สำหรับบทความนี้ ผู้เขียนอยากจะนำท่านผู้อ่านไปรู้จักกับความแตกต่างกันระหว่างนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 2 ชนิด นั่นคือ "จำนอง" และ "ขายฝาก" ที่มักจะพบเห็นได้ในการขอสินเชื่อหรือกู้ยืมเงินโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน เช่น รับขายฝากที่ดิน นิติกรรมทั้ง 2 ชนิดนี้ ถึงแม้จะดูคล้ายกันในสายตาคนทั่วไป แต่ที่จริงแล้วต่างกันอย่างสิ้นเชิงในทางกฎหมาย
จำนองคืออะไร
การจำนองมักจะพบได้ในกรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งกฎหมายที่กำหนดความหมายของการจำนองก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 702 ตามข้างล่างนี้
“มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”
จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่าจำนองจะต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ เจ้าของทรัพย์สินที่เรียกว่า ผู้จำนอง และผู้ที่รับทรัพย์สินเป็นหลักประกันที่เรียกว่า ผู้รับจำนอง ทีนี้เราจะมาดูลักษณะทางกฎหมายบางประการของการจำนองเพื่อเปรียบเทียบกับการขายฝากกัน
สัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง?
สัญญาการจำนองที่ดิน สัญญาการจำนองบ้าน เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร อะไรที่สามารถจำนองได้บ้าง และสิ่งที่ควรมีในสัญญาการจำนองมีอะไรบ้าง
1. จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์
การจำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ คือ เป็นสัญญาเพื่อประกันหนี้ อยู่โดยลำพังไม่ได้ จะต้องมีสัญญาประธานที่เป็นสัญญาที่ทำให้เกิดหนี้เสียก่อน เช่น สัญญากู้ ในกรณีที่เราซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะให้เราทำสัญญากู้เพื่อเอาเงินไปจ่ายกับโครงการ แล้วให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านมา และเอาบ้านมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้กับธนาคารไว้
สัญญากู้ก็คือสัญญาประธานนั่นเอง จะไม่มีการจำนองอยู่ลอย ๆ โดยไม่มีสัญญาประธานที่ทำให้เกิดหนี้ได้
2. ดอกเบี้ย
ดอกเบี้ยก็เป็นไปตามสัญญาประธาน เพราะการจำนองไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตนเอง สัญญาประธานมีกฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้เท่าไหร่ก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมปกติ ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ถ้าเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น
3. การชำระเงินคืน
การชำระเงินคืนก็เป็นไปตามสัญญาประธานเช่นกัน คือ ถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ตามที่สัญญากำหนดไว้
4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้
เจ้าของทรัพย์ที่นำมาจำนองอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนองเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้
5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ แต่ยังคงอยู่กับผู้จำนอง เช่น กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร เราจะเป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่วันที่ซื้อมาเพียงแต่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับธนาคารและธนาคารก็จะเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบ
6. การบังคับคดี
เมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง หรือเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นสิทธิ จะบังคับเอาเองไม่ได้
7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
การจดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน จะถูกคิดค่าธรรมเนียมอัตราร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ขายฝากคืออะไร
กรณีขายฝากมักจะพบในกรณีที่กู้เงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ คือเมื่อเราต้องการสินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็มักจะให้เรานำทรัพย์สินมาจดทะเบียนขายฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนเท่ากับเวลาที่เราจะต้องชำระหนี้คืน แต่ที่จริงแล้วการขายฝากไม่ใช่การประกันหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนอง ลองมาดูความแตกต่างกันตามข้างล่างนี้
“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”
จากกฎหมายข้างต้น จะเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ขาย (ฝาก) กับผู้ซื้อ (ฝาก) โดยผู้ขายขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ แต่ผู้ขายอาจไถ่คืนได้ หรือพูดกันง่าย ๆ ก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืนได้นั่นเอง โดยลักษณะทางกฎหมายของการขายฝากมีดังนี้
1. ขายฝากเป็นสัญญาประธาน
