ทำไมช่วงเวลานี้คือโอกาสทองของผู้ซื้อคอนโด

แม้ว่าเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา จะยังคงชะลอตัว แต่เห็นแนวโน้มของการฟื้นตัว หลังจากประเทศไทยประกาศคลายล็อกดาวน์ เนื่องจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย มีจำนวนผู้ติดเชื้อในประเทศน้อยลงอย่างมาก ภาคธุรกิจส่วนใหญ่กลับมาเปิดตัวอีกครั้ง เช่นเดียวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีสัญญาณดีขึ้น จากผู้ประกอบการที่ยังคงใช้โปรโมชั่นในการกระตุ้นผู้ซื้อที่มีความพร้อม โดยเฉพาะผู้ซื้อคอนโด

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 (Q2 2563) ในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 6 นับจากช่วง Q1 2562 โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 196 จุด จาก 204 จุด หรือลดลง 4% จาก Q1 2563 และลดลงถึง 12% ในรอบ 1 ปี นับเป็นดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำที่สุดในรอบ 11 ไตรมาส (นับจาก Q3 2560)

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ยังคงลดลงในแง่ของราคา โดยเฉพาะคอนโด จากปัจจัยสำคัญคือการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงต้องเวลาในการฟื้นตัว และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา พร้อมโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อคอนโด ทำให้ราคาคอนโดปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยดัชนีราคาคอนโดลดลง 4% จาก Q1 2563 และลดลงมากถึง 9% ในรอบ 1 ปี และคาดว่าจะเห็นภาพเช่นนี้ตลอดทั้งปี 2563

นอกจากนี้ยังปรับเปลี่ยนรูปแบบการให้บริการผ่านช่องทางออนไลน์แบบครบวงจรมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขาย การเยี่ยมชมผ่านฟังก์ชั่นนำชมเสมือนจริง หรือ Virtual Tour หรือแม้กระทั่งการตรวจรับมอบ สอดคล้องกับผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุดที่พบว่าผู้บริโภคกว่า 70% ใช้ช่องทางออนไลน์อย่างโซเชียลมีเดีย และเว็บสื่อกลาง (online property marketplace) ในการหาค้นหาข้อมูล

ขณะที่อุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปัจจุบันยังคงมีแนวโน้มปรับตัวลดลง เนื่องจากสินค้าที่มีสัดส่วนมากที่สุดในตลาดอย่างคอนโดหายไป จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ปรับแผนไปเปิดโครงการแนวราบเพื่อตอบรับกับกลุ่มเรียลดีมานด์หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แทนกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนที่หายไปจากตลาด สอดคล้องกับในส่วนของผู้บริโภคที่คิดจะขายคอนโดในช่วงนี้ ยังคงเก็บสินค้าไว้ เนื่องจากช่วงจังหวะนี้ราคาขายต้องตั้งแข่งกับผู้ประกอบการที่ลดค่อนข้างมากทำให้ผลตอบแทนอาจไม่ดีเท่าที่ควร

โดยตั้งแต่ Q4 2562 เป็นต้นมา จำนวนอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วง Q2 2563 พบว่า จำนวนอุปทานลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 โดยอยู่ที่ 285 จุด หรือลดลงถึง 15% จาก Q1 2563 แสดงให้เห็นถึงจำนวนอุปทานที่อยู่ในตลาด มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าคอนโดมิเนียมจะยังคงมีสัดส่วนอุปทานมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ทั้งหมด คิดเป็น 81% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด แต่ลดลงจาก Q1 2563 ถึง 8% และลดลงถึง 14% ในรอบ 1 ปี

ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสแรกของปี 2563 และเพิ่มขึ้นถึง 27% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ส่วนจำนวนบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสแรกของปี 2563 และเพิ่มขึ้น 27% ในรอบ 1 ปีเช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ แสดงให้เห็นถึงผู้ประกอบการและผู้บริโภคยังคงเชื่อมั่นว่าสินค้าประเภทแนวราบยังมีแนวโน้มที่ดี

ทำเลที่มีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์คือ เขตวัฒนา โดยมีรายละเอียดดังนี้

– คอนโดในเขตวัฒนา มีสัดส่วนอยู่ที่ 19% ของอุปทานคอนโดในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ลดลง 9% จากช่วง Q1 2563 โดย 48% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย, ทองหล่อ, พร้อมพงษ์) ถือเป็นเขตที่มีจำนวนคอนโดสูงที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา (นับตั้งแต่ปี 2558)

– ทาวน์เฮ้าส์ในเขตวัฒนา มีจำนวนสูงที่สุดต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 นับจากช่วง Q1 2562 มีสัดส่วนอยู่ที่ 6% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 56% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย, ทองหล่อ, พร้อมพงษ์)

– บ้านเดี่ยวในเขตวัฒนา มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 46% อยู่ในแขวงพระโขนงเหนือ (พระโขนง, อ่อนนุช) โดยอุปทานแนวราบส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่นำมารีเซล

คาดว่าในช่วง Q3 2563 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก โดยเร่งระบายสต็อกสินค้าคงค้างที่มีอยู่ในตลาดก่อน ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่จะหันไปพัฒนาโครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว ระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อตอบรับกับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ

จากรายงานผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภค DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด พบว่า ผู้บริโภค 3 ใน 4 ยังคงวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ส่วนนักลงทุนแม้ว่าส่วนใหญ่จะชะลอการซื้อออกไป แต่ยังมีอีก 15% ที่ยังมองว่าช่วงเวลานี้เป็นโอกาสที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อต้องมีการสำรองเงินไว้ รวมถึงมีวินัยทางการเงินมากขึ้น หากคิดจะซื้อบ้านในช่วงนี้เพราะสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจ การจ้างงาน และรายได้ของครัวเรือน