สิ่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากทรัพย์สินประเภทอื่นๆ ก็คือการที่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถเคลื่อนย้ายไปยังที่อื่นได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรืออาคารต่างๆ ทั้งที่มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพื่อการพาณิชย์หรือเพื่ออุตสาหกรรม ทั้งหมดล้วนแล้วแต่ตั้งอยู่ที่เดิม ดังนั้นในการเลือกซื้อทำเลจึงมีความสำคัญมาก โดยเฉพาะเมื่อเลือกลงทุนทำเลจะมีความสำคัญที่สุด DDproperty ชวนคุณมาเรียนรู้เรื่องทำเลไปพร้อมๆ กันครับ
ทำเลไหนเหมาะแก่การลงทุน
การลงทุนอสังหาฯ นั้นก็มีหลักการที่คล้ายคลึงกับการลงทุนในตลาดทุน ที่เริ่มต้นจากการค้นหาหุ้นของบริษัทที่มีพื้นฐานดีจากนั้นทยอยเข้าไปลงทุน รอระยะเวลาเก็บเกี่ยวผลกำไร การลงทุนในอสังหาฯ ก็เช่นกัน คือการเข้าไปลงทุนในทำเลและรอจังหวะเวลาที่ทำเลนั้นจะได้รับการพัฒนาและเกิดการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาฯ ณ ที่นี้จะมุ่งเน้นไปที่ราคาตลาดเป็นหลัก โดยมีความต้องการอสังหาฯ หรือดีมานต์เป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ ดังนั้นทำเลที่เหมาะแก่การลงทุนก็คือทำเลที่มีความต้องการซื้อสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่คาดการณ์ว่าจะมีความต้องการซื้อสูงในอนาคต
ทำเลไหนความต้องการซื้อสูง
ทำเลที่มีความต้องการซื้อสูงคือทำเลที่ตรงกับเงื่อนไขในการเลือกซื้อของคนส่วนใหญ่ เช่น ทำเลสำหรับตั้งสำนักงาน จะมีความต้องการสูงในทำเลสีลม สาทร สุขุมวิท ซึ่งเป็นเพราะทำเลนี้มีสิ่งอำนวยสะดวกตามความต้องการของสำนักงานทำให้ทำเลนี้มีความต้องการซื้อสูงอยู่ตลอด ทำเลที่มีความต้องการซื้อสูงจึงแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ
ทำเลพัฒนาแล้วยังเป็นที่ต้องการ
ทำเลเหล่านี้มีความพร้อมในด้านสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ประปา ไฟฟ้า ถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า เป็นต้น นอกจากนี้ในบริเวณยังเป็นที่ตั้งของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงแรม สถานีตำรวจ โรงพยาบาล เป็นต้น ซึ่งความพร้อมนี้ทำให้ทำเลเหล่านี้เป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาพื้นที่ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์ได้ทันที และทำเลเช่นนี้จะมีอสังหาริมทรัพย์อยู่อย่างจำกัด และไม่เพียงพอต่อความต้องการ ทำให้ระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้ยังคงเพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่องในอัตราที่ไม่ก้าวกระโดด ทำให้ทำเลพัฒนาแล้วยังเป็นทำเลที่สามารถลงทุนได้ตลอดเวลา
ทำเลกำลังเติบโตมาแรง
อีกทำเลหนึ่งที่มีความน่าสนใจในการลงทุนก็คือทำเลที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา ไม่ว่าด้วยนโยบายการพัฒนาจากภาครัฐที่ผลักดันให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ เช่น การตัดถนนเพิ่ม การขยายช่องทางจราจร การสร้างระบบรถไฟฟ้า หรือแม้แต่การปรับแก้ข้อจำกัดด้านผังเมือง เป็นต้น ก็ทำให้ความสามารถในการใช้ประโยชน์ของที่ดิน รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้นเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะในปัจจุบันเรื่องการคมนาคมที่ดีขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าจะเป็นปัจจัยชี้นำการเติบโตของทำเลได้ เพราะการเดินทางที่สะดวกสบายจะดึงดูดโครงการลงทุนจากภาคเอกชนที่มองเห็นโอกาสเข้ามาในพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรืออาคารสำนักงาน ที่จะเปรียบเสมือนแม่เหล็กอันทรงพลังที่ดึงดูดคนเข้ามาทำกิจกรรมในพื้นที่มากยิ่งขึ้น และเมื่อนั้นจะเกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยตามมา เมื่อมีกลุ่มคนจำนวนหนึ่งมองเห็นความเหมาะสมในการใช้ชีวิตอยู่ในพื้นที่ และมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย
ดังเช่นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นที่ทำเลบางใหญ่ ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เวสต์เกต (Central Plaza West Gate) ซึ่งมีพื้นที่เช่าประมาณ 82,000 ตารางเมตร และมีมูลค่าการลงทุน 7,200 ล้านบาท โครงการนี้ถูกผลักดันจากความเติบโตของทำเลอันเนื่องมาจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำเลบางใหญ่นั้นเดิมเป็นย่านที่อยู่อาศัยชานเมืองตะวันตกของกรุงเทพฯ และห่างไกลจากย่านธุรกิจกลางเมืองอย่างสีลม สาทร และสุขุมวิท แต่ทุกสิ่งทุกอย่างกำลังจะเปลี่ยนไปจากการมีสถานีรถไฟฟ้าที่บางใหญ่ ทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้นและมีความเหมาะสมที่จะมีห้างสรรพสินค้าที่นี่ เมื่อมีห้างสรรพสินค้าแล้ว บางใหญ่ก็ความเหมาะสมในการอยู่อาศัยก็มีมากขึ้น เกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ขึ้นมาก ผู้ประกอบการจึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงขึ้นในทำเลจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการ
ในทำเลที่กำลังเติบโตราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในเวลาอันสั้นจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างเร่งด่วน การลงทุนในทำเลนี้จะทำให้ได้รับส่วนต่างราคาที่มากในระยะเวลาสั้น แต่ก็มีความเสี่ยงจากการที่ผู้พัฒนาโครงการแต่ละรายต่างประเมินความต้องการซื้อเอาไว้สูงและพัฒนาโครงการออกมามากจนเกินความต้องการ
นอกจากทำเลบางใหญ่แล้ว อีกทำเลหนึ่งที่กำลังเติบโตก็คือทำเลเกษตร-นวมินทร์ซึ่ง บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา กำลังพัฒนาโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล อีสท์วิลล์ (Central Festival East Ville) โดยโครงการนี้มีพื้นที่ 34,500 ตารางเมตร และมีเงินลงทุน 3,200 ล้านบาท ซึ่งจะมีส่วนในการเพิ่มความต้องการซื้อ และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลรามอินทราให้สูงขึ้นไปอีก
สิ่งสำคัญในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือนักลงทุนจะต้องประเมินความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้ออก และมองทำเลให้ทะลุว่าทำเลนั้นเป็นทำเลที่พัฒนาแล้วมีความต้องการอยู่ตลอดหรือไม่ หรือเป็นทำเลที่กำลังเติบโต แม้กระทั่งทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต ที่สำคัญคือต้องระมัดระวังเรื่องการมีอสังหาริมทรัพย์มากเกินความต้องการซื้อในบางช่วงเวลาและทำเล
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com