ขายฝากเป็นสัญญาประธาน คือ เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ด้วยตนเอง อยู่ได้โดด ๆ โดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับสัญญาอื่นแบบสัญญาจำนอง
2. ดอกเบี้ย
ที่จริงแล้วสัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ย เนื่องจากไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง
3. การชำระเงินคืน
การขายฝากนั้นไม่มีการผ่อนชำระคืนเงินเป็นงวด ๆ แบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่ทั้งนี้ ในกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้มักจะให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนเป็นงวด ๆ ไม่ต่างจากการกู้โดยจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษาเพิกถอนการขายฝากนั้น ๆ ได้
4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้
ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝากจึงเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้
5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์
ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก เพียงแต่ว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนมาเป็นของตนได้ในภายหลังเท่านั้นเอง
6. การบังคับคดี
เมื่อผู้ขายฝากผิดนัดไม่ไถ่ทรัพย์สินคืนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากก็หลุดเป็นสิทธิ์ขาดแก่ผู้รับซื้อฝากทันที ไม่มีโอกาสไถ่คืนได้อีก ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องบังคับคดีโดยฟ้องศาลอีก เพราะว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนมาที่ตนเองตั้งแต่วันที่รับซื้อฝากแล้ว
7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
เนื่องจากการขายฝากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแบบเดียวกับการขาย ก็คือ เสียค่าธรรมเนียมราชการร้อยละ 2 และภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อีกต่างหาก ซึ่งจะมีอัตราแตกต่างกันไปแล้วแต่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
รู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน
ค่าธรรมเนียมและภาษี ถือเป็นหนึ่งค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป จนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็น
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
ด้านล่างเป็นการเพิ่มเติมข้อมูลโดยทีมงาน DDproperty
ในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง หลายคนจำเป็นต้องใช้เงินทุนเพื่อหมุนเวียน จึงนำที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร คอนโดมิเนียมที่มีอยู่เปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อหมุนเวียนได้ด้วยการขายฝากที่ดินกับผู้รับขายฝากที่ดิน หรือการนำหลักทรัพย์ที่มีอยู่ไปวางค้ำประกันกับสถาบันการเงิน หรือตามแหล่งเงินทุนต่าง ๆ
รับขายฝากที่ดิน คืออะไร
การรับขายฝากที่ดิน คือ รูปแบบการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดิน ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ทั้งนี้ โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก
ตัวอย่างการรับขายฝากที่ดิน เช่น นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับนายทุนที่รับขายฝากที่ดิน โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับนายทุน จนกว่านาย ก.จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก
หลักสำคัญของขายฝากที่ดินคือ ต้องมีการส่งมอบกรรมสิทธิ์การครอบครองให้กับผู้รับขายฝากที่ดิน แต่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิ์จะไถ่ถอนได้ แต่หากเกินกำหนดจากระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ทรัพย์สินก็จะเปลี่ยนมือโดยทันที จึงเป็นเรื่องที่ผู้ขายฝากต้องระมัดระวัง
ข้อดี รับขายฝากที่ดิน
| ข้อดี | รายละเอียด |
| ปลอดภัย | ต้องมีการทำสัญญาอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน |
| รวดเร็ว | อนุมัติได้ในเวลาอันรวดเร็ว |
| วงเงินค่อนข้างสูง | ได้วงเงินค่อนข้างสูง 40-70% จากราคาประเมิน |
| สะดวก | มีหลักทรัพย์การขายฝาก ไม่ต้องมี Statement |
| ยืดหยุ่น | สามารถขยายเวลาไถ่ถอน หรือต่อสัญญาขายฝากได้หลายครั้ง แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี |
ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายฝากกับผู้รับขายฝากที่ดิน มักจะมีการทำสัญญากันปีต่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกำหนดเวลาไถ่ถอน และการขายฝากที่ดิน ควรศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนแน่ชัดก่อนว่ามีอะไรบ้าง เพื่อจะดำเนินการขายฝากได้อย่างถูกต้อง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า