ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร 5 ข้อควรรู้ว่าคุณจ่ายแพงไปไหม

DDproperty Editorial Team
ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร 5 ข้อควรรู้ว่าคุณจ่ายแพงไปไหม
ค่าส่วนกลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัยเรียกเก็บจากลูกบ้านหรือเจ้าของบ้าน/คอนโดในโครงการทุกคน ไม่ว่าจะอยู่อาศัย หรือใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ก็ตาม แต่สงสัยหรือไม่ว่า แต่ละโครงการทำไมเก็บค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน และมีวิธีคิดกันอย่างไร วันนี้เราจ่ายแพงเกินไปไหม มาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กัน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

ค่าส่วนกลางปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่

ค่าส่วนกลางบ้าน/คอนโดในกรุงเทพฯ มีด้วยกันหลายระดับราคา แบ่งเป็น
– ค่าส่วนกลางคอนโด เริ่มต้นประมาณ 30 บาท/ตารางเมตร สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 170 บาท/ตารางเมตร
– ค่าส่วนกลางบ้านจัดสรร เริ่มต้นประมาณ 29 บาท/ตารางวา สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 200-300 บาท/ตารางวา

ยกตัวอย่างการจ่ายค่าส่วนกลาง

– ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร อัตรา 40 บาท/ตารางวา/เดือน บ้านขนาด 100 ตารางวา
คิดเป็น 40x100 = 4,000
แสดงว่าต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 4,000 บาท/เดือน หรือเสียเป็นรายปีจะเท่ากับ 48,000 บาท (บางโครงการมักให้ชำระล่วงหน้า 2-5 ปี)
– ค่าส่วนกลางคอนโด อัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร
คิดเป็น 40x30 = 1,200
แสดงว่าต้องเสียค่าส่วนกลาง 1,200 บาท/เดือน หรือเสียเป็นรายปีจะเท่ากับ 14,400 บาท (บางโครงการให้ชำระล่วงหน้า 1-2 ปี)
ค่าส่วนกลาง สำคัญกับการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง

ค่าส่วนกลางถูกหรือแพงคิดจากอะไร

ปัจจัยที่นำมาคิดค่าส่วนกลางมีดังนี้
1. จำนวนหลัง/ยูนิต คิดง่าย ๆ คือ ยิ่งมีจำนวนยูนิตมาก ก็ยิ่งมีตัวหารมาก จึงทำให้จ่ายถูกลง
2. ขนาดที่ดิน/พื้นที่ใช้สอย ยิ่งมีขนาดที่ดิน หรือพื้นที่ใช้สอยมาก ก็ยิ่งมีโอกาสที่จะมีผู้อยู่อาศัยมากขึ้น ส่วนใหญ่จึงกำหนดให้การคำนวณค่าส่วนกลางคิดตามตารางวาสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือคิดเป็นตารางเมตรสำหรับโครงการคอนโด
3. สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น ก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษามากขึ้นด้วย
4. วัสดุ การออกแบบ การตกแต่ง ถ้าใช้วัสดุและสิ่งอำนวยความสะดวกคุณภาพสูง ค่าบำรุงรักษาย่อมสูงไปด้วย
5. คุณภาพการบริหาร บริษัทที่เข้ามาบริหารจัดการภายในโครงการ หรือเข้ามาเป็นนิติบุคคลมีให้เลือกหลายระดับราคา ยิ่งบริษัทชั้นนำยิ่งต้องเสียค่าบริการสูงขึ้น เพราะใช้บุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญมากกว่า

