จำนอง-ขายฝาก แตกต่างกันอย่างไรในทางกฎหมาย

จำนอง-ขายฝาก แตกต่างกันอย่างไรในทางกฎหมาย

สำหรับบทความนี้ ผู้เขียนอยากจะนำท่านผู้อ่านไปรู้จักกับความแตกต่างกันระหว่างนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 2 ชนิด นั่นคือ "จำนอง" และ "ขายฝาก" ที่มักจะพบเห็นได้ในการขอสินเชื่อหรือกู้ยืมเงินโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน นิติกรรมทั้ง 2 ชนิดนี้ ถึงแม้จะดูคล้ายกันในสายตาคนทั่วไป แต่ที่จริงแล้วต่างกันอย่างสิ้นเชิงในทางกฎหมาย

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

sportlight

 

จำนองคืออะไร

การจำนองมักจะพบได้ในกรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งกฎหมายที่กำหนดความหมายของการจำนองก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 702 ตามข้างล่างนี้

“มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”

จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่าจำนองจะต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ เจ้าของทรัพย์สินที่เรียกว่า ผู้จำนอง และผู้ที่รับทรัพย์สินเป็นหลักประกันที่เรียกว่า ผู้รับจำนอง ทีนี้เราจะมาดูลักษณะทางกฎหมายบางประการของการจำนองเพื่อเปรียบเทียบกับการขายฝากกัน

 

สัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง

สัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง

บทความสิงหาคม 2563

 

1. จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์

การจำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ คือ เป็นสัญญาเพื่อประกันหนี้ อยู่โดยลำพังไม่ได้ จะต้องมีสัญญาประธานที่เป็นสัญญาที่ทำให้เกิดหนี้เสียก่อน เช่น สัญญากู้ ในกรณีที่เราซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะให้เราทำสัญญากู้เพื่อเอาเงินไปจ่ายกับโครงการ แล้วให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านมา และเอาบ้านมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้กับธนาคารไว้

สัญญากู้ก็คือสัญญาประธานนั่นเอง จะไม่มีการจำนองอยู่ลอยๆ โดยไม่มีสัญญาประธานที่ทำให้เกิดหนี้ได้

2. ดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยก็เป็นไปตามสัญญาประธาน เพราะการจำนองไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตนเอง สัญญาประธานมีกฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้เท่าไหร่ก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมปกติ ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ถ้าเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น

3. การชำระเงินคืน

การชำระเงินคืนก็เป็นไปตามสัญญาประธานเช่นกัน คือ ถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ตามที่สัญญากำหนดไว้

4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้

เจ้าของทรัพย์ที่นำมาจำนองอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนองเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ แต่ยังคงอยู่กับผู้จำนอง เช่น กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร เราจะเป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่วันที่ซื้อมาเพียงแต่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับธนาคารและธนาคารก็จะเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบ

6. การบังคับคดี

เมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง หรือเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นสิทธิ จะบังคับเอาเองไม่ได้

7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

การจดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน จะถูกคิดค่าธรรมเนียมอัตราร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

 

เมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาด

 

ขายฝากคืออะไร

กรณีขายฝากมักจะพบในกรณีที่กู้เงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ คือเมื่อเราต้องการสินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็มักจะให้เรานำทรัพย์สินมาจดทะเบียนขายฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนเท่ากับเวลาที่เราจะต้องชำระหนี้คืน แต่ที่จริงแล้วการขายฝากไม่ใช่การประกันหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนอง ลองมาดูความแตกต่างกันตามข้างล่างนี้

“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”

จากกฎหมายข้างต้น จะเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ขาย (ฝาก) กับผู้ซื้อ (ฝาก) โดยผู้ขายขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ แต่ผู้ขายอาจไถ่คืนได้ หรือพูดกันง่าย ๆ ก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืนได้นั่นเอง โดยลักษณะทางกฎหมายของการขายฝากมีดังนี้

1. ขายฝากเป็นสัญญาประธาน

ขายฝากเป็นสัญญาประธาน คือ เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ด้วยตนเอง อยู่ได้โดด ๆ โดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับสัญญาอื่นแบบสัญญาจำนอง

2. ดอกเบี้ย

ที่จริงแล้วสัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ย เนื่องจากไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง

3. การชำระเงินคืน

การขายฝากนั้นไม่มีการผ่อนชำระคืนเงินเป็นงวด ๆ แบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่ทั้งนี้ ในกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้มักจะให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนเป็นงวด ๆ ไม่ต่างจากการกู้โดยจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษาเพิกถอนการขายฝากนั้น ๆ ได้

4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้

ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝากจึงเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์

ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก เพียงแต่ว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนมาเป็นของตนได้ในภายหลังเท่านั้นเอง

6. การบังคับคดี

เมื่อผู้ขายฝากผิดนัดไม่ไถ่ทรัพย์สินคืนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากก็หลุดเป็นสิทธิ์ขาดแก่ผู้รับซื้อฝากทันที ไม่มีโอกาสไถ่คืนได้อีก ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องบังคับคดีโดยฟ้องศาลอีก เพราะว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนมาที่ตนเองตั้งแต่วันที่รับซื้อฝากแล้ว

7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

เนื่องจากการขายฝากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแบบเดียวกับการขาย ก็คือ เสียค่าธรรมเนียมราชการร้อยละ 2 และภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อีกต่างหาก ซึ่งจะมีอัตราแตกต่างกันไปแล้วแต่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

 

มารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้านกัน

มารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้านกัน

บทความเมษายน 2562

 

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน