ค่าส่วนกลาง...ห้ามลืมก่อนซื้อ!

แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรยุคใหม่ที่ต้องมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางจะไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดคนซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย แต่เรื่อง “ค่าส่วนกลาง” ยังเป็นเรื่องที่คนซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญน้อยมาก ทั้งตั้งแต่ก่อนซื้อ และตอนที่เข้าไปอยู่อาศัยแล้ว ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว ค่าส่วนกลางเป็นประเด็นอันดับต้นๆ ที่คนจะซื้อที่อยู่อาศัยไม่ควรมองข้ามเช่นกัน

ทำไมต้องรู้เรื่องค่าส่วนกลาง? เพราะเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักที่ผู้อยู่อาศัยต้องจ่าย ซึ่งแต่ละโครงการจะมีวิธีการจัดการแตกต่างกัน บางโครงการจะจัดเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี บางโครงการจัดเก็บล่วงหน้าราย 6 เดือน หรือบางโครงการที่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อาจจะจัดเก็บล่วงหน้า 2-3 ปี ฯลฯ ซึ่งผู้ซื้อต้องนำมาคำนวณเป็นค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นๆ ด้วย

เงินค่าส่วนกลางที่จัดเก็บได้ จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยนั้นๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่ารปภ., ค่าแม่บ้าน, ค่าดูแลสวน, ค่าดูแลสระว่ายน้ำ, เงินเดือนพนักงานธุรการนิติบุคคล, ค่าดำเนินการต่างๆ อีกจิปาถะ เพื่อให้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยนั้นๆ ยังอยู่ในสภาพที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการยังใช้งานได้ ดังนั้น หากสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการยิ่งมีมาก ค่าใช้จ่ายยิ่งสูง และหากการบริหารจัดการภาพรวมที่อยู่อาศัยไม่ดี ใช้เงินส่วนกลางสิ้นเปลือง หรือมีการทุจริต เงินส่วนกลางไม่พอ จะเริ่มกลายเป็นปัญหาใหญ่ที่กระทบกับผู้อยู่อาศัย

สิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ ค่าใช้จ่ายสูง
โครงการคอนโดมิเนียมยุคใหม่หลายโครงการ เน้นจุดขายเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ เช่น ล็อบบี้ใหญ่ พื้นที่สวนจำนวนมาก ห้องสมุดขนาดใหญ่ ลิฟท์จอดรถอัจฉริยะ ลิฟท์โดยสารส่วนตัว บางโครงการมีทางเข้าทางออกหลายทาง เพื่อความปลอดภัย ก็ต้องใช้เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยมากกว่าโครงการที่มีทางเข้า-ออกทางเดียว (ยกเว้นเวลาอยู่อาศัยจริง คณะกรรมการนิติบุคคลจะมีมติให้ปิดทางเข้า-ออกที่เสี่ยงว่าจะไม่ปลอดภัย) โครงการที่ออกแบบให้มีกระจกเยอะ ก็ต้องขัดเยอะ ฯลฯ

ขณะที่เวลาขาย โครงการเหล่านี้ไม่ค่อยนำเสนอเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไรนัก ซึ่งหากเป็นกรณีโครงการระดับไฮเอนด์ที่คนซื้อมีกำลังจ่ายจะไม่ค่อยมีปัญหา เพราะไม่ว่าค่าส่วนกลางจะขยับขึ้นเท่าไร ก็มีกำลังในการจ่าย แต่โครงการระดับกลางที่จับกลุ่มคนชนชั้นกลาง หรือมนุษย์เงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะกู้แบงก์ซื้อ ยิ่งสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการมาก ค่าใช้จ่ายยิ่งสูง และถ้าเงินส่วนกลางที่จัดเก็บไม่เพียงพอ ต้องปรับขึ้น จะเริ่มมีปัญหา เพราะตอนซื้อ คำนวณแค่เงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน และบวกค่าส่วนกลางที่โครงการตั้งไว้เท่านั้น ไม่คาดการณ์ไว้ก่อนว่าจะมีการปรับขึ้น

