คุ้มไหม...ถ้าเลือกลงทุนโครงการที่การันตียิลด์?

DDproperty Editorial Team
คุ้มไหม...ถ้าเลือกลงทุนโครงการที่การันตียิลด์?
“การันตียิลด์” หรือรับประกันอัตราผลตอบแทน เป็นหนึ่งในจุดขายของคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ต้องการดึงกำลังซื้อจากนักลงทุนเข้ามาเสริม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมตามเมืองท่องเที่ยว หรือแม้กระทั่งในกรุงเทพฯ เอง ก็มีโครงการลักษณะนี้เช่นกัน แต่ไม่มากเท่ากับโครงการตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ โดยเฉพาะ 4 เมืองท่องเที่ยวหลักๆ ได้แก่ หัวหิน พัทยา เขาใหญ่ และเชียงใหม่ ส่วนภูเก็ตกับสมุย ซึ่งเป็นอีก 2 เมืองท่องเที่ยวยอดฮิต อาจจะมีโครงการที่ขายเจาะกลุ่มนักลงทุน แต่ส่วนใหญ่จะไม่ได้เสนอจุดขายเรื่องการันตียิลด์
ปัจจัยที่ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวต้องงัดกลยุทธ์การันตียิลด์ เพราะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองเหล่านั้น คนซื้อต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง เป็นที่พักตากอากาศ ซึ่งถ้าอาศัยเฉพาะกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้อย่างเดียว โครงการอาจต้องใช้เวลานานเพื่อจะปิดการขาย เพราะคนกลุ่มนี้ต้องใช้เวลาตัดสินใจนาน จะมาเที่ยวบ่อยหรือไม่ จำเป็นต้องมีบ้านหลังที่สองในเมืองท่องเที่ยวนี้ไหม ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องคิดพิจารณาให้ถี่ถ้วน
แต่ถ้ามีโปรแกรมการันตียิลด์เข้าไปเสริม ก็มีส่วนที่จะกระตุ้นการตัดสินใจให้กับทั้งกลุ่มที่ต้องการซื้อไว้เป็นที่พักตากอากาศและกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มที่สนใจซื้อเพื่อลงทุน มีแนวโน้มที่จะตัดสินใจได้ค่อนข้างเร็ว เมื่อประเมินจากอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ หากยอมรับในอัตราผลตอบแทนที่โครงการเสนอให้ ก็พร้อมตัดสินใจซื้อ
ส่วนกลุ่มที่ต้องการซื้อไว้เป็นที่พักตากอากาศก็จะเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เพราะโครงการที่มีจุดขายเหล่านี้ ส่วนใหญ่จะให้จำนวนวันที่เจ้าของห้องสามารถมาพักได้ในแต่ละปี เฉลี่ยแล้วจะให้เข้าพักได้ประมาณ 30-45 วันต่อปี อาจจะน้อยกว่าหรือมากกว่านี้เล็กน้อย เจ้าของห้องพักสามารถเลือกวันเข้าพักได้ตามต้องการ ซึ่งในบางโครงการก็จะเปิดโอกาสให้เข้าพักได้ทุกช่วงเวลา ไม่จำกัดวันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือวันหยุดยาวสำคัญๆ เช่น วันสงกรานต์ หรือวันปีใหม่ แต่บางโครงการก็จำกัดวันเข้าพัก เท่ากับว่าในช่วงที่เจ้าของห้องชุดไม่ได้มาใช้งาน โครงการก็นำไปปล่อยเช่า เพื่อสร้างอัตราผลตอบแทนมาให้
