จีดีพีและอสังหาฯเกี่ยวเนื่องกันอย่างไร

หลายคนอาจจะสงสัยว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศและอสังหาฯเกี่ยวเนื่องกันอย่างไรแล้วมันสามารถส่งผลกระทบต่อเราได้อย่างไรบ้างในเรื่องการซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ก่อนจะพูดถึงความสัมพันธ์กันระหว่างสองตัวนี้กระผมขออธิบายคร่าวๆว่า GDP นั้นคืออะไร

จีดีพี หรือภาษาไทยแปลว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ เป็นดัชนีชี้วัดว่า ณ ช่วงระยะเวลานั้นๆสภาพเศรษฐกิจของประเทศเป็นอย่างไรโดยสามารถคำนวณได้ทั้งช่วงเดือน, ไตรมาส หรือปี แล้วทำไมต้องมีการชี้แจงตัวเลขจีดีพีล่ะ? คำตอบนั้นแสนง่ายมากครับ ถ้าคุณคือนักลงทุนกำลังมองหาประเทศที่จะเข้าไปลงทุน สิ่งแรกที่สามารถสรุปได้ดีเลยคือตัวเลขจีดีพีนี่เอง ยกตัวอย่างประเทศไทยจีดีพีในไตรมาสล่าสุดอัตราเติบโตอยู่ที่ 2.9% ซึ่งเติบโตเป็น 3% จากช่วงเดียวกันปีก่อนหน้านี้) โดยสัดส่วนสำคัญอยู่ที่อุตสาหกรรมส่งออก (34%) และภาคบริการ (44%) – ภาคบริการจะรวมไปถึงส่วนของการค้าปลีก-ส่ง, การใช้จ่ายของภาครัฐและครัวเรือน, สถาบันการเงินและสถานศึกษา, ระบบขนส่งคมนาคมและระบบสื่อสารมวลชน ส่วนที่เหลือจะไปอยู่ที่ภาคเกษตรกรรม จากตัวเลขนี้เศรษฐกิจบ้านเรากำลังเติบโตในสปีดที่ช้าแต่ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีหากมองย้อนดูเหตุการณ์ระเบิดเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา จะสังเกตได้ว่าทางรัฐพยายามออกมาตรการต่างๆเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคครัวเรือน ที่เห็นได้ชัดเจนคือนโยบายเรื่องอสังหาฯที่ออกมาเอื้อประโยชน์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คราวนี้จีดีพีนำอะไรมาคำนวณบ้าง – เราจะนำตัวเลขในเรื่องการลงทุนและการบริโภคทั้งภาคเอกชนและรัฐบาลรวมไปถึงตัวเลขการส่งออกและนำเข้าด้วย ถ้าจะให้ใช้สูตรคงจะปวดหัวเป็นแน่ ดังนั้นขอยกตัวอย่างที่ง่ายๆ จีดีพีของเรือที่ถูกสร้างลำหนึ่งไม่ได้คำนวณจากการมูลค่าของมันในตลาดแต่คำนวณจากราคาตลาดหักลบกับตัวเลขราคาทุนในการก่อสร้างจะได้ออกมาเป็นจีดีพีของเรือลำนั้น

