ซื้อคอนโดตอนไหน ได้ราคาถูกใจสุดๆ

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่มีการเคลื่อนไหวของราคาในช่วงเวลาสั้นที่สุด โดยราคาขายนั้นมีการปรับเปลี่ยนอยู่ตลอดทุกความคืบหน้าของการก่อสร้างของโครงการ ยิ่งโครงการใกล้แล้วเสร็จมากเท่าไร ราคาขายก็แพงขึ้นมากเท่านั้น แล้วช่วงเวลาใดล่ะ ที่เหมาะสมในการซื้อคอนโด พบคำตอบได้ในบทความจาก DDproperty ในครั้งนี้

จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาขายคอนโดมิเนียมในหลายๆ โครงการ จากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆ เจ้า พบว่าคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนสร้างนั้นจะมีการปรับราคาตามขั้นตอนการดำเนินการของโครงการ ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ช่วงเวลา ดังนี้

ในการนำยูนิตในคอนโดออกขายครั้งแรก จะเป็นการเปิดขายรอบพิเศษ หรือที่รับรู้กันในแวดวงว่าเป็นรอบวีไอพี ซึ่งจัดให้สำหรับลูกค้าคนสำคัญ ลูกค้าเก่าของบริษัท มีสิทธิ์เลือกซื้อยูนิตในโครงการได้ก่อนใคร โดยลูกค้าวีไอพีทั้งหลายจะได้รับการแจ้งเชิญเข้าร่วมการซื้อคอนโดในรอบพิเศษนี้ในลักษณะของการเชิญโดยตรง ตามรายละเอียดการติดต่อของลูกค้าซึ่งบริษัทมีอยู่ในฐานข้อมูล

การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงการเปิดขายรอบพิเศษนี้ นอกจากจะทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสซื้อยูนิตซึ่งตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดีบนอาคาร คือตั้งอยู่ในทิศทางที่เหมาะสม และสามารถมองเห็นวิวที่สวยงามแล้ว อีกหนึ่งประโยชน์ของการซื้อคอนโดมิเนียมในรอบนี้ก็คือการได้ซื้อในราคาพิเศษ ไม่รวมไปถึงของแถม และส่วนลดต่างๆ อีกมากมาย ที่บริษัทจัดมาให้เป็นการขอบคุณลูกค้าวีไอพีสำหรับความไว้วางใจเลือกซื้อคอนโดในโครงการของบริษัทอีกครั้ง

ทำให้การได้ซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงนี้มีโอกาสได้ซื้อในราคาถูกที่สุด และห้องที่ซื้อไปถ้าหากเป็นห้องที่สวย ห้องที่มีผังห้องจำกัดในโครงการก็จะมีสามารถในการทำกำไรจากการขายได้ดีในอนาคตอีกด้วย

หลังจากเปิดขายรอบวีไอพีแล้ว ยูนิตที่ยังเหลืออยู่จะนำมาขายให้บุคคลทั่วไปในช่วง Presale ซึ่งราคาจะเพิ่มขึ้นมาจากรอบวีไอพีเล็กน้อย เน้นเซลล์โปรโมชั่นต่างๆ อย่างมาก ทั้งการลดราคา การยกเว้นค่าส่วนกลางในช่วงเวลาหนึ่ง ฟรีค่าโอน แม้กระทั่งอยู่ฟรีโดยไม่ต้องผ่อนในช่วงปีแรก ๆ

รวมไปถึงการแจกเฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออาจเป็นรางวัลอื่นๆ ก็ได้ โครงการโน้มน้าวใจให้ลูกค้าตัดสินใจจองซื้อในรอบพรีเซลล์อย่างมากเพราะต้องการนำยอดจองนี้ไปแสดงต่อธนาคารเพื่อขอกู้เงินมาดำเนินโครงการ กลยุทธ์ด้านราคาจึงมักจะถูกนำมาใช้ในช่วงนี้ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อลูกค้าที่ต้องการซื้อจริงๆ เพราะเป็นช่วงเวลาหนึ่งที่ลูกค้าจะสามารถซื้อได้ในราคาที่ค่อนข้างถูกกว่าช่วงเวลาอื่น ในขณะที่ยังมียูนิตในโครงการเหลือให้เลือกได้ค่อนข้างมาก