ขณะที่โครงการลักษณะนี้ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยชั้นนำ เสนอขายพร้อมการันตียิลด์ โดยเจ้าของโครงการจะนำไปปล่อยเช่าให้กับนักศึกษา ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการแน่นอน และหากเจ้าของห้องชุดอยากขายต่อ ก็จะมีทั้งขายให้กับผู้เช่าที่สนใจซื้อต่อ กับขายในลักษณะ “ขายพร้อมผู้เช่า” จึงทำให้โครงการลักษณะนี้ได้รับความสนใจจากผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สำหรับอัตราผลตอบแทนที่โครงการลักษณะนี้เสนอให้ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 5-6% ต่อปี หรือบางโครงการที่ต้องการเร่งให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วอาจเสนอให้สูงถึง 7-8% ต่อปี และมีกำหนดระยะเวลาการให้อัตราผลตอบแทน เช่น 5-6% ต่อปีเป็นระยะเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี หรือบางโครงการเสนอให้สูงถึง 10 ปี หลังจากนั้นยังบริหารงานเช่าให้ต่อ แต่ไม่ได้การันตียิลด์แล้ว ซึ่งการจ่ายคืนเงินค่าผลตอบแทนก็ขึ้นอยู่กับที่ระบุไว้ในสัญญาว่า จะจ่ายคืนเป็นรายเดือน รายไตรมาส (ทุก 3 เดือน) ราย 6 เดือน หรือรายปี
ยกตัวอย่าง ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท การันตียิลด์ 5% ต่อปี เท่ากับได้ผลตอบแทน 150,000 บาทต่อปี (ส่วนใหญ่อัตราผลตอบแทนที่จะจ่ายให้ จะยังไม่ได้หักค่าธรรมเนียมในการบริหารโครงการ) เฉลี่ยจะได้ผลตอบแทนเดือนละ 12,500 บาท ซึ่งหากเจ้าของห้องชุดลงทุนด้วยเงินกู้ และหาต้นทุนดอกเบี้ยได้ต่ำกว่า 5% ต่อปี ก็ถือว่ายังมีกำไรเล็กน้อย และเท่ากับมีคนช่วยจ่ายค่าผ่อนให้ แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 5% อาจต้องคิดหนัก
ผู้สนใจลงทุนหลายคนจะตั้งคำถามว่า “แล้วคุ้มไหม” ต้องยอมรับก่อนว่า หลายโครงการที่การันตียิลด์ โดยเฉพาะการันตียิลด์เป็นระยะเวลานานๆ ส่วนใหญ่จะบวกต้นทุนผลตอบแทนที่ต้องจ่ายให้กับลูกค้าในอนาคตไว้ในห้องชุดแล้ว ซึ่งการจ่ายผลตอบแทนให้เจ้าของห้องชุดเป็นรายปีตามที่ตกลงกันไว้ เหมือนเป็นการคืนส่วนลดแบบผ่อนจ่ายให้กับลูกค้า
ข้อสังเกตง่ายๆ ว่าโครงการไหนน่าจะบวกต้นทุนผลตอบแทนที่ต้องจ่ายในอนาคตไว้แล้ว นั่นคือ เมื่อลูกค้ายังไม่ตัดสินใจ เพราะไม่ได้สนใจการันตียิลด์นั้นมากนัก แล้วโครงการเสนอว่าจะให้เป็นส่วนลดแทน โดยนำผลตอบแทนที่ลูกค้าจะได้รับในอนาคตมาคิดเป็นส่วนลดให้เลย
ยกตัวอย่าง ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท การันตียิลด์ 5% ต่อปี เป็นเวลา 3 ปี เท่ากับได้ผลตอบแทน 150,000 บาทต่อปี รวมผลตอบแทนที่จะได้รับ 3 ปี เท่ากับ 450,000 บาท ก็จะนำ 450,000 บาทเป็นส่วนลดให้ทันที
ลักษณะดังกล่าวมีความเป็นไปได้มากว่าโครงการได้บวกต้นทุนผลตอบแทนที่ต้องจ่ายในอนาคตไว้แล้ว แบบนี้ถือว่า “ไม่คุ้ม” (เลือกรับส่วนลดไปเลยดีกว่า เพราะเงินสดในอนาคต มูลค่าลดลงตามภาวะเงินเฟ้อ)
แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่บวกต้นทุนอัตราผลตอบแทนที่ต้องจ่ายในอนาคตไว้ มีหลายโครงการที่ไม่ได้บวก ซึ่งส่วนใหญ่โครงการเหล่านี้จะไม่มีข้อเสนอคืนผลตอบแทนล่วงหน้ากลับมาเป็นส่วนลด เพราะโครงการเหล่านี้จะนำไปบริหารงานเช่าให้ได้จริงตามที่รับประกันอัตราผลตอบแทนไว้ แล้วนำมาจ่ายคืนให้กับลูกค้า
เช่นเดียวกับโครงการที่มีข้อเสนอ “รับบริหารงานเช่า แต่ไม่รับประกันอัตราผลตอบแทน” เพราะจะนำไปบริหารให้ได้ผลตอบแทนมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แล้วจ่ายตามจริง ซึ่งอาจจะสูงกว่ามาตรฐานตัวเลขการันตียิลด์หรือน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การท่องเที่ยวในจังหวัดนั้นๆ
ข้อดีของการลงทุนในแบบการันตียิลด์ คือ ได้ผลตอบแทนที่แน่นอน ความเสี่ยงต่ำ
ข้อเสียของการลงทุนในแบบการันตียิลด์ คือ เสียโอกาสในการที่จะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่า
ทั้งข้อดี และข้อเสีย เป็นสิ่งที่ผู้สนใจลงทุนต้องชั่งน้ำหนักให้ได้ แต่สรุปแล้วว่า สิ่งที่ต้องคำนึงหากจะลงทุนในโครงการการันตียิลด์ คือ
1. อัตราผลตอบแทนที่ได้รับสูงกว่าหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งในโลกแห่งการลงทุนแล้ว ควรสูงกว่า
2. ผลตอบแทนสุทธิที่คาดว่าจะได้รับ หลังหักค่าใช้จ่ายในการบริหารงานของโครงการและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หักลบกันแล้ว คุ้มหรือไม่
3. กรณีที่โครงการเสนอให้ส่วนลด แทนการให้ผลตอบแทนเป็นรายปี หากให้ส่วนลดเต็มจำนวนเท่ากับผลตอบแทนเป็นรายปีตามจำนวนปีที่กำหนด แนะนำให้เลือกส่วนลดดีกว่า ยกเว้นส่วนลดที่ได้รับน้อยกว่าผลตอบแทนเป็นรายปีตามจำนวนปีที่กำหนดค่อนข้างมาก ผู้ลงทุนค่อยประเมินความคุ้มค่าอีกรอบ
4. ก่อนตัดสินใจลงทุน ต้องประเมินสถานการณ์หลังจากหมดระยะเวลาการันตียิลด์ด้วยว่า มีโอกาสจะลงทุนต่อหรือไม่ เช่น วิเคราะห์สถานการณ์การท่องเที่ยวของเมืองท่องเที่ยวนั้นๆ ให้รอบคอบก่อน จะปล่อยเช่าต่อเอง หรือให้โครงการบริหารงานเช่าต่อแบบไม่มีการันตียิลด์ แล้วยังมีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้หรือไม่ การท่องเที่ยวของเมืองท่องเที่ยวนั้นๆ มีโอกาสขยายตัวได้อีก หรืออิ่มตัวแล้ว
5. อ่านสัญญาให้ละเอียด เงื่อนไขการการันตียิลด์เป็นอย่างไร เงื่อนไขการจ่ายเงินเป็นอย่างไร มีระบุในสัญญาหรือไม่ หากไม่มีระบุ ไม่ควรซื้อ
6. พิจารณาความน่าเชื่อถือของบริษัทว่าจะดำเนินการต่อในระยะยาวจนครบปีที่กำหนดจะจ่ายผลตอบแทนให้ได้หรือไม่
ท้ายที่สุด หากผู้สนใจซื้อโครงการที่มีจุดขายการันตียิลด์ มองเรื่องการมีที่พักตากอากาศไว้เป็นหลัก เรื่องผลตอบแทนถือเป็นผลพลอยได้ ก็อาจเทน้ำหนักไปที่ความพึงพอใจในภาพรวมโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ ทำเลที่ตั้ง แต่ถ้าเรื่องผลตอบแทนเป็นที่ตั้ง อาจต้องวิเคราะห์โอกาสทางการลงทุนทั้งในระยะเวลาการันตียิลด์และหลังจากหมดระยะเวลาการันตียิลด์อย่างเข้มข้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