ค่าส่วนกลางต่ำ ไม่ตอบโจทย์ระยะยาว
บางโครงการ ผู้พัฒนาโครงการจะใช้กลยุทธ์ตั้งค่าส่วนกลางไว้ต่ำมาก ไม่สอดคล้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่นำเสนอ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกล้านแปดรายการ สวนขนาดใหญ่ ล็อบบี้กว้าง เพดานสูง มีลิฟท์ส่วนตัว แต่ค่าส่วนกลาง 30-35 บาท/ตร.ม./เดือน ถ้าพื้นที่ใช้สอยในห้องเท่ากับ 35 ตร.ม. ค่าส่วนกลางรายเดือนจะเท่ากับ (คิดที่ 35 บาท) 1,225 บาท/เดือน จัดเก็บเป็นรายปีเท่ากับ 14,700 บาท เมื่อผู้ซื้อเห็นก็จะรู้สึกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ แต่เสียค่าส่วนกลางไม่แพงเลย น่าสนใจมาก เวลาคำนวณค่าใช้จ่ายรวมๆ ค่าผ่อน+ค่าส่วนกลางก็จะรู้สึกว่าไม่สูงมาก

จนเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยจริง ผู้พัฒนาโครงการส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางให้นิติบุคคล (ซึ่งก็คือเจ้าของร่วมอย่างเราๆ นั่นเอง) เริ่มเห็นค่าใช้จ่าย เริ่มเห็นว่าเงินค่าส่วนกลางที่จัดเก็บแรกเริ่มนั้นไม่เพียงพอ จนต้องมีการประชุมเจ้าของร่วม เพื่อปรับขึ้นค่าส่วนกลาง จะเริ่มมีปัญหา บางโครงการเจ้าของร่วมไม่เห็นด้วยกับการปรับขึ้น เพราะรู้สึกว่าเป็นภาระที่เพิ่มขึ้นมาก ถ้าเสียงส่วนใหญ่มีมติให้ปรับขึ้น ก็อาจจะดีไป

แต่ถ้าเสียงส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วยที่จะให้ปรับขึ้น โครงการนั้นๆ ก็ปรับขึ้นค่าส่วนกลางไม่ได้ และอาจต้องหันไปใช้วิธี “ลดค่าใช้จ่าย” เช่น ลดจำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ลดการเปิดไฟ ประหยัดน้ำ ลดความถี่เจ้าหน้าที่ดูแลสวน ฯลฯ ซึ่งท้ายที่สุด อาจมีผลให้ภาพรวมของโครงการมีสภาพที่ทรุดโทรมลง

Sinking Fund เรื่องที่คนลืมนึกถึง
ส่วนเงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) ซึ่งเป็นเงินก้อนที่จัดเก็บครั้งแรกนั้น ส่วนใหญ่จะจัดเก็บ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม./เดือน ค่ากองทุนส่วนกลาง ก็จะอยู่ที่ 350 บาท/ตร.ม./เดือน จัดเก็บครั้งแรกเท่ากับ 14,700 บาท ซึ่งช่วงที่ขายโครงการ พนักงานขายส่วนใหญ่จะพูดว่า เงินกองทุนส่วนกลางจัดเก็บครั้งเดียวเท่านั้น

แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินกองทุนส่วนกลางคือ เงินสำรองของโครงการเพื่อใช้ในยามฉุกเฉิน ซึ่งหากเป็นค่าใช้จ่ายทั่วไป โครงการไม่ควรนำเงินสำรองนี้ออกมาใช้ แต่หากมีการนำส่วนนี้มาใช้ ก็อาจต้องมีการจัดเก็บเงินกองทุนส่วนกลางรอบใหม่ หรือถึงช่วงที่ตึกต้องบำรุงครั้งใหญ่ เช่น ทาสีอาคาร ซ่อมลิฟท์ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ จะขึ้นอยู่กับเสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมว่าจะใช้วิธีนำเงินกองทุนส่วนกลางมาใช้ หรือจัดเก็บใหม่ต่างหากเฉพาะค่าใช้จ่ายส่วนนี้ นั่นหมายถึง ไม่ใช่การจัดเก็บครั้งเดียวอย่างที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เข้าใจ

