10 คำศัพท์น่ารู้เกี่ยวกับ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ

กิตติคม พจนี
10 คำศัพท์น่ารู้เกี่ยวกับ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 โดยล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 โดยผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่

เปรียบเทียบผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปี 2556 และฉบับปรับปรุงใหม่

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พ.ศ. 2566
13517552_243986529320999_4432728251801856715_o

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ

โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้มีคำศัพท์ที่ควรรู้หลายคำ ดังนี้

1. กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

เป็นกฎหมายที่ควบคุมเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตราขึ้นบังคับใช้ในรูปของพระราชบัญญัติ การผังเมือง พ.ศ. 2518 สาระสำคัญกล่าวถึงการวางและจัดทำผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เป็นผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติและมีอำนาจออกกฎกระทรวงเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้

2. ผังเมืองรวม

หมายถึง แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไปเพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาการดำรงรักษาเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม และการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะและสภาพแวดล้อมเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์ของการผังเมือง การบังคับใช้ผังเมืองรวมจะตราเป็นกฎกระทรวง

3. ผังเมืองเฉพาะ

หมายถึง แผนผังและโครงการดำเนินการเพื่อพัฒนาหรือดำรงรักษาบริเวณเฉพาะแห่งหรือกิจการที่เกี่ยวข้อง ในเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบทเพื่อประโยชน์แก่การผังเมือง การบังคับใช้ผังเมืองเฉพาะจะตราเป็นพระราชบัญญัติ

4. กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556

เป็นกฎหมายที่ประกาศให้ใช้บังคับผังเมืองรวมในเขตกรุงเทพมหานคร ตราขึ้นโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 มีผลบังคับใช้มากว่า 10 ปี โดยล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมด้วยการจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง โดยคาดว่าจะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568
โดยผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่
ดังนั้น แนวคิดในการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้จะมีการพิจารณาทุก ๆ มิติรองรับการขยายตัวของเมือง เช่น อาจจะมีการเพิ่มในเรื่องของพื้นที่จากผังสีน้ำตาลไปเป็นสีแดง และจากผังสีส้มเปลี่ยนเป็นผังสีแดง ทำให้ทิศทางของเมืองจะขยายพื้นที่โซนเมืองออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

5. FAR หรือ Floor Area Ratio

อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หมายความว่า อัตราส่วนพื้นที่อาคารวมทุกชั้นของอาคาร ทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร

6. FAR Bonusหรือ Floor Area Ratio Bonus

มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นมาตรการส่งเสริมการพัฒนาเพื่อยกเว้นและผ่อนปรนสำหรับผู้ประกอบการให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น

7. OSR หรือ Open Space Ratio

อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หมายความว่า อัตราส่วนของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลัง

8. TOD หรือ Transit Oriented Development

การวางผังโครงการปรับปรุงพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร เป็นการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง

9. PUD หรือ Planned Unit Development

มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ จะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นที่สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาด้วยการปรับ FAR ในพื้นที่ที่โครงการใหม่ให้เหมาะสม

10. TDR หรือ Transfer of Development Right

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนาให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนาจากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าหรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ในบริเวณที่กฎหมายกำหนดให้สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

ผังเมืองรวมจังหวัดคือ แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไป เพื่อใช้เป็นแนวทางการพัฒนา และการดำารงรักษาเมือง และบริเวณที่เกี่ยวข้อง ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ด้านการคมนาคม และการขนส่ง บริการสาธารณะด้านสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อม