แต่ต้องทำใจไว้ส่วนหนึ่งว่ายูนิตที่สวยๆ หรือมีความเฉพาะตัวอาจจะหมดไปตั้งแต่ช่วงเปิดขายวีไอพีแล้ว การซื้อในรอบนี้ผู้ซื้อควรวางแผนการตัดสินใจมาล่วงหน้าแล้วว่าระดับราคาสูงที่สุดที่จะรับได้คือเท่าไร ชั้นของห้องชั้นใดบ้างที่จะยอมซื้อ รวมไปถึงเรื่องทิศทาง และตำแหน่งที่ตั้งของห้องบนชั้นด้วย เพื่อป้องกันการตัดสินใจผิดพลาด หรือการตัดสินใจเพราะอารมณ์ เนื่องจากในรอบพรีเซลล์นี้ลูกค้าจะเจอกับบรรยากาศการซื้อที่แย่งกันระหว่างลูกค้า และการเชียร์จากเซลล์เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ บางโครงการจึงสามารถปิดการขายได้ตั้งแต่ช่วงพรีเซลล์

เมื่อผ่านพ้นช่วงพรีเซลล์ไปแล้ว โครงการจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้เพื่อนำมาดำเนินการก่อสร้างโครงการ และจะมีงบประมาณส่วนหนึ่งเพื่อประชาสัมพันธ์ ทำการตลาดให้กับโครงการ ที่เห็นได้ชัดคือการโฆษณาโครงการผ่านสื่อต่างๆ รวมไปถึงการจัดงานเปิดตัวโครงการ ทำให้คนส่วนมากจะรู้จักโครงการในช่วงเวลานี้

แต่ราคาขายของโครงการก้ได้ปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงพรีเซลล์ไปแล้วไม่ต่ำกว่า 5%-15% และยูนิตที่เหลือขายในช่วงนี้ก็มีน้อยลง ผู้ซื้อจึงเลือกได้ไม่มาก ทำให้ผู้ที่ซื้อในรอบวีไอพี และรอบพรีเซลก่อนหน้าถือโอกาสนำห้องที่อยู่ในตำแหน่งที่ดี หรือห้องรูปแบบเฉพาะที่มีจำนวนจำกัดออกมาขายใบจองกันในช่วงนี้ โดยบวกราคาให้เสมอกับการขายในรอบนี้ หรือถ้าห้องที่สวยมาก ๆ ก็อาจจะจะบวกราคาสูงกว่านั้นขึ้นไปอีก

การซื้อในรอบนี้ราคาจึงค่อนข้างสูง โดยเฉพาะเมื่อโครงการเริ่มดำเนินการก่อสร้างก็จะมีการปรับราคาในรอบย่อยๆ อีกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งโครงการก็จะทยอยเรียกลูกค้าที่จองไปแล้วในรอบต่างๆ เข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย และเริ่มต้นผ่อนดาวน์ ดังนั้นหากซื้อในช่วงนี้ก็อาจจะต้องเริ่มต้นผ่อนดาวน์เลย

หลังจากดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว โดยผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ให้ผู้พัฒนาโครงการนำไปหมุนเป็นค่าดำเนินการก่อสร้าง โดยทั่วไปแล้วเมื่อผ่อนดาวน์งวดสุดท้าย โครงการก็ก่อสร้างแล้วเสร็จพอดี บางครั้งโครงการอาจจะเสร็จก่อน หรือถ้ายังไม่เสร็จก็เหลือเพียงขั้นตอนเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งการที่โครงการก่อสร้างเป็นรูปเป็นร่าง พร้อมเข้าอยู่ได้ในระยะเวลาอันใกล้เช่นนี้

