คุ้มหรือไม่กับคอนโดฯ Leasehold ทำเลทอง

แม้ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง หากแต่คอนโดมิเนียมแบบขายขาด (Freehold) บนพื้นที่ทำเลทองในระดับราคาที่เอื้อมถึงกลับหาได้ยากจนแทบจะเหมือนงมเข็มในมหาสมุทร ยกเว้นการซื้อแบบเช่าซื้อ (Leasehold) ที่ยังพอมีโอกาสและความเป็นไปได้ หากแต่คำถามสำคัญ คือคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองคุ้มค่าสำหรับการลงทุนหรือไม่ หากใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่เจ้าของห้องชุดจะไม่มีสิทธิในโฉนดที่ดิน

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ขยายตัวไปยังชานเมืองไกลขึ้นเรื่อยๆ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองยิ่งปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดิน ซึ่งแทบไม่หลงเหลือพื้นที่ขนาดใหญ่พอสำหรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ รวมถึงพื้นที่ทำเลทองของกรุงเทพฯ โดยส่วนใหญ่ล้วนเป็นที่ดินที่อยู่ในมือของหน่วยงานภาครัฐต่าง ๆ เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์, สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, กรมธนารักษ์ และการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นต้น

ถ้าหากลองสำรวจเงินในกระเป๋าแล้วไม่มากพอจะซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง เราสามารถพิจารณาหรือศึกษาการซื้อคอนโดมิเนียมในลักษณะเช่าซื้อหรือ Leasehold ซึ่งแตกต่างจากคอนโดมิเนียมแบบขายขาดหรือ Freehold โดยเฉพาะข้อดี-ข้อเสีย หรือข้อควรระวังที่ควรศึกษาเปรียบเทียบกัน เพื่อเลือกในสิ่งที่ตอบโจทย์ความต้องการของเรามากที่สุด

ปัจจัยแรกๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจ โดยเฉพาะถ้าเราไม่ได้มีเงินจำนวนมากหรือเป็นเศรษฐีที่สามารถซื้อได้ทุกระดับราคา เพื่อเป็นเจ้าของครอบครองคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง การเช่าซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold จะช่วยทำให้ฝันเป็นจริงได้มากกว่า จากการที่โครงการไม่ต้องแบกภาระต้นทุนที่ดินราคาแพง มีเพียงราคาค่าก่อสร้างอาคารเป็นต้นทุนหลัก ทำให้เราสามารถซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ได้ในราคาถูกกว่า Freehold ประมาณ 30-40% บนทำเลเดียวกัน

นอกจากนั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาถูกกว่าเงินที่เตรียมไว้ ยังทำให้เรามีเงินเหลือนำไปลงทุนอื่นๆ ได้ ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมแบบ Freehold ราคาตารางเมตรละ 200,000 บาท ขนาด 40 ตารางเมตร ต้องใช้เงิน 8 ล้านบาท ส่วน Leasehold ราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท ขนาด 40 ตารางเมตร คิดเป็นเงิน 6 ล้านบาท ทำให้มีเงินเหลือสำหรับลงทุนประมาณ 2 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น หุ้น กองทุนรวม ตราสารหนี้ หรือทองคำ

จากกฎหมายข้อบังคับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครอง Leasehold ได้แบบไม่มีข้อจำกัด โดยไม่ต้องกังวลเรื่องอัตราส่วนเกิน 49% ของคอนโดมิเนียม ทำให้เราสามารถขายต่อคอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติได้ในราคาดี เนื่องจากเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่มีจำนวนจำกัด และเป็นทำเลทองที่มีความต้องการจำนวนมาก

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลทอง ไม่เพียงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง ด้วยการเดินทางสะดวกสบาย และได้พักอาศัยไม่ไกลจากสถานที่ทำงาน เต่เรายังสามารถต่อยอดโอกาสขายต่อคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติที่มีความต้องการอาศัยในเมืองจำนวนมาก โดยเราสามารถซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองหรือขายต่อได้ไม่ยาก

การเช่าซื้อคอนโดมิเนียมมีข้อควรระวังหลักๆ คือ การเสียเงินจำนวนมาก เพื่อซื้อโฉนดที่ดินที่ไม่ทำกำไร ซึ่งการเช่าสิทธิคอนโดมิเนียมระยะยาวส่วนใหญ่ในประเทศ ผู้พัฒนาโครงการจะไม่ใช่เจ้าของที่ดิน หากแต่เป็นการเช่าที่ดินระยะยาวประมาณ 30 ปี ซึ่งในกรณีที่เราต้องการขายสิทธิช่วงใกล้ครบระยะเวลา ราคาที่ลดลงเรื่อยๆ อาจจะทำให้เราแทบไม่ได้ผลตอบแทนกลับมาเลย เนื่องจากมูลค่าของคอนโดมิเนียมในระยะยาวมักจะตกลงด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น เงินทุนในการบำรุงรักษาและปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ โดยเฉพาะหากเจ้าของโครงการไม่ลงทุนปรับปรุงใหญ่เมื่อใกล้หมดสัญญาเช่า ยิ่งทำให้การขายต่อยากในช่วงใกล้หมดสัญญาเช่า

ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้ง Freehold และ Leasehold ควรตั้งอยู่บนพื้นฐานเดียวกัน ได้แก่ การเลือกโครงการคุณภาพ และพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ นอกเหนือจากการออกแบบก่อสร้าง ความแข็งแรงทนทานของอาคาร หรือวัสดุอุปกรณ์ ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ดี รวมถึงการรับประกันสิทธิการต่ออายุที่ชัดเจนก็จะทำให้สามารถขายสิทธิเช่าต่อได้ง่าย