เชื่อว่าปัญหาหนึ่งที่ท่านผู้อ่านอาจเคยได้ยินหรืออาจพบด้วยตนเองเกี่ยวกับการซื้อคอนโดคือ ห้องที่ได้เมื่อตรวจสอบกับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ของกรมที่ดินแล้ว ไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขายหรือโฆษณาประชาสัมพันธ์ ในบทความนี้เราจะศึกษาเรื่องนี้กันครับ
เนื้อที่ห้องไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย
กรณีแรกที่เราอาจพบได้ ถึงแม้โอกาสจะน้อยก็ตาม คือ เนื้อที่ห้องชุดตามหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในกรณีนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ
“มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขำยส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านนว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น”
ตัวบทกฎหมายข้างต้นนี้สรุปความได้ง่าย ๆ ว่าถ้าเนื้อที่ที่ส่งมอบขาดหรือเกินไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่รวม ผู้ซื้อจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ครับ แต่ถ้าขาดเกินมากกว่านั้น หรือถึงขนาดที่ถ้ารู้ก่อนแล้วจะไม่ซื้อ แบบนี้ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนได้
สำหรับพื้นที่ที่จะใช้คำนวณว่าขาดหรือเกินเท่าไหร่นั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4495/2540 วางหลักไว้ว่าต้องรวมเอาพื้นที่ระเบียงไว้ด้วย เพราะพื้นที่ระเบียงถือเป็นส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ถือเป็นส่วนหนึ่งของห้องชุดด้วย
ห้องชุด/พื้นที่ส่วนกลาง/สาธารณูปโภคไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย หรือไม่ตรงกับโฆษณา
เรื่องนี้ต้องแยกเป็น 2 กรณี
กรณีที่ 1 ได้ของไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นส่วนของห้องชุด หรือพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภค แบบนี้ถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหาย หรือถ้าส่วนที่ผิดสัญญาเป็นสาระสำคัญจริง ๆ ก็สามารถบอกเลิกสัญญาเรียกเงินคืนได้
กรณีที่ 2 ของที่ได้ไม่ตรงกับโฆษณา กรณีนี้มีพระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 6/1 วรรคสามกำหนดผลของโฆษณาอาคารชุดไว้ว่าแบบนี้ครับ
“มาตรา 6/1 ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อย 1 ชุด
การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน
ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด”
ข้อกฎหมายข้างต้นกำหนดให้โฆษณา หรือหนังสือชักชวนถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาไปด้วย ถ้าหากส่งมอบห้องชุด หรือทรัพย์ส่วนกลางหรือสาธารณูปโภคไม่ตรงกับโฆษณาหรือหรือหนังสือชักชวนก็ถือว่าผิดสัญญา ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาได้
ผมขอยกตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวกับการส่งมอบห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาซัก 2 ฉบับตามนี้ครับ
คำพิพากษาฎีกาที่ 6473/2551 จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388
ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168
เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์
แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ
คำพิพากษาฎีกาที่ 3259/2543 จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388
ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168
เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์
แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า