ค่าปรับค่าส่วนกลาง 4 ผลกระทบหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโด

การซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร หรือการซื้อคอนโด ไม่ได้มีแค่ค่าบ้านและค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วย โดยหลายคนอาจมองว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายส่วนเกิน หรือไม่ต้องจ่ายก็ได้หากไม่ได้อยู่อาศัยหรือไม่ได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ มาดูกันว่า ค่าส่วนกลางคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร และค่าปรับค่าส่วนกลาง ไม่จ่ายได้หรือไม่

ค่าส่วนกลาง ภาษาอังกฤษเรียกว่า Maintenance Fee หรือ Common Fee คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัยเรียกเก็บจากลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด/บ้านในโครงการในลักษณะดังนี้

1. จัดเก็บกับลูกบ้านทุกคน ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม รวมถึงไม่ว่าจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ก็ตาม

2. จัดเก็บโดยคิดจากพื้นที่ของห้องชุด/บ้าน ตัวอย่างเช่น

– ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน อัตรา 40 บาท/ตารางวา/เดือน บ้านขนาด 100 ตารางวา คิดเป็นราคา 4,000 บาท/เดือน

– ค่าส่วนกลางคอนโด อัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร คิดเป็นราคา 1,200 บาท/เดือน

3. จัดเก็บล่วงหน้า โดยมักให้ลูกบ้านคอนโดชำระล่วงหน้า 1-2 ปี ส่วนลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรรนั้น มักให้ชำระล่วงหน้า 2-5 ปี

ทั้งนี้ ยิ่งพื้นที่ส่วนกลางมากและยิ่งสิ่งอำนวยความสะดวกมาก ค่าส่วนกลางก็ยิ่งสูง และค่าส่วนกลางคอนโดราคาถูกกว่าค่าส่วนกลางบ้านเดี่ยว

นิติบุคคลจะนำค่าส่วนกลางไปใช้ในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์และเครื่องใช้ ค่าดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก เงินเดือนนิติบุคคลและพนักงานธุรการ รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตามปรกติ

หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามเป้าหมายในระดับหนึ่ง จะทำให้งบประมาณในการดูแลรักษาไม่เพียงพอ ซึ่งจะส่งผลกระทบดังนี้

– ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องประสบกับสภาพพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชำรุดทรุดโทรมลง รวมทั้งไม่ได้รับการรักษาความปลอดภัยอย่างเต็มที่หรืออาจเกิดความบกพร่องในการรักษาความปลอดภัยได้

– ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของโครงการจะสูงขึ้นกว่าที่ควรเป็น เพราะการขาดงบประมาณดูแลรักษาให้ดีอย่างสม่ำเสมอจะส่งผลให้อุปกรณ์ เครื่องมือเครื่องใช้ และระบบต่าง ๆ ชำรุดได้ง่ายและเร็วขึ้น

– บ้านหรือคอนโดดูไม่น่าอยู่จากผลกระทบ 2 ข้อในข้างต้น จึงทำให้ขายและปล่อยเช่าไม่ได้ราคาดี

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่ คำตอบคือ ไม่ได้ เนื่องจากสาเหตุสำคัญ 2 ประการคือ

– ตามปกติแล้ว สัญญาซื้อขายบ้าน/คอนโดจะระบุไว้ว่าเจ้าของห้องชุด/บ้านมีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง นั่นคือ ผู้ซื้อได้ตกลงไว้แล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้

– มีกฎหมายดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการเจ้าของห้องชุด/บ้านที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางได้ รวมถึงสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายได้ด้วย

ดังนั้น ผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดจึงต้องเสียค่าปรับค่าส่วนกลาง

นิติบุคคลมีอำนาจในการดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งนอกจากเสียค่าปรับค่าส่วนกลางแล้วยังโดนตัดสิทธิ์ในหลาย ๆ ด้าน ดังนี้

1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด

2. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม

3. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมค่าปรับค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยอย่างครบถ้วน และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล

4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้

1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด

2. สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกหากค้างชำระเกิน 3 เดือน

3. สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายด้วย หากค้างชำระเกิน 6 เดือน

4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้

ทั้งนี้ รายละเอียดของบทลงโทษขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของแต่ละโครงการ

ตามกฎหมายแล้ว ไม่ได้ เว้นแต่ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อมาจากการประมูลทรัพย์สินขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเท่านั้น หมายความว่า หากซื้อบ้านหรือคอนโดอื่นที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง ไม่ผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือทั้งผู้ขายและผู้ซื้อก็ต้องเคลียร์หนี้ที่ค้างชำระนั้นก่อน จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

เมื่อทราบกันแล้วว่า ค่าส่วนกลางมีสำคัญอย่างไรและมีค่าปรับค่าส่วนกลาง รวมถึงบทลงโทษอย่างไร ลูกบ้านจึงควรกันเงินส่วนหนึ่งไว้สำหรับค่าใช้จ่ายนี้ด้วย สำหรับผู้ที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยของโครงการใด ก็ควรพิจารณาว่า ค่าส่วนกลางอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องการและตอบโจทย์การใช้ชีวิตหรือไม่ รวมทั้งสามารถรับภาระจ่ายนี้ในระยะยาวได้หรือไม่