ต้องเข้าใจค่าส่วนกลางก่อนซื้อ
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ต้องให้ความสนใจเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย ต้องวิเคราะห์ว่า สิ่งอำนวยความสะดวกเท่านี้ สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้แรกเริ่มหรือไม่ ถ้าประเมินแล้ว ไม่สอดคล้อง มีโอกาสที่ค่าใช้จ่ายจะต้องสูงกว่านั้น ให้ระลึกไว้เลยว่า เมื่ออยู่อาศัยจริง จะต้องมีการปรับขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางแน่นอน รวมถึงเงินกองทุนส่วนกลาง ไม่ใช่เงินที่เรียกเก็บเพียงครั้งแรกครั้งเดียวตามที่เข้าใจ แต่มีโอกาสเรียกเก็บได้อีก ซึ่งผู้ซื้อต้องรับรู้ก่อนตัดสินใจด้วย

นอกจากนี้ ในช่วงที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อก็ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการโครงการ การใช้จ่ายเงินส่วนกลาง ต้องเข้าร่วมการประชุมใหญ่ประจำปี อย่าปล่อยให้เกิดปัญหาทุจริต หรือรั่วไหล จนยากจะแก้ไข กลายเป็นเรื่องใหญ่ บางโครงการมีปัญหาเรื่องเงินค่าใช้จ่ายหนักถึงระดับที่โครงการต้องกู้ยืมมาเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง กลายเป็นปัญหาหนี้สินที่ผู้อยู่อาศัยต้องแบกรับ เพราะหากไม่มีเงินในการดูแลภาพรวมโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกอันสวยหรูที่เคยเห็นตอนก่อนจะซื้อ หรือตอนเข้ามาอยู่โครงการใหม่ๆ ก็ยากที่จะยังอยู่ในสภาพที่ดีเหมือนเดิม
ตึกสูง ตึกเตี้ย มีผลกับค่าส่วนกลาง

โครงการตึกสูง หรือ Hi-rise กลุ่มอาคารชุดความสูงระดับปกติ 30-35 ชั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับกลาง ที่มีจำนวนห้องชุดเยอะ ประมาณ 1,000 ยูนิตขึ้นไป แม้จำนวนคนจะเยอะ แต่ข้อดีคือมีคนช่วยหารค่าส่วนกลาง/ห้องเยอะ แต่ถ้าโครงการระดับกลาง คนอยู่อาศัยเป็นมนุษย์เงินเดือนระดับกลาง แล้วห้องชุดน้อยกว่า 1,000 ยูนิต ข้อดีคือ มีความเป็นส่วนตัวสูง แต่ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง/ห้องมีโอกาสที่จะค่อนข้างสูง

ส่วนกลุ่มอาคารชุด Hi-rise ความสูงมาก 40-50 ชั้นขึ้นไป ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ คนซื้อมีเงิน ไม่น่าห่วง

ส่วนตึก Low-rise อาคารชุด 8 ชั้น ค่าใช้จ่ายคงที่ เช่น ค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน ฯลฯ จะใกล้เคียงกับตึกสูง แต่ตัวหารน้อย ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง/ห้อง จึงมีโอกาสที่จะสูงกว่าโครงการ Hi-rise

คิดก่อนซื้อ
ทั้งผู้อยู่อาศัย และผู้ซื้อลงทุน ควรนำค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และโอกาสที่ค่าส่วนกลางจะปรับขึ้น มาเป็นหนึ่งในการตัดสินใจด้วยว่า รับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไหวหรือไม่ ทั้งค่าผ่อน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ตในห้อง และค่าส่วนกลาง ยังคุ้มกับการลงทุนหรือไม่ ถ้ายังไหว ยังคุ้ม ลุยต่อ แต่ถ้าประเมินแล้วไม่น่าจะไหว ยังไม่ควรรีบตัดสินใจ อาจเป็นปัญหาใหญ่ในภายหลัง