่บนทำเลที่มีการแวะเวียนของผู้คนที่เข้ามาอยู่อาศัยชั่วคราวสูงสามารถช่วยเพิ่มอัตราการเช่า ลดอัตราการว่างของห้องเช่า และสามารถเพิ่มมูลค่าของห้องเช่าได้ ดังนั้นจึงไม่น่าแลกใจที่โครงการในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ จึงมักมีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) โดยจะมีอัตราอยู่ที่ประมาณ 7% ในระยะเวลา 5 ปี เป็นต้น

อสังหาริมทรัพย์ที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) ที่มีการบริหารจัดการ ดูแลสภาพทรัพย์สิน ให้ดูดี เป็นระเบียบเรียบร้อย แทนเจ้าของห้องเช่า ทั้งนี้การเลือกโครงการให้ดีไม่ใช่ว่าพอเห็นว่าอยู่บนทำเลดีได้อัตรผลตอบแทนเยอะก็สามารถเลือกลงทุนเลยได้ จำเป็นต้องดูชื่อเสียงของเจ้าของโครงการที่เข้ามาบริหารจัดการต่อในเวลาที่เจ้าของห้องไม่อยู่ด้วย โดยการดูผู้บริหารจัดการแทนเข้าของห้องนั้นให้ดูจากประวัติการทำงานที่ผ่านๆ มา ยิ่งมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการมาหลายโครงการหรือมีชื่อเสียง หรือ มีชื่อเสียงโด่งดังไปในทางที่ดี ย่อมได้เปรียบกว่าโครงการทั่วไป และทำให้น่ากับที่โครงการการันตีไว้

อสังหาริมทรัพย์ที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) จะต้องมีความชัดเจนมีที่มาของผลตอบแทนตามระยะเวลาที่กำหนด สามารถแสดงที่มาที่ไปของตัวเลขได้ สิ่งข้อนี้ถือเป็นข้อสำคัญ เพราะนักลงทุนหน้าใหม่หลายท่านมักเลือกจากทำเลที่คิดว่าใช่ การการันตีผลตอบแทนที่สูง แต่ลืมคำนึงไปว่าตัวเลขเหล่านั้นมีความสอดคล้องกันหรือไม่ บางโครงการมีการการันตีผลตอบแทนถึง 14% ในระยะเวลา 2 ปี แต่เมื่อลองตรวจสอบดูกับพบว่าเป็นการการันตีค่าเช่าที่ปีละ 7% เท่านั้น นอกจากนั้นยังมีเรื่องการบริการอื่นๆ การทำสัญญาในการปล่อยเช่า ดังนั้นปัจจัยในการซื้อคอนโดมิเนียมประเภทนี้จึงไม่ควรมองแค่เรื่องของการการันตีผลกำไร และทำเลเท่านั้น ควรตรวจสอบที่มาที่ไปให้ดีว่ารายได้ที่เข้ามาเป็นผลกำไรจากการปล่อยเช่าจริง ไม่ได้ถูกหักลดหย่อนมาจากส่วนอื่นๆ

สุดท้ายนี้หลายคนที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) คงคลายความสงสัยไปได้ไม่มากก็น้อย แต่ก็อย่าลืมว่าถึงแม้จะสามารถตรวจสอบที่มาของเงื่อนไขต่างๆ ที่เป็นปัจจัยในการซัพพอร์ทอัตราผลตอบแทนของโครงการนั้นๆ ได้ก็ตาม แต่การลงทุนในรูปแบบนี้ก็ยังคงมีความเสี่ยง โดยทั้งนี้อาจจะขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดน้อยลง ตลอดจนภัยพิบัติทางธรรมชาตี่อาจเกิดขึ้นได้ ทั้งนี้นอกจากการคิดคำนวณเป็นผลกำไรที่โครงการการันตีแล้ว ก็ควรเลือกโครงการที่สามารถลงทุนในระยะยาวได้และสามารถขายต่อได้ในอนาคตในราคาที่ดีกว่าตอนซื้อด้วย