ทำให้ราคาขายของยูนิตที่ยังเหลืออยู่นั้นเพิ่มสูงที่สุดในช่วงเวลานี้ ผู้ที่ซื้อจากโครงการในช่วงเวลานี้จึงจะได้รับราคาขายที่แพงที่สุด แต่ก็แลกมากับความเสี่ยงที่ลดลงด้านการก่อสร้าง เพราะโครงการอาจจะเสร็จสมบูรณ์แล้วจนสามารถเข้าไปชมยูนิตที่จะซื้อได้เลย ทำให้ความเสี่ยงจากการซื้อในช่วงนี้ต่ำกว่าช่วงพรีเซลอย่างมากซึ่งผู้ซื้อไม่เห็นอะไรเลยในโครงการนอกจากพื้นที่ตั้งโครงการ

แต่นอกจากจะเป็นช่วงเวลาที่ราคาขายจากโครงการเพิ่มขึ้นสูงสุดแล้ว ก็ยังเป็นช่วงเวลาที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ในราคาที่ต่ำเท่าช่วงพรีเซลล์เช่นกัน เพราะในช่วงเวลาที่คอนโดใกล้เสร็จนี้จะเป็นช่วงเวลาที่โครงการจะทยอยให้ผู้ซื้อที่ผ่อนดาวน์ครบแล้วเข้ามาตรวจรับห้องและรับโอนห้อง

ในขั้นตอนนี้เองจะมีผู้ซื้อบางรายที่ไม่สามารถรับโอนห้องได้ เช่น ผู้ซื้อที่ไม่มีความสามารถด้านการเงินเพียงพอ กู้ไม่ผ่าน หรือไม่ต้องการคอนโดนี้อีกต่อไป เป็นต้น จึงเกิดการขายที่เรียกว่าขายดาวน์ขึ้น ซึ่งถ้าหากในโครงการมีคนต้องการขายดาวน์จำนวนมาก ในที่สุดแล้วจะเกิดการตัดราคากันเอง จนกระทั่งเกิดการขายขาดทุนในที่สุด

ทำให้ผู้ซื้อนั้นมีโอกาสและอำนาจต่อรองในการซื้อคอนโดในช่วงนี้มาก เพราะช่วงนี้ผู้ขายจะถูกบีบจากโครงการให้เร่งรับโอนอยู่แล้ว เพราะมิฉะนั้นจะถูกยึดเงินที่ดาวน์ไป ผู้ซื้อจึงต่อรองราคาที่ต่ำลงได้และเร่งให้ผู้ขายตัดสินใจขายแบบขาดทุน หรือเท่าทุน ผู้ขายไม่มีทางเลือกนอกจากจะขายแล้วได้เงินกลับไปบ้างหรือจะทิ้งเงินที่ดาวน์ไว้ทั้งหมดให้โครงการยึดไป

อีกทั้งช่วงนี้ผู้ซื้อจะสามารถเลือกห้องได้มาก และมีความเสี่ยงต่ำเพราะสร้างเสร็จแล้วสามารถเข้าชมได้ในสถานที่จริง อย่างไรก็ตามการซื้อดาวน์ในราคาเท่าทุนหรือขาดทุนนั้นไม่ได้เกิดขึ้นในทุกโครงการ แต่มักจะเกิดกับโครงการขนาดใหญ่ ราคาระดับต่ำถึงปานกลางซึ่งมีนักลงทุนระยะสั้นเข้าไปซื้อเพื่อเก็งกำไรจำนวนมาก

การซื้อคอนโดในช่วงเวลาหรือจังหวะที่เหมาะสมนั้น นอกจากจะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกใจแล้ว ก็ยังสามารถเลือกยูนิตที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อได้ หรือถ้าหากจะลงทุนก็สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาดี หรือจะขายต่อก็ได้กำไรอีกด้วยครับ