ค่าส่วนกลางนำมาใช้จ่ายอะไร

ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมนั้น นำมาบริหารค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
– 65% เป็นค่าจ้างในการบริหารโครงการ ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างทำความสะอาด และค่าดูแลสวน
– 20% เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ต
– 10% เป็นค่าซ่อมบำรุงรักษา ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา การจัดซื้อสารเคมีดูแลสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ การเติมน้ำมันระบบปั๊มดับเพลิง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอุปกรณ์/เครื่องจักร ฯลฯ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้าน/คอนโดมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพ และการชำรุดของเครื่องจักรต่าง ๆ ก็มีโอกาสเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงขึ้นทุกปี ตามอายุของอาคาร และงานระบบต่าง ๆ
– 5% เป็นค่าใช้จ่ายกิจกรรม และเบ็ดเตล็ด
ทั้งนี้ นิติบุคคลบ้านและคอนโดได้รับยกเว้นภาษี เนื่องจากกฎหมายออกแบบให้เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร การจัดเก็บค่าส่วนกลางส่วนใหญ่จึงคำนวณให้รายรับพอดีกับรายจ่าย ไม่ได้เรียกเก็บจนเหลือเป็นกำไรแต่อย่างใด
เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง จ่ายแล้วได้อะไร

เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง จ่ายแล้วได้อะไร

ค่าส่วนกลางมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นไหม

ค่าใช้จ่ายในการดูแลและบำรุงรักษาโครงการนั้นเพิ่มขึ้นทุก ๆ ปี จากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น อาทิ ค่าแรง ค่าวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ค่าน้ำ หรือค่าไฟที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเพิ่มค่าส่วนกลางทำได้ค่อนข้างยาก หากลูกบ้านไม่พร้อมใจกัน
เนื่องจากขั้นตอนปกติต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรกไม่ผ่าน ให้เรียกประชุมครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด
ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติบางโครงการมีการกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขายชัดเจนว่า ค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรกจะใช้ได้ในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น หลังจากนั้นจะมีการปรับเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นช่วง 3-5 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลาง เริ่มต้องมีการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน
ขอปรับลดค่าส่วนกลางได้ไหม

ขอปรับลดค่าส่วนกลางได้ไหม

หากไม่ได้ใช้ส่วนกลางเหล่านี้ จะสามารถขอปรับลดค่าส่วนกลางได้หรือไม่
คำตอบคือ สามารถทำได้ โดยมีขั้นตอนเช่นเดียวกับการขอปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง นั่นคือ ต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด จึงจะสามารถทำได้
โดยเบื้องต้นเจ้าของร่วม/เจ้าของบ้านแต่ละห้องหรือแต่ละหลังจะต้องทำหนังสือแจ้งไปที่นิติบุคคล เพื่อเก็บรวบรวมส่งคณะกรรมการพิจารณานำเสนอเป็นวาระการประชุมต่อไป
แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่ไปด้วยกับการขอปรับลดค่าส่วนกลางก็คือ จริง ๆ แล้ว ค่าส่วนกลางที่จ่ายนั้น ส่วนใหญ่ หรือประมาณ 65% จะเป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างบริหารโครงการ จ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน และคนสวน ส่วน 20% จะนำไปจ่ายเป็นค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และอีก 10% จะใช้ในการซ่อมบำรุงส่วนกลาง
ดังนั้น หากการขอปรับลดค่าส่วนกลางเนื่องจากส่วนกลางปิดนั้นจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบเหล่านี้ด้วย เพราะการปรับลดค่าส่วนกลาง อาจจะมีผลต่อการดูแลรักษาส่วนต่าง ๆ ของคอนโด
เนื่องจากการปรับลดค่าส่วนกลาง อาจทำให้ต้องลดอัตรากำลังคนของนิติบุคคล แม่บ้าน เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย หรือคนสวนลงบางส่วน เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ (ขึ้นอยู่กับคู่สัญญาว่าจะยินยอมปรับลดในส่วนนี้ให้ได้หรือไม่ แต่หากยืนตามสัญญาก็ไม่สามารถลดจำนวนคนได้)
อีกข้อที่ต้องพิจารณาคือ หากปรับลดค่าส่วนกลาง จะนำเงินส่วนไหนมาชดเชยรายได้ส่วนที่หายไป หากนิติบุคคลมีกำไรสะสมอยู่ สามารถนำเงินส่วนนั้นมาชดเชยได้ ก็จะไม่กระทบกับเงินกองทุน (เงินที่เรียกเก็บครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์) แต่หากนิติบุคคลไม่มีกำไรสะสม หรือมีไม่เพียงพอ จะมีแนวทางอย่างไร เพื่อไม่ให้กระทบกับค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ

บทลงโทษหากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

ผลเสียของการไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ในระยะยาวจะทำให้อาคารมีสภาพเก่า เครื่องใช้ อุปกรณ์ หรืองานระบบต่าง ๆ ทรุดโทรม และไม่ปลอดภัย เพราะขาดการดูแลและการบำรุงรักษา มูลค่าโครงการลดต่ำลง ขายต่อยาก หรือปล่อยเช่าก็ไม่เป็นที่ต้องการ นอกจากนี้ยังมีบทลงโทษหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางด้วย แบ่งเป็น

กรณีหมู่บ้านจัดสรร

1. หากเลยกำหนดชำระในวันที่กำหนด จะต้องเสียค่าเบี้ยปรับการชำระล่าช้าตั้งแต่ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เบี้ยปรับจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลในแต่ละโครงการ
2. ค้างชำระค่าส่วนกลาง 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น การถอดสิทธิ์ใช้คีย์การ์ดเข้าออกหมู่บ้าน สิทธิในการไม่บริการเก็บขยะ สิทธิในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ห้องประชุม ฯลฯ
3. ค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือน นิติบุคคลมีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายใด ๆ ได้
4. ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน มีสิทธิ์ถูกส่งยื่นฟ้องศาลได้ (ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการ)

กรณีคอนโด

1. หากเลยกำหนดชำระในวันที่กำหนด หากไม่ชำระภายในวันและเวลาที่แจ้งไปภายในระยะเวลา 6 เดือนจะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12% ทันที และหากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย โดยการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะขึ้นอยู่กับรอบการชำระของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีรอบเก็บ 3 เดือน, 6 เดือน หรือ 1 ปี
2. เสียสิทธิการลงคะแนนในที่ประชุม ผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางจะไม่สามารถมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในเรื่องใดๆ ได้ ถึงแม้จะสามารถเข้าร่วมฟังการประชุมใหญ่ได้ก็ตาม
3. ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใด ๆ เจ้าของต้องชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เพื่อขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดิน
4. มีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ (ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ)
ค่าส่วนกลาง ห้ามลืมก่อนซื้อ

ค่าส่วนกลาง ห้ามลืมก่อนซื้อ

ค่าส่วนกลางมีความสำคัญในแง่การใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาสินทรัพย์ในโครงการร่วมกัน ซึ่งเงินทุกบาททุกสตางค์ที่เราเสียไปจะเปลี่ยนไปในรูปแบบการรักษาสภาพโครงการและพื้นที่ส่วนกลางให้มีสภาพดีเหมือนวันแรกให้มากที่สุด รวมทั้งการดูแลความปลอดภัยในโครงการ เหมาะแก่การอยู่อาศัย และในอนาคตสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับราคาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อต้องการขายต่อด้วย
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

ค่าส่วนกลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัยเรียกเก็บจากลูกบ้านหรือเจ้าของบ้าน/คอนโดในโครงการทุกคน เพื่อเป็นค่าจ้างในการบริหารโครงการ, ค่าสาธารณูปโภค และค่าซ่อมบำรุงรักษาสิ่งต่าง ๆ ในโครงการ

หากเลยกำหนดชำระ จะเสียค่าปรับ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย, อาจถูกระงับการใช้บริการหรือใช้สิทธิในสาธารณูปโภคต่าง ๆ, ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขาย และมีสิทธิ์ถูกยื่นฟ้องศาล

หากเลยกำหนดชำระค่าส่วนกลางภายใน 6 เดือน จะเสียค่าปรับไม่เกิน 12% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยทันที หากเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะเสียค่าปรับไม่เกิน 20%, เสียสิทธิ์ในการลงคะแนนในที่ประชุม, โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และมีสิทธิ์ถูกยื่นฟ้องศาล