หากตัวเลขจีดีพีนั้นถดถอยหรือเติบโตได้ช้าลงแน่นอนเมื่อข่าวออกมาเราก็จะชั่งใจแล้วว่าในเมื่อเศรษฐกิจไม่ดีจะเก็บเงินไว้หรือจะใช้ไป และแน่นอนว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดถือว่าเป็นการใช้จ่ายของผู้บริโภค (consumer spending) ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่นำมาใช้คำนวณจีดีพี การที่เกิดการใช้จ่ายภาคครัวเรือนมากขึ้นสะท้อนถึงสภาพเศรษฐกิจที่ดี, ประชาชนมีรายได้ที่ดีก่อให้เกิดกำลังซื้อที่มากขึ้น โดยการซื้อที่ใหญ่ที่สุดของภาคครัวเรือนเห็นทีจะไม่พ้นเรื่องที่อยู่อาศัยซึ่งจะใช้การตัดสินใจเพียงไม่กี่ครั้งตลอดทั้งชีวิตในการซื้อซึ่งค่อนข้างกินสัดส่วนที่เยอะเมื่อนำมาคำนวณจีดีพี โดยเมื่อประชาชนมีกำลังซื้อมากขึ้น ดีมานด์ก็จะเกิดมากขึ้น หากซัพพลายสามารถถูกป้อนเข้าไปเพื่อระงับดีมานด์ได้จะสามารถควบคุมราคาไม่ให้อสังหาฯสูงริ่วได้ โดยในส่วนของซัพพลายที่กำลังถูกป้อนนี้ก่อให้เกิดการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น (employment rate) ส่งผลให้ประชากรมีกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นเป็นอีกตัวเช่นกันในการคำนวณจีดีพี เราจะเห็นได้ว่าการที่เกิดคอนโดมิเนียมขึ้นเยอะ(ยกตัวอย่างประเทศไทย)เป็นตัวควบคุมไม่ให้ราคามันอยู่ในระดับที่สูงจนเกินไป เมื่อเปรียบเทียบกับนครนิวยอร์คที่มีการควบคุมการก่อสร้างอาคาร (building restrictions) ขึ้นมาทำให้ยูนิตที่อยู่อาศัยค่อนข้างน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับความเจริญในตัวเมืองซึ่งดึงดูดประชากรจากชานเมืองเข้ามามาก เมื่อประชากรหลั่งไหลเข้ามาแต่ยูนิตอยู่อาศัยไม่ตอบสนองต่ออุปสงค์เส้นนี้ทำให้ราคานั้นถีบตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก โดยมีเพียงคนรวยเท่านั้นที่สามารถซื้อหรือเช่าอพารต์เม้นท์ได้ในนิวยอร์ค

Singapore: ไตรมาสล่าสุดตัวเลข GDP ขยายขึ้น 1.4% มากกว่าที่ตลาดคาดการณ์ แต่ถือว่าเป็นช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวน้อยที่สุดนับตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยช่วงปี 2009 โดยตัวเลขจีดีพีส่วนใหญ่จะอยู่ที่ภาคบริการ – การค้าปลีก-ส่ง, การใช้จ่ายของภาครัฐและครัวเรือน, สถาบันการเงินและสถานศึกษา, ระบบขนส่งคมนาคมและระบบสื่อสารมวลชน (72%) ส่วนที่เหลือจะไปอยู่ที่ภาคอุตสาหกรรม ทั้งนี้เพราะสิงคโปร์ถูกจัดว่าเป็นประเทศที่มี branding ในการทำธุรกิจร่วมดีที่สุดในโลกรวมไปถึงเรื่องการศึกษาเรียกได้ว่าเป็นดินแดนแห่งปัญญาชนจึงไม่น่าแปลกใจที่จะเห็นสัดส่วนจีดีพีไปรวมตัวกันอยู่ที่ภาคบริการนี้
Indonesia: ไตรมาสล่าสุดตัวเลข GDP ขยายขึ้น 4.73% จาก 4.67% ไตรมาสก่อนหน้านี้ นั่นเพราะการใช้จ่ายของภาครัฐที่มากขึ้นเพื่อเข้ามาช่วยเหลือตัวเลขการส่งออกและการบริโภคจากภาคครัวเรือนที่น้อยลง สัดส่วน GDP ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ภาคอุตสาหกรรม (46.5%) และภาคบริการ (38%) อินโดนีเซียจะมีสัดส่วนจีดีพีที่คล้ายกับของไทยเรานั่นเพราะยังคงพึ่งตัวเลขการส่งออกภาคอุตสาหรรมเป็นสำคัญ จะเห็นได้จากการที่แบรนด์ต่างๆที่มีฐานผลิตอยู่ที่ประเทศนี้
Malaysia: ไตรมาสล่าสุดมาเลเซียมีตัวเลขการส่งออกที่ดีขึ้นแต่ตัวเลขการใช้จ่ายจากภาคครัวเรือนและรัฐยังคงน้อยส่งผลให้ GDP ขยาย 4.7% จากไตรมาสก่อน 4.9% โดยมาเลเซียเองได้เปลี่ยนจากประเทศที่เคยพึ่งเศรษฐกิจไปยังภาคอุตสาหกรรมไปสู่ประเทศเศรษฐกิจหลากหลาย โดยในช่วงปีผ่านๆมาภาคบริการครองสัดส่วนจีดีพีถึง 54% รองลงมาคือภาคอุตสาหกรรมส่งออก, เหมืองแร่และเกษตรกรรมตามลำดับ